Khấu hao và hạch toán Bất động sản đầu tư doanh nghiệp

Khấu hao và hạch toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp được quy định cụ thể tại Thông tư số 200/2014/TT-BTC. Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây:

Tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7: 1900.6568

1. Bất động sản đầu tư bao gồm những đối tượng nào?

Bất động sản đầu tư bao gồm những đối tượng sau:

– Quyền sở hữu đất nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất

– Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ

Bất động sản đầu tư nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để: Bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường; sử dụng cho các mục đích quản lý; sử dụng trong sản xuất cung cấp hàng hóa dịch vụ

2. Khấu hao và hạch toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp:

2.1. Nguyên tắc kế toán tài khoản 217:

– Tài khoản 217 mục đích dùng để phản án số hiện có cũng như tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá

– Tài khoản 217 dùng để phản ánh giá trị của bất động sản đầu tư đủ tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư

Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải có đủ những điều kiện sau: tài sản đó phải chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai và nguyên giá sẽ phải xác định một cách đáng tin cậy

– Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này phải là nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư được hiểu là toàn bộ chi phí (tiền hoặc các giá trị tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra, hoặc các giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng, hoàn thành bất động sản đầu tư

Cách xác định nguyên giá của bất động sản đầu tư:

+ Thứ nhất, nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua sẽ bao gồm giá mua và các chi phí liên quan kèm theo như lệ phí trước bạ; chi phí giao dịch liên quan;…

+ Thứ hai, bất động sản đầu tư được mua theo hình thức trả chậm, nguyên giá của bất động sản đầu tư được thể hiện qua giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Số tiền chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán

+ Thứ ba, nguyên giá bất động sản đầy tư xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng

+ Thứ tư, nguyên giá bất động sản thuê tài chính ghi nhận là bất động sản đầu tư, nguyên giá được xác định tại thời điểm khởi đầu thuê được thực hiện theo quy định của Chuẩn mực kế toán “Thuê tài sản”

– Các khoản chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ

– Khi cho thuê phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ. Để ước tính thời gian tính khấu hao và phương pháp khấu hao bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp sẽ căn cứ dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại

– Doanh nghiệp không trích khấu hao đối với bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá. Nếu như bất động sản đầu tư xác định giảm giá so với giá thị trường và khoản giảm giá sẽ được xác định thì khi đó doanh nghiệp được đánh giá là giảm nguyên giá bất động sản đầu tư và sau đó ghi những khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán

– Giá trị bất động sản, chi phí mua sắm và chi phí cho quá trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”: khi những bất động sản đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư

– Nếu doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư, khi không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn ghi nhận đó là bất động sản đầu tư trên TK 217 “Bất động sản đầu tư” cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho

– Doanh thu của bất động sản đầu tư ghi nhận là toàn bộ giá bán, trong đó giá bán chưa có thuế giá trị gia tăng đối với trường hợp doanh nghiệp nộp thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế

– Các trường hợp ghi giảm bất động sản đầu tư bao gồm:

+ Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng

+ Bán, thanh lý bất động sản đầu tư

+ Trường hợp hết thời hạn thuê tài chính trả lại bất động sản đầu tư cho người cho thuê

2.2. Phương pháp hạch toán khi thực hiện một số giao dịch đặc biệt:

Trường hợp 1: Giao dịch mua bất động sản đầu tư:

– Nếu mua bất động sản đầu tư trả tiền ngay thì thuế giá trị gia tăng đầu vào được khấu trừ:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112

Các trường hợp thuế giá trị gia tăng đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm cả thuế giá trị giá tăng

– Nếu mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm:

+ Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi như sau:

Nợ TK 217 – BĐS đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế giá trị gia tăng)

Nợ TK 242 – Chi phí trả trước. Phần lãi trả chậm tính theo công thức = Tổng số tiền phải thanh toán trừ – Giá mua trả tiền ngay và thuế giá trị gia tăng đầu vào

Nợ TK 133 – Thuế giá trị gia tăng được khấu trừ (1332)

Có TK 331 – Phải trả cho người bán

Nếu thuế gia trị gia tăng đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm cả thuế giá trị gia tăng

– Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi như sau:

Nợ TK 635 – Chi phí tài chính

Có TK 242 – Chi phí trả trước

– Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi như sau:

Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán

Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính (phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn)

Có các TK 111, 112,…

Trường hợp 2: Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:

– Nếu có phát sinh chi phí xây dựng bất động sản đầu tư, kế toán sẽ tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241 “XDCB dở dang” nếu căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan

– Khi giai đoạn đầu tư xây dựng cơ bản hoàn thành việc bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành bất động sản đầu tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi như sau:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có TK 241 – XDCB dở dang

Trường hợp 3: Chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư:

Căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng thì ghi như sau:

– Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có TK 211 – TSCĐ hữu hình

Có TK 213 – TSCĐ vô hình

– Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, ghi như sau:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có các TK 1557, 1567

Trường hợp 4: Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thỏa mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT:

– Dựa vào hợp đồng thuê tài chính, ghi như sau:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112, 3412

– Trường hợp hết hạn thuê tài sản tài chính:

+ Trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi như sau:

Nợ TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá bất động sản đầu tư thuê và giá trị hao mòn lũy kế)

Có TK 217 – Bất động sản đầu tư

+ Trường hợp mua lại bất động sản đầu tư thuê tài chính  đang phân loại là bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu tư:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112,…

+ Trường hợp mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là bất động sản đầu tư để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi như sau:

Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình

Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình

Có TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có các TK 111, 112 số tiền phải trả thêm

Trường hợp 5: phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của bất động sản đầu tư:

– Điều kiện thỏa mãn các điều kiện được vốn hóa hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết phát sinh đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư:

+ Chi phí ban đầu ghi như sau:

Nợ TK 241 – XDCB dở dang

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)

Có các TK 111, 112, 152, 331,…

+ Kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo, ghi như sau:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư

Có TK 241 – XDCB dở dang

Trường hợp 6: Kế toán bán, thanh lý bất động sản đầu tư:

– Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý bất động sản đầu tư:

+ Nếu như tách ngay được thuế giá trị gia tăng đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý bất động sản đầu tư ghi như sau:

Nợ các TK 111, 112, 131 (tổng giá thanh toán)

Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117) (giá bán thanh lý chưa có thuế giá trị gia tăng)

Có TK 3331 – Thuế giá trị gia tăng phải nộp (33311)

+ Nếu như không tách ngay được thuế giá trị gia tăng, ghi như sau:

Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ

Có TK 3331 – Thuế giá trị gia tăng phải nộp

– Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của bất động sản đã được bán, thanh lý, ghi như sau:

Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư – nếu có)

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của bất động sản đầu tư)

Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐS đầu tư)

Trường hợp 7: Kế toán cho thuê bất động sản đầu tư:

– Doanh thu từ việc cho thuê bất động sản đầu tư:

Nợ các TK 111, 112, 131

Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117

– Giá vốn Bất động sản đầu tư cho thuê ghi nhận như sau:

+ Nếu đã tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư:

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán

Có TK 214 – Giá trị hao mòn lũy kế (2147)

Có các TK 111, 112, 331…

+ Nếu chưa tập hợp đủ giá vốn của Bất động sản đầu tư, kế toán phải ước tính giá vốn cho thuê tương tự như phương pháp ước tính giá vốn khi bán thành phẩm bất động sản

Trường hợp 8: Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng:

– Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:

+ Trường hợp có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp bất động sả đầu tư, ghi nhận như sau:

Nợ TK 156 – Hàng hoá (TK 1567 – Giá trị còn lại của BĐSĐT)

Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147) (số hao mòn luỹ kế – nếu có)

Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá)

+ Nếu có phát sinh chi phí sửa chữa, cải tạo cho mục đích bán ghi nhận như sau:

Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)

Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…

– Nếu chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi như sau:

Nợ các TK 211, 213

Có TK 217 – Bất động sản đầu tư

Trường hợp 9: Bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn thất do giảm giá trị, ghi nhận như sau: 

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán

Có TK 217 – Bất động sản đầu tư