Khi nào được bán nhà ở xã hội? Chi phí khi chuyển nhượng nhà ở xã hội?

Nhằm để tạo điều kiện giúp đỡ người dân về điều kiện nơi ở, khi điều kiện kinh tế tại nơi sinh sống chưa thể đáp ứng đủ, nhà nước có chủ trương về chính sách nhà ở xã hội. Thế nhưng thị trường nhà đất ngày càng tăng cao. Điều kiện để sở hữu một mảnh đất và nhà ở đối với một số vùng miền thì không thể. Chính vì vậy nhà ở xã hội là một chính sách hỗ trợ cho người dân về điều kiện nơi ở tương đối tốt. Vậy nhà ở xã hội là gì? Chi phí khi chuyển nhượng nhà ở xã hội ra sao? Cùng Luật Dương Gia tìm hiểu vấn đề này.

Căn cứ pháp lý

 – Nghị định 65/2013/NĐ-CP;

 – Nghị định 100/2015/NĐ-CP;

 – Thông tư 257/2016/TT-BTC;

 – Luật nhà ở 2014.

1. Nhà ở xã hội là gì? 

Căn cứ theo Điều 3 Luật Nhà ở 2014 về giải thích từ ngữ thì nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. Như vậy có thể hiểu nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư, cấp phép xây dựng, thuộc sở hữu và sự quản lý của nhà nước. Nhà ở xã hội có giá rẻ hơn so với những căn hộ, nhà đất ngoài thị trường, nhằm để đáp ứng được điều kiện về kinh tế cho các hộ gia đình nằm trong diện chính sách hiện hành được hỗ trợ.

2. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Căn cứ Điều 49 Luật Nhà ở 2014 quy định chi tiết về các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

“Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.”

Như vậy, khi bạn muốn sở hữu nhà ở xã hội hãy xem xét mình có thuộc những đối tượng được quy định như trên hay không nhé

 >>>Luật sư tư vấn điều kiện mua nhà ở xã hội qua tổng đài: 1900.6568

3. Nhà ở xã hội có được bán không?

Theo quy định tại Điều 19, Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì “Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Có thể rút ra một vài điều kiện để thực hiện bán nhà xã hội như:

• Đã sử dụng nhà tối thiểu 5 năm kể từ ngày trả hết tiền mua nhà;
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với nhà xã hội.

Rõ ràng, sau 05 năm sử dụng và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, về cơ bản bạn đã là chủ sở hữu của ngôi nhà, do đó có quyền cho thuê, mua bán, tặng cho,… căn nhà đó. Trong trường hợp này bạn có thể tiến hành chuyển nhượng nhà xã hội.

Tuy nhiên, thời hạn 05 năm này được xác định từ thời điểm khách hàng trả hết tiền mua nhà cho bên bán. Ví dụ khách hàng mua nhà ở xã hội từ ngày 17/12/2013 và trả hết số tiền mua nhà vào thời điểm mua thì đến năm 17/12/2018 khách hàng sẽ được bán nhà này không bị giới hạn đối tượng. Tuy nhiên, khách hàng mua nhà từ 17/12/2013 theo diện mua trả góp, đến 17/03/2015 khách hàng mới trả hết tiền mua nhà, thì đến 17/12/2018 thời gian khách hàng trả hết tiền mua nhà chỉ là 03 năm. Khi đó, việc bán nhà sẽ được điều chỉnh theo khoản 5, Điều 19 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP:

“Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội tại điều 49, Luật nhà ở…”.

Do đó, dù bạn đã mua nhà 05 năm, có Giấy chứng nhận, tuy nhiên thời gian khách hàng trả hết tiền mua nhà cho bên bán là dưới 5 năm, thì khách hàng chỉ được bán cho các đối tượng nhất định theo điều luật trên.

4. Tiêu chuẩn nhà ở xã hội

Điều 55 Luật nhà ở 2014 quy định loại  và diện tích nhà ở xã hội gồm:

1. Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.

3. Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.

5. Các loại thuế mà khách hàng phải nộp khi tiến hành chuyện nhượng nhà xã hội

Thứ nhất, khách hàng phải nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội, theo quy định tại khoản 4 Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thực hiện như sau:

• Trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư thì khách hàng phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó;
• Trường hợp nhà xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội. Thông thường mỗi tỉnh, thành phố sẽ có quy định riêng về giá đất phù hợp với điều kiện kinh tế riêng của mỗi địa phương, các quy định này được công khai, dễ tìm kiếm, khách hàng có thể tìm kiếm để hiểu rõ hơn. Trường hợp, nhà ở xã hội trên thuộc thành phố Hà Nội, khách hàng tham khảo Quyết định 96/2014/QĐ-UBND về bảng giá đất.

Thứ hai,  lệ phí công chứng theo quy định Thông tư 257/2016/TT-BTC. Mức thu phí công chứng mua bán nhà, đất được tính trên giá trị chuyển nhượng, cụ thể:

• Giá trị tài sản từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng mức thu 0,1% giá trị tài sản;
• Giá trị tài sản từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng mức thu 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản;
• Giá trị tài sản từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng mức thu 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng;
• ….

Thứ ba, khách hàng phải nội lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị nhà đất; lệ phí địa chính thông thường là 15.000đ/trường hợp; lệ phí công chứng theo quy định  Thông tư 257/2016/TT-BTC theo từng mức

Đối với trường hợp của khách hàng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà ở.

6. Thủ tục bán nhà xã hội

Bước 1: Giao kết hợp đồng mua bán nhà ở;

Bước 2: Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và đóng các loại phí, lệ phí cần thiết;

Bước 3: Tiến hành sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở xã hội đối với chủ sở hữu mới.

Lưu ý, trong trường hợp người mua nhà ở xã hội thuộc các được theo quy định tại điều 49, Luật nhà ở bao gồm: Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;… thì cần có giấy tờ chứng minh khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà.

7. Một số lưu ý về đối tượng, điều kiện và những rủi ro của người mua nhà ở xã hội bất hợp pháp

Có những mẩu tin giới thiệu chào bán nhà ở xã hội giới thiệu chủ nhà còn nợ ngân hàng từ gói vay ưu đãi và sẵn sàng chuyển gói vay này sang người mua mới. Như vậy, lạ lùng là không chỉ bán nhà mà người bán sẵn sàng bán cả khoản nợ đang vay ngân hàng cho người mua, hàng tháng người mua sẽ đến ngân hàng trả nợ theo tên của người chủ cũ và hợp đồng mua bán nhà ở này sẽ không có công chứng, không có xác nhận của chủ đầu tư.

Bên phía chủ đầu tư thì không xác nhận bất cứ tài liệu nào cho việc chuyển nhượng giữa đối tượng được mua nhà ở xã hội và đối tượng không được mua nhà ở xã hội, kể cả khi có bên thứ 3 làm chứng cũng không có giá trị pháp lý. Hai bên đều sợ, bên mua thì sợ rủi ro, bên bán thì sợ nhận tiền rồi bên mua sẽ lật ngược lại là hành vi lừa đảo, mà trong khi 2 bên biết rõ thông tin là sau 5 năm mới được chuyển nhượng mà vẫn ký hợp đồng này.

Về mặt bản chất, hợp đồng đó được xem là hợp đồng vô hiệu, tiền thì đã trao nhưng mà người mua nhận được chỉ là những giấy tờ không có giá trị pháp lý. Tưởng chừng như họ được làm chủ căn hộ, tuy nhiên nếu bị phát hiện căn hộ sẽ bị tịch thu, bởi vậy những người đã trót mua những căn hộ này chẳng khác nào đang đối mặt với rất nhiều rủi ro.

Như vậy, những người thu nhập thấp cần nhà thực sự thì không mua được, những người mua bất hợp pháp thì phải chịu rủi ro mất trắng, trục lợi nhiều nhất là giới đầu cơ mua đi bán lại nhà ở xã hội, một thị trường nhà ở xã hội bất hợp pháp đang hoạt động ngang nhiên nhiều năm nay, tuy nhiên chưa có 1 chế tài xử phạt nghiêm khắc nào nếu tiếp tục thiếu sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng thì chính sách nhà ở xã hội đúng đắn sẽ còn tiếp tục bị trục lợi, hàng ngàn tỷ từ ngân sách nhà nước sẽ tiếp tục thất thoát. Nên cân nhắc và xem xét mình có thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội hay không? Chủ sở hữu cũ đã thanh toán hết các khoản nợ chưa?… để tránh được những rủi ro không đáng có.