Hiện nay, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trở nên rất phổ biến và được sử dụng rộng rãi đối với các cá nhân, tổ chức khi nhu cầu vay vốn trở nên cấp thiết. Một trong số những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó là thế chấp tài sản. Vậy thế chấp tài sản là gì? Quy định về biện pháp thế chấp tài sản?
Mục lục bài viết
1. Thế chấp tài sản là gì?
Thế chấp tài sản được quy định từ Điều 317 đến 327 của Bộ luật dân sự năm 2015. Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 đã đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Khái niệm về thế chấp tài sản được pháp luật của nhiều nước trên thế giới ghi nhận. Theo quy định tại Điều 2114 Bộ luật dân sự Pháp thì thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản được sử dụng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định của Điều 2118 Bộ luật dân sự Pháp thì tài sản thế chấp bị hạn chế chỉ bao gồm:
– Bất động sản được sử dụng vào hoạt động thương mại và những vật phụ của bất động sản được coi như bất động sản.
– Quyền hưởng hoa lợi, lợi tức đối với những bất động sản nói trên và những vật phụ của bất động sản trong thời gian có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức .
Trong khi đó, Điều 715 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định: Hợp đồng thế chấp là hợp đồng qua đó một người gọi là người thế chấp nhượng một tài sản cho một người khác, gọi là người nhận thế chấp như một bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ, nhưng không giao tài sản đó cho người thế chấp. Người nhận thế chấp có quyền được trả tiền đối với tài sản thế chấp ưu tiên trước những chủ nợ thường, bất luận là quyền sở hữu đối với tài sản đó đã được chuyển nhượng cho người thứ ba hay chưa. Theo quy định của Bộ luật dân sự và Thương mại Thái Lan thì tài sản thế chấp bao gồm cả động sản và bất động sản .
Ở Việt Nam, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Đối tượng thế chấp tài sản được mở rộng bao gồm động sản và bất động sản mà không giới hạn như quy định của Bộ luật dân sự năm 1995, tài sản thế chấp chỉ là bất động sản.
So sánh với các biện pháp bảo đảm khác, biện pháp thế chấp tài sản có những đặc trưng pháp lý cơ bản. Nếu như biện pháp thế chấp, tài sản thế chấp không phải chuyển giao cho người khác thì biện pháp cầm cố, việc chuyển giao tài sản mang tính chất bắt buộc (Điều 309 Bộ luật dân sự năm 2015). Đối tượng của biện pháp đặt cọc là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị (Điều 308 Bộ luật dân sự năm 2015) thì đối tượng của thế chấp tài sản là tất cả tài sản. Khác với biện pháp thế chấp, ký cược được sử dụng trong quan hệ thuê tài sản là động sản, bên thuê tài sản phải giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm việc trả lại tài sản thuê; nếu tài sản thu không còn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê (Điều 329 Bộ luật dân sự năm 2015). Với biện pháp ký quỹ, tài sản là tiền, kim khí quý, đá quý, giấy tờ có giá khác và được gửi vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ; trong khi đó biện pháp thế chấp không đòi hỏi điều kiện trên (Điều 330 Bộ luật dân sự năm 2015). Đối tượng của tín chấp không phải là lợi ích vật chất như thế chấp, mà là uy tín của tổ chức chính trị, xã hội (Điều 344, 345 Bộ luật dân sự năm 2015)
2. Một số quy định về thế chấp tài sản:
2.1. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
Khoản 2 Điều 292
Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự có đối tượng luôn là tài sản, lợi ích của người có quyền trở thành vật khi trực tiếp nắm giữ tài sản của người có nghĩa vụ đưa ra bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế do yêu cầu của sản xuất kinh doanh, việc giao vật bảo đảm cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ không đảm bảo được lợi ích của người có quyền một cách tốt hơn đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của bên có nghĩa vụ.
Ví dụ: Tài sản được đảm bảo là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở, kho hàng, nhà máy….Do vậy, một kỹ thuật bảo đảm có ưu thế vừa bảo đảm cho quyền lợi của người có quyền, vừa duy trì hoạt động bình thường của người có nghĩa vụ nhằm giúp họ duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định trên tài sản của mình mà không cần chuyển giao tài sản. Đó là biện pháp thế chấp, mặt khác có tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm không có điều kiện vật chất để có thể trực tiếp nắm giữ như tàu biển, máy bay, trâu, bò….
Thông thường, ở biện pháp này bên có nghĩa vụ không giao tài sản cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ mà dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình hoặc giấy tờ là điều kiện chuyển nhượng tài sản giao cho bên kia, việc giao giấy tờ này đồng nghĩa với việc bên có nghĩa vụ không thể định đoạt tài sản được vì không có giấy tờ pháp lý để giao dịch.
Như vậy, ta có thể đưa ra khái niệm về biện pháp thế chấp là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền. Bên có nghĩa vụ gọi là bên thế chấp, bên có quyền gọi là bên nhận thế chấp.
2.2. Thế chấp tài sản:
Ta có thể hiểu cơ bản như sau, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản của mình để chấp hành, thay thế một nghĩa vụ trước đó.
Trên thực tế, khi các bên có nghĩa vụ đối với nhau thường áp dụng một biện pháp nào đó để bảo đảm lợi ích cho bên có quyền.
Qua đó, ta có thể hiểu đơn giản như sau: thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong tường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ mà các bên không có thỏa thuận về tài sản phụ đó thì tài sản phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Qua đó ta nhận thấy bên thế chấp thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình nhằm mục đích để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Bởi vì tài sản thế chấp đều phải có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản được sử dụng để thế chấp.
3. Hình thức của thế chấp tài sản:
Theo quy định của pháp luật, đối với việc thế chấp tài sản, các bên phải lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.
– Nếu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính.
– Trong trường hợp, nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Chính bởi vậy, nội dung của văn bản thế chấp phải được lập riêng phải phù hợp với hợp đồng chính.
Cần lưu ý rằng, văn bản thế chấp cần phải được công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận.
4. Nội dung của thế chấp tài sản:
Khi thực hiện thế chấp tài sản thì bên thế chấp tài sản phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp khi tài sản thế chấp phải đăng kí giao dịch bảo đảm thì bên thế chấp phải đăng kí việc thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi thực hiện thế chấp tài sản thì bên thế chấp cần phải
Trong trường hợp nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì bên thế chấp vẫn giữ tài sản và được khai thác công dụng của tài sản, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp ( trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp hoặc do việc khai thác công dụng mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất hoặc bị giảm sút giá trị).
Bên thế chấp phải bảo quản giữ gìn tài sản thế chấp và cần phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ thiệt hại tới tài sản.
Bên thế chấp khi đã thế chấp tài sản thì không được bán, trao đổi, tặng, cho tài sản thế chấp và chỉ được cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ khác.
Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lí tài sản thế chấp khi đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình, bên nhận thế chấp phải trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp khi chấm dứt thế chấp tài sản.
Khi bên nhận thế chấp là người giữ tài sản thế chấp thì phải thực hiện đầy đủ, đúng nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp.
Bên nhận thế chấp có thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp theo thỏa thuận với bên thế chấp. Trong trường hợp nếu tài sản thế chấp đã bị người khác chiếm hữu, sử dụng bất hợp pháp thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người đó phải trả lại tài sản cho mình.
5. Đối tượng của thế chấp tài sản:
Trên thực tế, phạm vi tài sản được dùng để thế chấp rộng hơn nhiều so với tài sản được dùng để cầm cố.
Tài sản được dùng để thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Ngoài ra, đối với các tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp. Nhưng tài sản thế chấp phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.
Trong từng trường hợp cụ thể mà các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp. Khi người có nghĩa vụ dùng toàn bộ một bất động sản để thế chấp thì các vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác trước đó.
Khi đối tượng thế chấp là một tài sản được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thể chấp. Các hoa lợi, lợi tức có được từ tài sản thế chấp chỉ thuộc tài sản thế chấp khi các bên có thỏa thuận cụ thể hoặc trong những trường hợp pháp luật có quy định rõ ràng.
Cần lưu ý rằng, thông thường đối với tài sản thế chấp sẽ do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
6. Chủ thể của thế chấp tài sản:
Trong quan hệ thế chấp tài sản, chủ thể của thế chấp tài sản bao gồm:
– Thứ nhất: Bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên thế chấp.
– Thứ hai: Bên có quyền được gọi là bên nhận thế chấp.
Chủ thể của thế chấp tài sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật nước ta đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung.
Trong đó, bên thế chấp tài sản có thể chính là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, có thể là người thứ ba thế chấp (quyền sử dụng đất ) bảo đảm cho bên có nghĩa vụ.
Các chủ thể tham gia thế chấp tài sản phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp.
Chủ thể trong quan hệ thế chấp là một nội dung quan trọng vì là đây là điều kiện có hiệu lực có hợp đồng thế chấp. Nếu không thỏa mãn điều kiện này thì hợp đồng thế chấp vô hiệu.
7. Đặc điểm của thế chấp tài sản:
Từ những phân tích trên, thế chấp tài sản có đặc điểm sau:
– Thứ nhất, thế chấp tài sản là hợp đồng phục bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đồng chính. Thế chấp tài sản không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc, gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm, thể hiện ở chỗ khi có nghĩa vụ chính thì các bên mới thỏa thuận thiết lập biện pháp thế chấp tài sản.
– Thứ hai, tài sản thế chấp có thể là bất động sản, động sản, vật quyền hoặc trái quyền; vật phụ gắn với động sản, bất động sản thế chấp; tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.
– Thứ ba, trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp như: Giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản (đối với ô tô, xe máy, xe tải....); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản (đối với đất và tài sản gắn liền với đất) hay giấy tờ khác như hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai kèm theo dự án được phê duyệt về ngôi nhà đó, giấy phép xây dựng, giấy tờ về thừa kế nhà, đất.
– Thứ tư, một tài sản thế chấp có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Điều 296 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.
– Thứ năm, hợp đồng thế chấp trong một số trường hợp phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ–CP ngày 01 tháng 09 năm 2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm thì các giao dịch sau bắt buộc phải đăng ký: Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; thế chấp tàu biển.
