Khoảng cách tối thiểu giữa hai tòa nhà cao tầng là bao nhiêu?

1. Khoảng cách tối thiểu giữa hai tòa nhà cao tầng là bao nhiêu?

1.1. Khái quát chung về nhà cao tầng:

Do sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế và xã hội dẫn đến tại một số khi vực nội đo dân số tập trong ngày càng đông đúc, nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, khách sạn… tăng lên đáng kể, trong khi đó quỹ xây dựng lại thiếu trầm trọng. Ngoài ra, để thuận lợi cho quan hệ công tác, việc bố trí nhiều văn phòng công ty gần nhau cũng là yếu tố phát triển thúc đẩy kinh tế, giảm thiểu chi phí vận hành. Điều này đã thúc đẩy sự hình thành và phát triển nhà cao tầng. 

Theo khái niệm của Ủy ban quốc tế, ngôi nhà mà chiều cao của nó là chính yếu tố quyết định đến các điều kiện về thiết kế, thi công hoặc sử dụng khác với ngôi nhà thông thường thì ngôi nhà đó được gọi là nhà cao tầng. 

Có nhiều cách phân loại nhà cao tầng thành từng nhóm riêng biệt. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, phân loại theo mục đích sử dụng, thì nhà cao tầng chia thành: Nhà ở, nhà làm việc và các dịch vụ khác.

Thứ hai, phân loại theo hình dạng, thì có: Nhà tháp (mặt vuông, tròn, tam giác hay đa giác đều. Việc giao thông theo phương thức đứng, tập trung ở một khu vực duy nhất; Nhà dạng thanh (mặt bằng hình chữ nhật, có nhiều đơn vị giao thông theo phương thức đứng).

Thứ ba, phân loại nhà theo chiều cao: Nhà cao tầng loại 1 là từ 9 đến 16 tầng (40 đến 50m); Nhà cao tầng loại 2 là từ 17 đến 25 tầng (dưới 80m); Nhà cao tầng loại 3 là từ 26 đến 40 tầng (dưới 100m); Nhà rất cao là trên 40 tầng (trên 100m). 

1.2. Khoảng cách tối thiểu giữa hai tòa nhà cao tầng là bao nhiêu?

Khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà cao tầng được áp dụng theo QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD theo bảng sau:

Tiêu chí	Công trình có chiều cao < 46m	Công trình có chiều cao ≥ 46m
Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình này với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác	≥ 1/3 chiều cao công trình nhưng không được <>	≥ 15m
Khoảng cách giữa các cạnh mặt sau của dãy nhà liền kề trong cùng 1 lô đất có các dãy nhà liền kề nếu được quy hoạch cách nhau	≥ 4m	≥ 25 m

Theo đó, khoảng cách tối thiểu cần phải đáp ứng giữa các tòa nhà cao tầng được thực hiện như sau:

Thứ nhất, đối với các công trình xây dựng mà có chiều cao nhỏ hơn 46m, thì:

– Khoảng cách giữa cạnh dài của những công trình xây dựng này phải đảm bảo rằng lớn hơn hoặc bằng 1/2 chiều cao của công trình nhưng không được phép nhỏ hơn 7m;

– Khoảng cách giữa các đầu hồi của công trình xây dựng này với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình xây dựng khác phải đảm bảo rằng lớn hơn hoặ bằng 1/3 chiều cao công trình nhưng cũng sẽ không được nhỏ hơn 4 m.

Thứ hai, đối với các công trình xây dựng mà có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m, thì thực hiện như sau:

– Đối với khoảng cách giữa các cạnh dài của các công trình xây dựng này phải lơn hơn hoặc bằng 25m;

– Đối với khoảng cách giữa đầu hồi của công trình xây dựng với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình xây dựng khác phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 15m. 

Ngoài ra, khoảng cách giữa các công trình có chiều cao khác nhau lấy theo quy định của công trình có chiều cao lớn hơn. Đối với công trình có chiều dài cạnh dài và chiều dài đầu hồi tương đương nhau thì mặt công trình tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất được tính là cạnh dài của dãy nhà. Ví dụ như, nếu một tòa nhà cao 30m và một tòa nhà cao 60m thì cần phải đáp ứng điều kiện về khoảng cách giữa hai tòa nhà theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với tòa nhà có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m.

2. Yêu cầu về khoảng lùi công trình:

Ở mỗi địa phương, vùng miền thì sẽ có quy định về khoảng lùi xây dựng khác nhau.

Thứ nhất, đối với khoảng lùi xây dựng áp dụng ở khu vực đô thị, thì khoảng lùi xây dựng áp dụng theo quy định của Điều 91 Luật Xây dựng năm 2014 về điều kiện cấp giấy phép cho những công trình trong đô thị:

– Nếu công trình nhà cao tầng mà có chiều cao dưới 22m và lộ giới rộng từ 19 đến dưới 22m thì khoảng lùi xây dựng được xác định bằng 0.

– Nếu công trình nhà cao tầng mà có chiều cao trên 28m thì khoảng lùi xây dựng được xác định bằng 6m.

– Nếu các công trình nhà cao tầng mà cao 25m và lộ giới rộng trên 22m thì khoảng lùi xây dựng cũng được xác định bằng 0.

– Nếu tính từ vỉa hè đến các công trình nhà cao tầng và chiều cao 25m thì khoảng lùi xây dựng được xác định bằng 3.

Thứ hai, đối với khoảng lùi xây dựng nhà cao tầng tại khu vực nông thôn, thì khoảng lùi xây dựng sẽ phụ thuộc vào vị trí mà căn nhà đó được xây lên và tọa lạc. Cụ thể với những công trình nhà cao tầng, công trình xây dựng được xây tại nông thôn thì được xác định như sau:

– Đối với những ngôi nhà cao tầng mà được xây ở khu vực trung tâm xã/phường/thị trấn thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu được xác định phải đạt là 1,5m.

– Đối với những công trình nhà cao tầng được xây dựng tại khu vực dân cư, đông dân cư thì khoảng lùi xây dựng phải được xác định là đạt tối thiểu là 2m.

– Nếu như công trình nhà ở đó lại có sự kết hợp với hoạt động sản xuất thì khoảng lùi xây dựng phải được xác định là 2m.

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)	≤16	19	22	25	≥ 28
<19	0	0	3	4	6
19 ÷< 22	0	0	0	3	6
22 ÷ < 25	0	0	0	0	6
≥ 25	0	0	0	0	6

Như vậy, nếu công trình xây dựng, nhà cao tầng đó càng cao thì diện tích xây dựng sẽ càng bị thu hẹp, thụt lùi vì công trình xây dựng đó phải lùi vào nhiều hơn so với ban đầu.

3. Lựa chọn kết cấu nhà cao tầng:

Để đảm bảo độ cứng, hạn chế chuyển vị ngang, tránh mất ổn định tổng thể, cần hạn chế chiều cao và độ mảnh (tỷ lệ chiều cao trên chiều rộng công trình) theo bảng sau:

Hệ kết cấu		Trường hợp không có động đất	Trường hợp có động đất cấp
			6 và 7	8	9
Nhà khung	MaxH = H/B	60m5	60 – 55m 5 – 5	45m 4	25m 2
Nhà khung vách và khung ống	MaxH = H/B	130m5	130 – 120m 5 – 5	100m 4	50m 3
Nhà vách	MaxH = H/B	140m5	140 – 120m 6 – 6	120m 4	60m 4
Nhà ống và ống trong ống	MaxH = H/B	180m6	180 – 150m 6 – 6	120m 4	70m 4

Ngoài ra, để tránh được những bất lợi do biến dạng xoắn, mặt bằng nhà cần chọn hình đơn giản, có trục đối xứng ít nhất là một phương, đặc biệt là đối xứng trong cách bố trí kết cấu chịu lực. Khi bố trí kết cấu chịu lực, nhà cao tầng chịu tải trọng động đất còn chú ý: Mặt bằng nên đối xứng hai phương trục nhà, mối quan hệ giữa chiếu dài (L), chiều rộng công trình (B), độ nhô ra của các bộ phận công trình (I), vị trí các góc lõm trên mặt bằng cần thỏa mãn các yêu cầu sau:

Cấp động đất	L/B	L/B max	I/b
7	≤ 6	≤ 5	≤ 2
8 và 9	≤ 5	≤ 4	≤ 1.5

4. Vi phạm khoảng cách tối thiểu giữa hai tòa nhà cao tầng thì bị xử lí như nào?

Nghị định 16/2022/NĐ-CP của chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng được coi là văn bản quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng mới nhất hiện nay, vẫn đang còn hiệu lực thi hành. Trong đó không có quy định mức xử phạt đối với hành vi vi phạm yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà như sau:

– Đối với hành vi lập hồ sơ thiết kế kiến trúc tòa nhà và xây dựng tòa nhà nhưng lại không phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia sẽ áp dụng mức phạt tiền từ 60 triệu đồng đển 80 triệu đồng đối với người quyết định đầu tư, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình. Đồng thời buộc lập lại hồ sơ thiết kế kiến trúc và xây dựng phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Việt Nam;

– Đối với hành vi sử dụng sai quy chuẩn kỹ thuật, áp dụng sai tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia Việt Nam trong hoạt động xây dựng (khoản 4 Điều 26). Hành vi này theo quy định sẽ bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 60 triệu đồng. Và buộc sử dụng đúng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng đối với các công trình chưa khởi công hoặc đang thi công xây dựng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2014;

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng;

– Thông tư 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng về quy chuẩn kĩ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.