Khi tiến hành hoạt động mua bán nhà đất thì cần phải tìm hiểu tất cả các thủ tục xoay quanh vấn đề này để tránh rủi ro có thể xảy ra. Sau đây là hướng dẫn chi tiết về thủ tục thanh toán mua bán nhà đất an toàn, quý bạn đọc có thể tham khảo.
Mục lục bài viết
1. Hướng dẫn thủ tục thanh toán mua bán nhà đất an toàn:
Quy trình thủ tục thanh toán mua bán nhà đất bao gồm những bước sau:
Bước 1: Thanh toán tiền đặt cọc mua bán nhà đất. Quy trình đặt cọc có thể được thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khuyến khích các bên đang thực hiện tại văn phòng công chứng, hoặc do người thứ ba làm chứng để tránh rủi ro. Đây được xem là một trong những bước không thể bỏ qua của quá trình thanh toán mua bán nhà đất. Thời gian và phương thức đặt cọc sẽ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.
Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà khi ký hợp đồng mua bán nhà công chứng. Quy trình công chứng mua bán nhà đất được thực hiện trên thực tế thì bên mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán, sau đó bên bán bàn giao các giấy tờ pháp lý có liên quan cho bên mua trước sự chứng kiến của công chứng viên. Khi ký hợp đồng mua bán tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hai bên sẽ xác nhận rằng đã hoàn thành đầy đủ các thủ tục thanh toán, sau đó thì công chứng viên sẽ tiến hành hoạt động giao hồ sơ đã công chứng cho các bên có liên quan.
Bước 3: Thanh toán sau khi khai thuế và đăng bộ hồ sơ nhà đất. Đây được xem là hoạt động cuối cùng trong giai đoạn mua bán nhà đất. Căn cứ vào sự thỏa thuận giữa hai bên khi tham gia quá trình mua bán nhà đất, một trong hai bên sẽ phải nộp hồ sơ và các chi phí theo quy định của nhà nước tại Ủy ban nhân dân cấp quận. Đối với bên mua, pháp luật quy định nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng, lệ phí địa chính, thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi kiểm tra đầy đủ các giấy tờ thì bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ trả phiếu hẹn. Thông thường giai đoạn này sẽ được thực hiện trong khoảng thời gian 45 ngày làm việc theo quy định của pháp luật. Sau khi nhận được giấy hẹn thì bạn có thể thanh toán phần còn lại cho bên mua và xem như giao dịch đã hoàn tất. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ cho cơ quan công quyền, thẩm định viên sẽ kiểm tra và xác nhận thông tin về bất động sản được giao dịch. Đây là bước quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến việc sang tên sổ đỏ trong quy trình mua bán nhà đất. Sau khi hoàn tất việc xác minh hồ sơ, cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo nộp thuế và người mua cần chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.
Có thể khái quát lại các loại phí và thuế trước bạ mà các bên cần phải thực hiện theo quy định của pháp luật trong quá trình mua bán nhà đất như sau:
– Bên mua: Thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng;
– Bên bán: Phí trước bạ 0.5% giá trị hợp đồng;
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
– Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 0,15% giá trị hợp đồng.
2. Những lưu ý khi thanh toán mua bán nhà đất:
Trong quá trình thanh toán mua bán nhà đất cần phải lưu ý một số điểm sau đây để hạn chế rủi ro:
Thứ nhất, các bên thanh toán tiền trong quá trình mua bán nhà đất nên chia thành nhiều đợt theo như phân tích ở trên. Tuy nhiên các bên cũng hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau để thanh toán tiền mua bán nhà đất một lần duy nhất. Và nếu rủi ro xảy ra thì bên mua sẽ phải gánh chịu hậu quả nặng nè hơn bên bán.
Thứ hai, cần tìm một bên thứ ba để làm chứng ngay tại bước đầu tiên, tức là làm chứng ngay trong giai đoạn đặt cọc tiền mua bán nhà đất. Về cơ bản thì tiền đặt cọc là khoản tiền mà người mua sẽ đưa cho người bán kèm theo
Thứ ba, đơn vị thanh toán tiền trong hoạt động mua bán nhà đất. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì đơn vị thanh toán được công nhận trên hợp đồng mua bán bất động sản phải là Việt Nam đồng. Nếu như các bên sử dụng bất kỳ ngoại tệ nào để làm đơn vị thanh toán thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu và không được pháp luật bảo vệ. Nếu trên hợp đồng có thể hiện đơn vị thanh toán là ngoại lệ tuy nhiên các bên lại tiến hành giao dịch bằng Việt Nam đồng, thì các bên hoàn toàn có thể điều chỉnh lại hợp đồng cùng với sự đồng ý của người bán và có người làm chứng là bên thứ ba. Nếu không thì hợp đồng đó cũng sẽ bị vô hiệu.
3. Phải làm gì khi bên mua không thanh toán mua bán nhà đất?
Trong trường hợp bên bán đã giao đất cho bên mua nhưng bên mua vẫn chưa trả tiền hoặc vật bên mua đất không thanh toán tiền gây ra thiệt hại cho bên bán, thì bên bán hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi của mình. Bên bán cần phải chuẩn bị căn cứ chứng minh rằng quyền lợi hợp pháp của mình đang bị xâm phạm và có quyền yêu cầu khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để được giải quyết nhằm đảm bảo các quyền lợi hợp pháp chính đáng. Bên bán đất có thể nộp đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản căn cứ theo quy định tại Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Nhìn chung thì, thành phần hồ sơ khởi kiện mà bên bán cần phải chuẩn bị trong trường hợp bên mua không thanh toán tiền như sau:
– Đơn khởi kiện theo mẫu do pháp luật quy định;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác có liên quan;
– Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện;
– Giấy tờ chứng minh nghĩa vụ thanh toán của bên mua.
Như vậy có thể nói, trong trường hợp bên bán nhận thấy việc bên mua không trả tiền gây ra thiệt hại cho mình thì có thể khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi bằng việc buộc bên mua phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận. Tòa án sẽ căn cứ vào hồ sơ và các tình tiết của vụ việc để giải quyết vấn đề của bên bán và yêu cầu bên mua có nghĩa vụ thanh toán phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán đó theo hợp đồng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013.
