Thẩm định giá là gì? Khái niệm và đặc điểm về thẩm định giá?

1. Thẩm định giá là gì?

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Khái niệm thẩm định giá này đưa ra vẫn còn rất chung, chỉ mang tính chất giải thích một cách khái quát từ ngữ mà chưa đưa ra được bản chất của thẩm định giá.

Cũng tương đồng như từ điển Oxford, giáo sư W.seabrooke- Viện đại học Portsmaouth, Vương quốc Anh đưa ra định nghĩa: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữuu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.”

Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.  

Một định nghĩa khác được đưa ra từ ông Greg Mc.Namara- nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng.” Bắt đầu từ khái niệm này, chúng ta dần thấy được bản chất thực sự của khái niệm thẩm định giá, ở đây, chúng ta đã nhận thức được thẩm đính giá là một hoạt động xác định giá trị tài sản.

Ở Việt Nam khái niệm thẩm định giá lần đầu tiên được biết đến khi quy định trong Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH sau đó được thay bằng Luật giá năm 2012. Khái niệm thẩm định giá được quy định tại khoản 15, Điều 4 Luật giá 2012 :Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

So với những định nghĩa đã được đưa ra ở trên, định nghĩa thẩm định giá theo Luật Giá 2012 đã thể hiện được sự bao quát về cả chủ thể, đối tượng và bản chất của thẩm định giá, vừa phù hợp với định nghĩa của các nhà chuyên môn nước ngoài đưa ra vừa phù hợp với hoạt động thẩm định giá của nước ta.

Như vậy, từ những định nghĩa trên, ta có thể hiểu khái quát về thẩm định giá như sau:

Thẩm định giá là việc của các cá nhân, tổ chức có chắc năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản có xem xét đến các yếu tố về địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định.

Liên quan đến khái niệm thẩm định giá, cần có sự phân biệt với khái niệm định giá, đây là hai khái niệm được định nghĩa hoàn toàn khác nhau, thẩm định giá là việc chủ thể có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản dựa trên yếu tố địa điểm và thời điểm, tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định. Chủ thể của hoạt động thẩm định giá có thể là cơ quan, tổ chức có chắc năng thẩm định giá và chỉ những có quan có chức năng thẩm định giá mới được thực hiện việc xác định giá trị tài sản.

Trong khi đó, định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh quy định giá cho hàng hóa dịch vụ. Như vậy, định giá là việc xác định giá của người có quyền và lợi ích liên quan đến tài sản và việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tổ chức, cá nhận định giá mang tính áp đặt chủ quan, không tuân theo tiêu chuẩn, nguyên tắc nào.

Từ định nghĩa của hai khái niệm trên có thể phân biệt dựa trên một số khía cạnh về bản chất, mục đích, phương pháp xác định giá trị tài sản, chủ thể thực hiện.

2. Đặc điểm của thẩm định giá:

Từ những định nghĩa được nêu ra ở mục 1, có thể nhận thấy thẩm định giá mang những đặc điểm sau:

2.1. Chủ thể của thẩm định giá:

Chủ thể của thẩm định giá là các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá.

Điều này có nghĩa rằng, không phải cơ quan, tổ chức ha cá nhân nào đều có thể thực hiện hoạt động thẩm định giá mà chỉ có những cá nhân, tổ chức có chức năng thẩm định giá mới có quyền được thực hiện việc thẩm định giá. Chúng ta nhận thấy chủ thể tham gia thâm định giá phải có chức năng thẩm định giá, điều đó có nghĩa là chủ thể phải được công nhận có chức năng thẩm định giá mới được hoạt động thẩm định giá, nếu không có chức năng thì kết quả thẩm định giá không có giá trị về mặt pháp lý.

2.2. Nội dung của hoạt động thẩm định giá:

Nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản

Như đã nói ở trên, nếu định giá là ấn định giá hàng hóa dịch vụ một cách chủ quan, áp đặt nhằm đưa hàng hóa vào lưu thông trong nền kinh tế thì thẩm định giá lại là xác định giá trị của hàng hóa đó với nội dung là đánh giá hoặc đánh giá lại hàng hóa phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định. Việc xác định giá trị là hoạt động rất khách quan, độc lập thực hiện dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Tài sản xuất hiện trên thị trường với rất nhiều đặc tính khác nhau và việc xác định đúng giá trị bằng tiền với đặc tính kỹ thuật được yêu cầu đòi hỏi chủ thể thẩm định giá phải hiểu và nắm bắt đúng thị trường.

2.3. Đối tượng của thẩm định giá là tài sản:

Tài sản là một khái niệm rất chung chỉ những vật, quyền thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức nào đó. Như vậy, tài sản ở đây có định nghĩa nhấn mạnh quyền sở hữu hơn là việc xác định nó là cái gì. Tuy nhiên, trên thực tế, thẩm định giá, có thể xác định đối tượng được hưởng đến chủ yếu là động sản, bất động sản, doanh nghiệp,..như vậy, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá.  Tuy nhiên những tài sản đó cũng phải đáp ứng những điều kiện nhất định như được phép lưu thông trên thị trường, có thể nhận thức được sự hiện diện của tài sản bằng những cách thức nhất định.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá:

Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá gồm địa điểm, thời điểm, mục đích, tiêu chuẩn thẩm định giá.

Giá thị trường đã trở thành một yếu tố tất yếu của thị trường, bất cứ hàng hóa nào lưu thông trên thị trường đều bị chi phối bởi giá thị trường và không chỉ trong phạm vi một quốc gia, mà còn ảnh hưởng bởi giá thị trường thế giới. Thẩm định giá bị ảnh hưởng bởi địa điểm và thời điểm do giá thị trường biến đổi nhanh chóng tại thời điểm này, giá trị bằng tiền của tài sản có thể rất thấp nếu như nhu cầu của người mua giảm nhưng có thể thay đổi chỉ trong một thời gian ngắn nếu lại có sự biến đổi về nhu cầu hay sự cạnh tranh giữa các nhà cung cấp. Bên cạnh đó, giá tài sản tại nơi có giao thông thuận lợi hoặc giữa vùng này với vùng khác cũng có những sự khác nhau nhất định. Cho nên, khi xác định giá trị của tài sản cần phải quan tâm đến yếu tố về thời điểm và địa điểm.

Sự tác động của mục đích thẩm định giá không giống với thời điểm và địa điểm do tác động không phải trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị bằng tiền của tài sản mà nó ảnh hưởng đến người sử dụng kết quả thẩm định giá của cơ quan, tổ chức.

Có thể thấy rằng, ngày nay lĩnh vực thẩm định giá dần khẳng định được chức năng của mình và tính hiệu quả của nó đối với nền kinh tế và từng đối tượng khách hàng. Không phải bỗng nhiên mà lĩnh vực thẩm định giá trở nên nóng và phát triển như hiện này, điều này là một sự khẳng định đối với vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế của nước ta, biểu hiện cụ thể là:

– Thẩm định giá góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công.

– Thẩm định giá làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong trách nhiệm xác định giá trị tài sản của khách hàng.

– Thẩm định giá đã trở thành một phương thức giải quyết bất đồng giữa các bên trong tranh chấp giá trị tài sản.

– Thẩm định giá góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển hiệu của thị trường.