Chuyển nhượng căn hộ chung cư là thủ tục liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, chứng minh giá trị tài sản. Một trong vấn đề được quan tâm nhiều khi tiến hành chuyển nhượng căn hộ chung cư là thuế, phí phải nộp tính như thế nào? Dưới đây là quy định của pháp luật về thuế, phí khi chuyển nhượng căn hộ chung cư và cách tính:
Luật sư
Mục lục bài viết
1. Cách tính thuế, phí chuyển nhượng căn hộ chung cư:
Các loại thuế và phí cần phải nộp khi tiến hành chuyển nhượng căn hộ chung cư, bao gồm:
Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ tại Khoản 5 Điều 3
“5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.”
Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản:
“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:
a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;
b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;
c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.
3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”
Biểu thuế toàn phần được quy định tại Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế năm 2014 quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp thuế suất là 2%. Điều này đã được sửa đổi tại Điểm c Khoản 1.2 Mục 1 Công văn 17526/BTC-TCT năm 2014 thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế do Bộ Tài chính ban hành như sau:
“c) Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân
Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.”
Như vậy, tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng chung cư như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá chuyển nhượng trên hợp đồng
Thứ hai, lệ phí trước bạ:
Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, đối tượng chịu lệ phí trước bạ gồm nhà, đất và được hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC Thông tư 13/2022/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 của Thủ Tướng Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể:
“Nhà, đất quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP
a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.
b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).”
Mức thu lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP là 0,5% đối với nhà, đất.
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất quy định tại Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, cụ thể:
“Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản thay thế, sửa đổi, bổ sung (nếu có).”
Giá tính này được hướng dẫn cụ thể tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC Thông tư 13/2022/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 của Thủ Tướng Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ như sau:
Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2)
x Giá 01 (một) mét vuông nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ
Trong đó:
– Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
– Giá 01 (một) mét vuông nhà là giá thực tế xây dựng “mới” một (01) mét vuông sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan tại địa phương căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP để xây dựng giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Bảng giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà áp dụng tại địa phương.
– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
Lưu ý:
– Trường hợp giá nhà tại hợp đồng mua bán cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá tại hợp đồng mua bán nhà. Trường hợp giá nhà tại hợp đồng mua bán thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Đối với nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trường hợp trên hợp đồng mua bán nhà và trên hóa đơn mua bán nhà không tách riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là tổng giá trị mua bán nhà ghi trên hóa đơn bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà.
2. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng chung cư:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng chung cư
Hồ sơ thủ tục cần công chứng:
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ hồng)
– Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân của hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng
– Sổ hộ khẩu giữa hai bên
– Giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân ( Giấy kết hôn hoặc
Bước 2: Tiến hành kê khai thuế, lệ phí
Hồ sơ kê khai bao gồm:
– Bản gốc hợp đồng chuyển nhượng
– Giấy tờ tùy thân của các bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng
– Tờ kê khai thuế thu nhập cá nhân
Thực tế, thời gian tiến hành thủ tục khai thuế ở cơ quan nhà nước sẽ mất khoảng 7 ngày. Tuy nhiên sau khi ký hợp đồng công chứng bạn phải ra cơ quan nhà nước khai thuế trong 10 ngày. Nếu như bạn khai thuế không đúng quy định thì quá trình chuyển nhượng sẽ bị hủy bỏ.
Bước 3: Hoàn tất quá trình và sang tên sổ hồng
Hồ sơ phải nộp để tiến hàng sang tên sổ hồng bao gồm:
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu của bên bán (Sổ hồng)
– Tờ khai lệ phí trước bạ cũ, bạ mới
– Giấy tờ tùy thân (chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân)
– Sổ hộ khẩu
Sau khi đã hoàn tất các thủ tục, giấy tờ đầy đủ thì cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và sẽ trả lại kết quả sổ hồng sau khi đã tiến hành sang tên. Thực tế để hoàn tất và nhận lại sổ hồng trong khoảng từ 2-3 tuần.
