Thị trường bất động sản là gì? Đặc điểm, vai trò và phân loại?

1. Thị trường bất động sản là gì?

Bất động sản là các tài sản không thể di dời được. Tuy tiêu chí phân loại bất động sản của các nước khác nhau nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn với đất đai. Theo Bộ Luật Dân Sự Việt Nam quy định:

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy đinh”.

Thị trường bất động sản là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo….Bên cạnh đó bất động sản là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng….bất động sản có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí nhà nước về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Nước ta đang chuyển dần sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu kinh doanh BĐS cũng đang phát triển mạnh mẽ và sôi động, đa dạng về hình thức.Thị trường bất động sản vừa ang tính khu vực vừa mang tính vừa chịu sự chi phối mang tính đa phương của các yếu tố quốc tế. Pháp luật về quyền sử dụng đất- Thị trường bất động sản là một bộ phận pháp luật có vị trí quan trọng trong pháp luật về đất đai nhà ở của Việt Nam.

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lí nhất định , trong một khoảng thời gian cụ thể. Như vậy, thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản … được tiến hành.

Thị trường bất động sản hình thành và phát triển thúc đẩy việc tiết kiệm đất đai trong sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất ngày càng khai thác đất đai có hiệu quả hơn. Thị trường bất động sản là thước đo trình độ chuyển sang cơ chế thị trường của mỗi một quốc gia. Thị trường bất động sản sẽ phản ánh nhu cầu giao dịch đa dạng của thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình lưu thông.

2. Đặc điểm của thị trường bất động sản:

Hiến pháp 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản kí toàn bộ vốn đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt. Đây chính là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai thông một loại thị trường có vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, đó là Thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản có các đặc điểm sau đây:

Thứ nhất: Bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên phải có phương thức mua bán, chuyển nhượng đặc biệt. khi mua bán phải thỏa mãn hai yêu cầu pháp lí:

Một là, yêu cầu về kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.

Hai là, làm thủ tục đăng kí chủ quyền, thực hiện các nghĩa vụ với cơ quan quản lí Nhà nước để xác lập sở hữu tài sản. Khi tham gia giao dịch trên thị trường, người cho vay, người mua, người thuê, bên thứ ba khác có nhu cầu về Bất động sản cần tìm hiểu lí lịch, nguồn gốc của Bất động sản xem đó có phải là “tài sản có tì vết” hay không để hạn chế rủi ro.

Thứ hai: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra hoạt động của người mua và người bán Bất động sản giao kết với nhau. Hoạt động thuê Bất động sản chính là hoạt động mua quyền sử dụng Bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định của quyền sử dụng Bất động sản.

Thị trường bất động sản muốn hình thành và phát triển cần có ba yếu tố : Chủ thể; khách thể; giới trung gian. Nếu thiếu một trong ba yếu tố trên thì không hình thành một Thị trường bất động sản đầy đủ.

Các chủ thể tham gia Thị trường bất động sản gồm: người môi giới, công ty tư vấn, nhà đầu tư, giới trung gian, người bán bất động sản và người mua bất động sản.

Khách thể của Thị trường bất động sản: khách thể của Thị trường bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất trên lãnh thổ của Việt Nam. Nhu cầu sử dụng đất rất đa dạng, các lợi ích mà các chủ thể hướng tới chính là đất đai. Nhưng ở đây đất không phải là vô tận mà là vốn đất được xác định, có người sử dụng một cách cụ thể. 

Giới trung gian: giới trung gian có sự tác độn lớn đối với Thị trường bất động sản, là động lực cho Thị trường bất động sản phát triển. với hình thức môi giới trung gian từ việc tìm địa điểm cho tới khi xây dựng xong. Muốn cho Thị trường bất động sản lành mạnh, cần nhanh chóng thay thế các “cò” bằng đội ngũ chuyên viên môi giới được đăng kí hành nghề.

Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính đặc vùng và khu vực

Mỗi một vùng, một địa bàn dân cư tập trung sinh sống luôn tồn tại phong tục, tập quán, phong cách sống riêng và bất động sản chịu ảnh hưởng của yếu tố thị hiếu, tâm lí. Cách dựng nhà ở nông thôn, vùng đồng bằng khác với trung du miền núi. Cách sống và dựng nhà của miền bắc khác với dồng bằng sông Cửu Long. Bất động sản không tập trung mà trải rộng trên phạm vi cả nước. Mỗi vùng các yếu tố mang đặc trưng của địa phương có quy mô và trình độ khác nhau, trình độ phát triển văn hóa, kinh tế, xã hội, dân số sẽ khác nhau cả về chất lượng và số lượng, mẫu mã, kiểu dáng, thiết kế, mĩ thuật…Như vậy sẽ dẫn tới sự khác nhau về quy mô và hình thức hoạt động của thị trường.

Thứ tư: các yếu tố tác động đến chất lượng của hoạt động Thị trường bất động sản bao gồm: trình độ phát triển kinh tế của đất nước trước những cơ hội và thách thức của thời cuộc và sự tác động của hội nhập kinh tế quốc tế.

3. Phân loại thị trường bất động sản:

Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước:

– Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc,…

– Thị trường phi chính thức: giao dịch về bất động sản không tiến hành các thủ tục có tính pháp lý như: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ

Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường

– Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.

– Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê

– Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản.

Căn cứ vào loại hàng hóa bất động sản trên thị trường

– Thị trường đất đai

– Thị trường nhà ở

– Thị trương bất động sản công nghiệp

– Thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở

– Thị trường bất động sản dụng trong dịch vụ.

Căn cứ vào tính chất giao dịch

– Thị trường mua bán bất động sản

– Thị trường thuê và cho thuê bất động sản

– Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp, bảo hiểm

– Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.

4. Vai trò của thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển:

Thị trường bất động sản được xem như động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn, hơn thế nữa, sự phát triển của thị trường bất động sản còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của các thị trường cung cấp nhân công và nguyên vật liệu đầu vào cho thị trường bất động sản như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường vận tải các hàng hóa nguyên vật liệu xây dựng.

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường “đầu vào” cơ bản của quá trình sản xuất kinh doanh trong xã hội. Trên thị trường bất động sản, những yếu tố quan trọng hàng đầu của quá trình sản xuất kinh doanh là đất đai và các công trình trên đất sẽ được phân bổ và sử dụng có hiệu quả hơn, tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế, xã hội.

Thị trường bất động sản phát triển góp phần huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển:

Thống kê cho thấy ở các nước phát triển, lượng tiền giao dịch thông qua thế chấp và tái thế chấp bất động sản chiếm tỷ trọng chính trong tổng lượng vốn giao dịch. Giá trị bất động sản qua thế chấp ngân hàng lại quay trở lại thành lượng vốn cho đầu tư mà bất động sản vẫn giữ nguyên giá trị sử dụng của mình.

Thị trường bất động sản đóng góp vào tăng trưởng kinh tế:

Các khoản chi cho nhà ở và bất động sản chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong tổng chi cho toàn bộ đời sống con người. Ngoài khoản chi cho nhà ở và công trình bất động sản, còn có các khoản chi cho việc sản xuất và cung cấp dịch vụ phục vụ nhà ở và bất động sản như cấp nước, xử lý nước thải, xử lý chất thải rắn, xây dựng đường sá, công viên và các cơ sở hạ tầng cơ sở khác của khu dân cư và đây cũng là nguồn đóng góp không nhỏ và GDP cho đất nước.

Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước:

Hoạt động của thị trường bất động sản phát triển làm tăng lượng hàng hóa và tăng số lượng các giao dịch trên thị trường và thông qua việc thu thuế và phí liên quan đến giao dịch bất động sản sẽ làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước:

Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế. Ngược lại, việc điều tiết tốt thị trường tài chính, thị trường vốn của chính phủ làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn.

Trong quá trình hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Thị trường bất động sản phát triển góp phần đưa các hoạt động giao dịch kinh tế vượt ra ngoài phạm vi quốc gia. Từ đó, tạo điều kiện cho các nhà kinh doanh bất động sản đầu tư ra nước ngoài cũng như cho các chủ thể kinh tế nước ngoài tham gia vào lĩnh vực bất động sản trong nước.

Phát triển thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội:

Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với các chính sách về đất đai và chính sách nhà ở đối với đại bộ phận các tầng lớp dân cư lao động. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường bất động sản bất động sản cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân luôn là vấn đề nền tảng tạo ra sự ổn định xã hội.

Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân:

Thị trường bất động sản phát triển buộc người sản xuất kinh doanh bất động sản phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng… Hơn nữa, nó còn góp phần thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt,…

Thị trường bất động sản thúc đẩy đổi mới các chính sách:

Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường. Do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai. Nhờ vậy, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản. Từ đó, khắc phục được tình trạng thị trường ngầm về bất động sản, tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai.