Huy động vốn qua mua bán, thuê mua, thuê nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Tính pháp lý của hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai đúng hay sai?
Chủ đầu tư chậm bàn giao sau nhiều năm xây dựng, còn người dân phải sống trong nỗi lo mất nhà dù đã đóng đến 90% giá trị, thậm chí chủ đầu tư còn đổ lỗi cho khách hàng khi đã không hỗ trợ tài chính như thống nhất trước đó để chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án. Rất nhiều buổi tiếp xúc giữa người mua, chủ đầu tư và chính quyền địa phương diễn ra, nhưng cuối cùng thứ mà nhiều người mua nhà nhận được vẫn chỉ là lời hứa gió bay. Vấn đề này thường xoay quanh những câu hỏi như: Huy động vốn góp khi mua nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào? Huy động vốn qua mua bán, thuê mua, thuê nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Tính pháp lý của hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai đúng hay sai? Bài viết dưới đây sẽ đi giải đáp những thắc mắc đó theo pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản mới nhất hiện nay.
Mục lục bài viết
1. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
Theo quy định tại Điều 69
“Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.”
Theo quy định Khoản 3, Điểm 69 Luật nhà ở năm 2014 có quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại thì ‘Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” được pháp luật cho phép chủ đầu tư sử dụng đúng mục đích là phục vụ phát triển nhà ở thương mại. Theo quy định trên, trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở thương mại có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở đó thì được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở thì trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì chủ đầu tư phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cụ thể:
Căn cứ các Điều 55, Điều 56, Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ trên thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do.
– Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
– Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
– Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Như vậy, với nhiều người mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai chẳng thể lường trước được hết rủi ro nên không ít những người mua nhà mua phải những dự án chủ đầu tư không rõ ràng về mặt pháp lý, từ đó các vụ tranh chấp khiếu nại vì thế diễn ra ngày càng nhiều.
>>> Luật sư
2. Tính pháp lý của hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà nước đã có những quy định rất rõ ràng về điều kiện huy động vốn trong trường hợp này. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại được hướng dẫn bởi Điều 19
– Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
– Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
+ Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
+ Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
+ Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
+ Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
+ Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
+ Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này.
+ Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.
Tuy nhiên trên thực tế hầu như các chủ đầu tư đã không tuân thủ theo các quy định trên. Thông thường họ cho tiến hành huy động vốn trước khi hoàn tất những thủ tục. Tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều do chủ đầu tư soạn thảo biến thành hợp đồng góp vốn trong khi đó hợp đồng có nhiều điều khoản không rõ ràng và quyền lợi đều nằm ở chủ đầu tư.
Do đó, mỗi cá nhân trước khi ký kết hợp đồng góp vốn này cần lưu ý các điều kiện nêu trên để hạn chế rủi ro. Theo cách thức trên thì hành vi huy động vốn thông qua hình thức góp vốn không đồng nghĩa với việc người mua nhà là bên tham gia góp vốn được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp. Tức là tính pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng góp vốn không có giá trị pháp lý, các quyền và nghĩa vụ giống nhau.
