Hủy hợp đồng đặt cọc mua đất có phải bồi thường không?

1. Thế nào là hợp đồng đặt cọc? 

Căn cứ tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc được hiểu là một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định do các bên thỏa thuận. 

Theo đó, hợp đồng đặt cọc chính là sự thỏa thuận của các bên về việc đặt cọc như trên bằng văn bản. Hợp đồng đặt cọc có thể được công chứng, chứng thực hoặc không cần công chứng, chứng thực nhưng phải có đầy đủ chữ ký xác nhận của các bên có thẩm quyền.

2. Hủy hợp đồng đặt cọc mua đất có phải bồi thường không?

Căn cứ Điều 360 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau:

– Nếu như đối tượng có hành vi vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thì phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như có thiệt hại xảy ra (ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Như vậy, khi cá nhân hủy giao dịch đặt cọc mua đất để xác định có phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại không sẽ phải xác định trên các yếu tố sau:

+ Trường hợp có thiệt hại xảy ra: bên đặt cọc phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác nếu như có thiệt hại xảy ra do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng.

+ Trường hợp không có thiệt hại xảy ra: Bên hủy cọc mua bán nhà đất sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như việc hủy cọc không có thiệt hại xảy ra. Nhưng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, nếu như bên hủy cọc không thực hiện giao dịch mua bán đất nữa sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc.

+ Trường hợp hai bên có sự thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, về nguyên tắc sẽ tuân thủ theo tinh thần thỏa thuận của các bên.

Cụ thể nếu như các bên có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên đặt cọc hủy cọc sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định.

Còn nếu như các bên không có yêu cầu bồi thường thiệt hại thì bên đặt cọc khi hủy cọc sẽ chỉ bị mất số tiền đã đặt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Phương thức yêu cầu bồi thường thiệt hại: 

– Thỏa thuận: Khi phát sinh vấn đề bồi thường thiệt hại, phương thức đàm phán, thỏa thuận sẽ được ưu tiên áp dụng giữa các bên. Trên tinh thần thiện chí, các bên sẽ thống nhất mức bồi thường, thời gian bồi thường,… 

– Khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại: 

Nếu như các bên không thỏa thuận được về mức bồi thường thiệt hại, xảy ra tranh chấp thì một trong hai bên có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. 

4. Mẫu hợp đồng đặt cọc mới nhất: 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập-Tự do-Hạnh Phúc

____________ 

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(Để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Hôm nay, ngày ……tháng    năm……, chúng tôi gồm có:

I. BÊN NHẬN ĐẶT CỌC  (Sau đây gọi là bên A):

Tên:……Sinh năm:…..

CCCD số: …… do…..cấp ngày….

Địa chỉ thường trú: ….

Số điện thoại: ….

Địa chỉ liên lạc: ….

II. BÊN ĐẶT CỌC(Sau đây gọi là bên B):

Tên:….Sinh năm:….

CCCD số: …. do…cấp ngày…

Địa chỉ thường trú: ….

Số điện thoại: …

Địa chỉ liên lạc: ….

III.  NGƯỜI LÀM CHỨNG

Tên:……..Sinh năm:…..

CCCD số: …do…..cấp ngày….

Địa chỉ thường trú: ….

Số điện thoại: ….

Địa chỉ liên lạc: …..

Các bên đồng ý giao và nhận tiền cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các nội dung được thỏa thuận dưới đây:

ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CAM KẾT CHUYỂN NHƯỢNG

– Quyền sử dụng đất cam kết chuyển nhượng là thửa đất do bên A đang đứng tên và theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: ……, Số vào sổ cấp giấy chứng nhận: … do UBND huyện…cấp ngày….tháng …. năm…

Thửa đất số:…

Tờ bản đồ số:……

Địa chính thửa đất: …

Diện tích: 292 m2

Mục đích sử dụng: 192 m2đất trồng cây lâu năm; 100m2 đất ở

Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Ghi chú: Thửa đất có 60m2đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đường đất.

– Tài sản gắn liền với thửa đất chuyển nhượng tại khoản 2, Điều 1 này là đất trống.

– Tại thời điểm lập thỏa thuận này đặt cọc này, bên A đang lấy quyền sử dụng đất nêu tại khoản 1 Điều này làm giao dịch bảo đảm để thế chấp ngân hàng…tại phòng giao dịch …Vay với số tiền là …đồng (bằng chữ: … đồng chẵn). Bên A cam kết sẽ hoàn tất việc trả nợ số tiền này cho ngân hàng … để được xóa giao dịch bảo đảm tại ngân hàng, đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng cho bên B trước khi hai bên ra Phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Số tiền trả nợ ngân hàng này do bên A tự chi trả và không cộng thêm vào giá chuyển nhượng cho bên B.

– Bên A và bên B cũng hiểu rằng việc đặt cọc này là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được ký tại cơ quan công chứng có thẩm quyền khi bên A thực hiện xong thủ tục đo vẽ lại thửa đất và đã có bản trích đo địa chính hợp lệ đối với thửa đất nêu tại Điều này.

Điều 2:THỜI HẠN KÝ KẾT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Thời gian dự kiến ký kết hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nói trên là trong vòng 15 ngày kể từ ngày được cấp bản vẽ chuyển nhượng.

Trách nhiệm làm thủ tục: Do bên A chịu trách nhiệm thực hiện

Điều 3: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

– Giá chuyển nhượng quyền sử dụng tại thửa đất nêu trên là: … đồng

(Bằng chữ: …)

– Giá chuyển nhượng tính theo: thửa đất

– Phương thức thanh toán:

– Tại thời điểm ký kết văn bản thỏa thuận này, Bên B đặt cọc cho bên A số tiền là: … đồng

(Bằng chữ: ….đồng)

– Bên B giao cho bên A số tiền chuyển nhượng còn lại khi Hợp đồng chuyển nhượng giữa bên A và bên B được ký tại phòng công chứng có thẩm quyền.

Điều 4: MỤC ĐÍCH CỦA VIỆC ĐẶT CỌC

Bên B đặt cọc cho bên A số tiền nói trên là nhằm đảm bảo cho việc bên A cam kết và thực hiện đúng việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên B đúng với thửa đất nêu tại khoản 1, Điều 1, đúng với giá chuyển nhượng nêu tại khoản 1, Điều 3, đúng với điều kiện và thời gian hai bên ký thỏa thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn bản thỏa thuận này và bên A không được yêu cầu thêm bất kỳ một khoản tiền nào khác hay đưa ra bất kỳ một lý do không hợp lý nào để lẫn tránh việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà các bên cam kết.

Điều 5: PHƯƠNG THỨC XỬ LÝ TIỀN ĐẶT CỌC

5.1. Khi hợp đồng được giao kết đúng như các bên đã thỏa thuận, thì số tiền cọc được trừ vào số tiền mà bên B phải thanh toán cho bên A.

5.2. Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết như thỏa thuận thì tùy từng trường hợp xử lý như sau:

– Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết hoặc không được giao kết đúng thời hạn mà do lỗi của bên A trong đó bao gồm cả việc đến ngày ký hợp đồng mà bên A không hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định liên quan đến thửa đất nêu trên để ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên B hoặc bên A không có đủ tư cách pháp lý để quyết định việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho bên B thì bên A phải trả lại tiền cọc cho bên B đồng thời chịu phạt cho bên B đúng số tiền đã đặt cọc.

– Nếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết mà do lỗi của bên B vì bên B đã vi phạm các quy định của pháp luật hoặc một trong những nội dung đã thỏa thuận tại văn bản thì bên B phải chịu mất số tiền đã đặt cọc cho bên A.

Điều 6: TRÁCH NHIỆM NỘP PHÍ, LỆ PHÍ

Bên B chịu trách nhiệm nộp thuế, lệ phí nhà nước quy định

Điều 7: QUYỀN, NGHĨA VỤ VÀ NỘI DUNG CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Hai bên cam đoan đối tượng hợp đồng này là thật.

– Quyền, nghĩa vụ và cam đoan của bên A: tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc này: Thửa đất không có tranh chấp; không thuộc khối di sản thừa kế chưa chia và đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất thuộc quy hoạch sử dụng đất ở. Khi đã ký kết thỏa thuận đặt cọc với bên B, thì bên A không hứa mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản khi đã giao kết với bên B. Việc thỏa thuận này không bị lừa dối, không bị ép buộc;

Bên A bàn giao cho bên B toàn bộ giấy tờ, văn bản liên quan đến bất động sản nêu trên ngay sau khi bên A nhận đủ số tiền thanh toán.

– Quyền, nghĩa vụ và cam đoan của bên B

Thông tin nhân thân là đúng sự thật; Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong văn bản này; Thanh toán đủ, đúng thời hạn; đã tìm hiểu rõ về địa dịch thông hành đã có và sẽ có của thửa đất, các quy định về lộ giới, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, cấp thoát nước, quy hoạch sử dụng đất vì lợi ích quốc gia. Việc ký thoả thuận này không bị lừa dối, không bị ép buộc.

Thoả thuận này gồm 04 (bốn) trang và được lập thành 02 (hai) bản, Bên A giữ 01 (một) bản, bên B giữ 01 (một) bản có nội dung và giá trị như nhau./.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật dân sự năm 2015.