Thuê nhà là giao dịch dân sự được thực hiện phổ biến và được diễn ra thường xuyên trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên hiện nay việc thuê nhà chỉ diễn ra thông qua sự thoả thuận giữa bên thuê nhà và bên cho thuê và ít có hợp đồng nào được công chứng, chứng thực. Vậy Hợp đồng thuê nhà viết tay có hiệu lực pháp luật không?
Mục lục bài viết
1. Thế nào là hợp đồng thuê nhà?
Hợp đồng thuê nhà được xác định là một loại hợp đồng dân sự cho thuê tài sản. Theo đó, hợp đồng này thể hiện sự thỏa thuận giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà về việc cho thuê nhà, thể hiện nghĩa vụ giao nhà của bên cho thuê nhà và nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà của bên thuê trong thời gian mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng. Hợp đồng thuê nhà thể hiện thoả thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhưng những thoả thuận này không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.
Căn cứ theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thuê nhà ở được xác lập theo thoả thuận của các bên và phải được lập thành văn bản. Theo quy định này thì hình thức bắt buộc của hợp đồng thuê nhà phải là hình thức văn bản bởi thuê nhà là một giao dịch dân sự đặc biệt và có tính pháp lý và tính chính xác cao nên cần có văn bản làm căn cứ để giải quyết tranh chấp xảy ra.
2. Hợp đồng thuê nhà viết tay có hiệu lực pháp luật không?
Theo như phân tích trên thì Hợp đồng thuê nhà phải được thực hiện dưới hình thức văn bản. Vậy việc xác lập Hợp đồng thuê nhà bằng văn bản thì có cần phải công chứng, chứng thực hay không? Hợp đồng thuê nhà chỉ viết tay thì có bảo đảm hiệu lực pháp luật hay không?
Tuy Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng trong dân sự nhưng hiện nay Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định trực tiếp về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà mà quy định này lại được Luật Nhà ở năm 2014 điều chỉnh. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Hợp đồng cho thuê nhà. Việc công chứng hợp đồng này chỉ thực hiện khi các bên có nhu cầu thực hiện còn pháp luật không bắt buộc phải thực hiện.
Do không bắt buộc phải thực hiện việc công chứng, chứng thực đối với Hợp đồng thuê nhà nên hiệu lực của hợp đồng này được xác lập theo thời gian mà các bên thoả thuận. Trong trường hợp các bên không có thoả thuận thì hiệu lựuc của hợp đồng này được xác lập tại thời điểm các bên kết kết hợp đồng. Bên cạnh đó, thuê nhà cũng được xác định là một giao dịch dân sự nên để bảo đảm giao dịch này có hiệu lực thì các bên cũng cần lưu ý về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể như sau:
– Chủ thể ký kết hợp đồng (bên cho thuê nhà và bên thuê) có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc ký kết hợp đồng;
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Theo đó, khi các bên tham gia ký kết hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà đáp ứng đầy đủ các điều kiện giao dịch dân sự có hiệu lực trên thì hợp đồng thuê nhà sẽ có hiệu lực theo thoả thuận của các bên hoặc tại thời điểm ký kết hợp đồng. Như vậy, Hợp đồng thuê nhà viết tay vẫn có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng các điều kiện đã nêu trên.
3. Hướng dẫn lập Hợp đồng thuê nhà khi không thực hiện công chứng, chứng thực:
Sau đây, Luật Dương Gia sẽ giới thiệu tới quý bạn đọc mẫu Hợp đồng thuê nhà mới nhất để làm căn cứ tham khảo:
Xem thêm: Mẫu hợp đồng thuê nhà trọ, thuê phòng trọ mới nhất năm 2023
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
…, ngày …. tháng …. năm ….
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
– Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Căn cứ Luật Nhà ở năm 2014;
Xem thêm: Mẫu hợp đồng cho thuê nhà mới được cập nhật đầu năm 2023
– Căn cứ Luật Thương mại năm 2005;
– Căn cứ vào nhu cầu và sự thỏa thuận của các bên tham gia Hợp đồng;
Hôm nay, ngày…..tháng……năm……, tại….chúng tôi gồm:
BÊN CHO THUÊ NHÀ (Sau đây gọi tắt là Bên A):
Họ và tên:……..
Số Căn cước công dân :……. Ngày cấp:……. Nơi cấp:……
Nơi đăng ký thường trú :…………
Địa chỉ hiện nay:…………
Số điện thoại liên hệ:………..
BÊN THUÊ NHÀ ( Sau đây gọi tắt là Bên B) :
Họ và tên:……..
Số Căn cước công dân :……. Ngày cấp:……. Nơi cấp:……
Nơi đăng ký thường trú :…………
Địa chỉ hiện nay:…………
Số điện thoại liên hệ:………..
Sau khi thảo luận, các bên thống nhất với nhau và đi đến ký kết Hợp đồng thuê nhà với các nội dung được thể hiện thông qua các điều khoản và điều kiện dưới đây:
Điều 1: Thông tin về căn hộ và tài sản gắn liền cho thuê:
1.1. Bên A đồng ý cho Bên B thuê nhà các tài sản gắn liền khác và Bên B cũng đồng ý thuê của bên A căn hộ số… trong căn nhà có địa chỉ tại … để sử dụng làm nơi để ở.
Diện tích căn nhà :………. m2;
Trong nhà bao gồm các tài sản gắn liền sau:………..
1.2. Bên A cam kết quyền sử sụng đất và căn nhà gắn liền trên đất trên là tài sản sở hữu hợp pháp của Bên A. Mọi tranh chấp phát sinh từ tài sản cho thuê trên Bên A hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Điều 2: Thời điểm bàn giao nhà và sử dụng diện tích thuê:
2.1. Thời điểm Bên A có trách nhiệm bàn giao Tài sản thuê vào ngày ….. tháng ….. năm….;
2.2. Bên B được toàn quyền sử dụng Tài sản thuê kể từ thời điểm được Bên A bàn giao như quy định tại Mục 2.1 trên đây.
Điều 3: Thời hạn thuê nhà:
3.1. Bên A cam kết cho Bên B thuê nhà và các tài sản gắn liền với thời hạn là ……..kể từ ngày bàn giao Tài sản thuê;
3.2. Hết thời hạn thuê nêu trên nếu bên B có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Bên A phải ưu tiên cho Bên B tiếp tục thuê. Nếu bên B không còn nhu cầu sử dụng thì bên B có trách nhiệm bàn giao lại nhà và đầy đủ các tài sản gắn liền khác cho bên A.
Điều 4: Giá thuê nhà và phương thức thanh toán tiền thuê:
4.1. Tiền Thuê nhà đối với Diện Tích Thuê nêu tại mục 1.1 Điều 1 là: ………. VNĐ/tháng (Bằng chữ: ………….. ).
Lưu ý: Tiền Thuê nhà không bao gồm chi phí dịch vụ khác như: Tiền điện, tiền nước nước, tiền vệ sinh chung,…. Tiền thanh toán các dịch vụ này sẽ tính theo thực tế sử dụng của bên B. Cụ thể là trả theo khối lượng, công suất sử dụng thực tế của Bên B hàng tháng, được tính theo đơn giá kinh doanh.
4.2. Hình thức thanh toán: Bên B sẽ phải thanh toán cho bên A với hình thức đóng tiền thuê nhà 03 tháng và cọc 01 tháng tiền nhà. Cụ thể khi thuê nhà thì bên B sẽ phải cọc cho bên A 01 tháng tiền nhà.
Nếu Bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thực hiện nghĩa vụ báo trước tới Bên A thì Bên A sẽ không phải hoàn trả lại Bên B số tiền đặt cọc này.
Nếu Bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thực hiện nghĩa vụ báo trước tới bên B thì bên A sẽ phải hoàn trả lại Bên B số tiền đặt cọc và phải bồi thường thêm một khoản bằng chính tiền đặt cọc.
4.3. Vào thời điểm kết thúc Thời Hạn Thuê hoặc kể từ ngày Chấm dứt Hợp Đồng, Bên A sẽ hoàn lại cho Bên B số Tiền Đặt Cọc sau khi đã khấu trừ khoản tiền chi phí để khắc phục thiệt hại (nếu có).
Điều 5: Phương thức thanh toán tiền thuê nhà:
Tiền Thuê nhà và chi phí sử dụng Diện tích thuê được thành toán theo 03 (ba) tháng/lần vào ngày 05 (năm) hàng quý. Việc thanh toán Tiền Thuê nhà và chi phí sử dụng Diện tích thuê theo Hợp Đồng này được thực hiện bằng đồng tiền Việt Nam theo hình thức trả trực tiếp bằng tiền mặt hoặc trả bằng hình thức chuyển khoản qua số tài khoản của bên A ( Số tài khoản:…. Ngân hàng:…… Chi nhánh:…..)
Điều 6: Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà:
6.1. Quyền của Bên Cho Thuê:
– Bên A có quyền yêu cầu Bên B thanh toán Tiền Thuê và Chi phí sử dụng Diện Tích Thuê đầy đủ, đúng hạn theo thoả thuận trong Hợp đồng;
– Bên A có quyền yêu cầu Bên B phải sửa chữa phần hư hỏng, thiệt hại do lỗi của Bên B gây ra.
6.2. Nghĩa vụ của Bên Cho Thuê:
– Bên A có trách nhiệm bàn giao nhà cho Bên B theo đúng diện tích tiện ích và thời gian quy định trong Hợp Đồng;
– Đảm bảo việc cho thuê theo Hợp Đồng này là đúng quy định của pháp luật;
– Đảm bảo cho Bên B thực hiện quyền sử dụng Diện Tích Thuê một cách độc lập và liên tục trong suốt Thời Hạn Thuê, trừ trường hợp vi phạm pháp luật và/hoặc các quy định của Hợp Đồng này;
– Không xâm phạm trái phép đến tài sản của Bên B trong phần Diện Tích Thuê. Nếu Bên A có những hành vi vi phạm gây thiệt hại cho Bên B trong Thời Gian Thuê thì Bên A phải bồi thường;
– Tuân thủ các nghĩa vụ khác theo thoả thuận tại Hợp Đồng này và hệ thống pháp luật Việt Nam.
Điều 7: Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà:
8.1. Quyền của Bên Thuê:
– Bên B có quyền nhận bàn giao nhà thuê theo đúng thoả thuận trong Hợp đồng này;
– Được sử dụng phần diện tích nhà được thuê để làm nơi để ở theo thoả thuận và các hoạt động hợp pháp khác khi có sự đồng ý của bên A;
– Bên B có quyền yêu cầu Bên A sửa chữa kịp thời những hư hỏng không phải do lỗi của Bên B trong phần diện tích nhà thuêđể bảo đảm an toàn;
– Bên B có quyền tháo dỡ và đem ra khỏi căn nhà thuê các tài sản, trang thiết bị của bên B đã lắp đặt trong phần diện tích thuê nhà khi hết thời gian thuê theo hợp đồng hoặc bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng.
7.2. Nghĩa vụ của Bên Thuê:
– Bên B có nghĩa vụ sử dụng nhà thuê theo đúng mục đích đã thỏa thuận, giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm trong việc sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
– Bên B có nghĩa vụ thanh toán Tiền Đặt Cọc, Tiền Thuê đầy đủ, đúng thời hạn đã thỏa thuận;
– Bên B có nghĩa vụ trả lại nhà cho Bên A khi hết Thời Hạn Thuê hoặc chấm dứt Hợp Đồng Thuê;
– Mọi việc sửa chữa, cải tạo, lắp đặt bổ sung các trang thiết bị làm ảnh hưởng đến kết cấu của căn phòng…, Bên B phải thông báo cho Bên A và chỉ được tiến hành các công việc này sau khi có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A;
– Tuân thủ một cách chặt chẽ quy định tại Hợp Đồng này, các nội quy phòng trọ (nếu có) và các quy định của pháp luật Việt Nam.
Điều 8: Đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà:
Trong trường hợp một trong hai bên muốn đơn phương chấm dứt Hợp Đồng trước hạn thì phải có trách nhiệm thông báo cho bên còn lại trước 30 ngày so với ngày mong muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ thông báo trước cho bên kia thì sẽ phải bồi thường cho bên đó một khoản Tiền thuê tương đương với thời gian không thông báo và các thiệt hại khác phát sinh do việc chấm dứt Hợp Đồng trái quy định. Nếu bên B không báo trước thì bên A sẽ không phải trả lại cọc cho bên B.
Điều 9: Giải quyết tranh chấp:
Các bên ưu tiên thoả thuận, tự hoà giải với nhau khi có tranh chấp xảy ra và nếu không thể giải quyết được bằng việc tự hoà giải thì bên bị xâm phạm lợi ích có quyền yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Điều 10: Điều khoản thi hành:
– Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày….;
– Các Bên cam kết thực hiện nghiêm chỉnh và đầy đủ các thoả thuận trong Hợp Đồng này trên tinh thần hợp tác, thiện chí;
– Mọi sửa đổi, bổ sung đối với bất kỳ điều khoản nào của Hợp Đồng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của mỗi Bên. Văn bản sửa đổi bổ sung Hợp đồng có giá trị pháp lý như Hợp đồng, là một phần không tách rời của Hợp đồng này;
– Hợp Đồng được lập thành 02 (hai) bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 01 (một) bản để thực hiện.
| BÊN CHO THUÊ (ký và ghi rõ họ tên) | BÊN THUÊ (ký và ghi rõ họ tên) |
Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014, để lập được Hợp đồng thuê nhà thì các bên phải lưu ý các nội dung thoả thuận sau:
– Họ và tên, địa chỉ, cũng như thông tin liên hệ của các bên giao kết hợp đồng;
– Mô tả đặc điểm của nhà ở cho thuê;
– Mục đích thuê, thời hạn thuê, chấm dứt hợp đồng;
– Giá thuê, đặt cọc và phương thức thanh toán;
– Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê;
– Cam kết của các bên, giải quyết tranh chấp;
– Các thỏa thuận khác;
– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Nhà ở năm 2014.
Xem thêm: Quy định xác định hiệu lực của văn bản quy phạm pháp luật
