Hợp đồng thế chấp có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Hiện nay, nhu cầu vay vốn phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh rất phổ biến, nhất là trong giai đoạn nền kinh tế đang dần phục hồi sau những ngày tháng chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid. Nguồn vốn vay rất đa dạng, có thể vay từ nguồn bạn bè, người thân hoặc ngân hàng. Ngoài vay tín chấp là hình thức vay dựa vào sự tin tưởng của bên cho vay đổi với bên vay, hình thức vay có thế chấp tài sản là hình thức phổ biến nhất hiện nay. Việc thế chấp tài sản được coi là biện pháp đảm bản của bên vay cho bên cho vay về việc đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Vậy hợp đồng thế chấp có cần công chứng không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Luật Công chứng 2014;

– Luật đất đai 2013.

Luật sư tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.6568

1. Hợp đồng thế chấp có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Tóm tắt câu hỏi:

Hợp đồng thế chấp không có công chứng và chứng thực thì có giá trị pháp lý không? Hợp đồng thế chấp bảo lãnh cho hợp đồng tín dụng công ty vay ngân hàng thời hạn là 1 năm nhưng 11 tháng công ty có tất toán khoản vay nhưng hôm sau ngân hàng lại cho công ty vay tiếp khoản vay như cũ (gọi là đảo nợ) mà ngân hàng không hỏi ý kiến các bên bảo lãnh và ký lại hợp đồng thế chấp vậy các bên bảo lãnh có phải chịu trách nhiệm bảo lãnh khoản vay tiếp theo của công ty không? Rất mong luật sư tư vấn giúp tôi.

Tôi xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Căn cứ theo Điều 9 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về Công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm: Thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia, về bản chất, đây cũng là một dạng giao dịch bảo đảm. Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định chung về hình thức của giao dịch bảo đảm thế chấp.

Việc xác định hợp đồng thế chấp có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không phụ thuộc vào đối tượng thế chấp và được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành. Ví dụ:

Căn cứ theo điểm 3, Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng chứng thực tuy nhiên không bắt buộc nếu một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản

Theo Điều 122 Luật nhà ở 2014 mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, không bắt buộc các trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Ngoài ra, đối với hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì theo quy định pháp luật,hợp đồng phải tuân thủ về mặt hình thức theo quy định tại Luật Nhà ở và bắt buộc phải được công chứng viên công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện chứng thực đối với bất động sản ở đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân xã đối với bất động sản ở khu vực nông thôn, trừ một số trường hợp như:

– Cá nhân có hợp đồng thuê nhà dưới 6 tháng;

– Bên bán /Bên cho thuê nhà ở là tổ chức đã đăng kinh doanh nhà ở;

– Thuê mua nhà ở xã hội;

– Bên tặng cho tài sản là tổ chức.

Như vậy, theo những phân tích trên, không phải tất cả hợp đồng thế chấp tài sản đều phải công chứng mà đối với những hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản, kể cả bất động sản hình thành trong tương lai, nếu ở nơi đã tổ chức hoạt động công chứng thì đều phải tiến hành công chứng theo quy định của Luật Công chứng. Trường hợp ở những nơi chưa tiến hành tổ chức hoạt động công chứng thì sẽ tiến hành xin chứng thực từ phía Ủy ban nhân dân có thẩm quyền.

2. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp tài sản:

Như phân tích ở trên, không phải mọi hợp đồng thế chấp tài sản đều phải công chứng ngoại trừ tài sản là bất động sản, nhà ở. Tuy nhiên, ngoài trường hợp trên, nếu các bên thoả thuận công chứng thì hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục này như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Phiếu yêu cầu công chứng có ghi rõ yêu cầu, thông tin của người yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp tài sản.

– Dự thảo hợp đồng thế chấp tài sản.

– Giấy tờ tuỳ thân của bên thế chấp và ngân hàng (bản sao): Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn, xác nhận tình trạng hôn nhân…

– Giấy tờ về tài sản: Sổ đỏ, Đăng ký xe… (bản sao).

– Giấy tờ khác (nếu có).

Bước 2:

Thực hiện công chứng tại Tổ chức hành nghề công chứng gồm Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra các loại giấy tờ trong hồ sơ và tính hợp pháp của các loại giấy tờ đó.

Người công chứng viên có quyền yêu cầu làm rõ vấn đề, tiến hành xác minh trong trường hợp thấy trong hồ sơ yêu cầu có nội dung không rõ ràng, trái với quy định của pháp luật hoặc đi ngược lại với nội dung hai bên đã thỏa thuận trong bản hợp đồng chính thì. Trường hợp không làm rõ được vấn đề thì công chứng viên được quyền từ chối yêu cầu công chứng này.

Khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ và xác định hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp đầy đủ và phù hợp với nội dung điều khoản của hợp đồng chính thì công chứng viên sẽ tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng sau đó tiến hành trả kết quả công chứng cho các chủ thể.

3. Lệ phí công chứng hợp đồng thế chấp tài sản:

Mức phí công chứng hợp đồng chuyển thế chấp bằng quyền sử dụng đất được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng:

– Dưới 50 triệu đồng mức thu là 50 nghìn đồng/trường hợp;

– Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng mức thu là 100 nghìn đồng/trường hợp;

– Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng mức thu là 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch/trường hợp;

– Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng mức thu là 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng/trường hợp;

– Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng mức thu là 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng/ trường hợp;

– Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng mức thu là 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng/trường hợp;

– Trên 10 tỷ đồng mức thu là 5,2 triệu đồng + 0,03 của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp).

4. Có được phép đảo nợ ngân hàng không?

Theo quy định của pháp luật, bảo lãnh là việc người thứ ba cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Căn cứ theo Điều 343 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt bảo lãnh.

Như vậy, theo quy định, khi nghĩa vụ được bảo lãnh chấm dứt thì việc bảo lãnh cũng chấp dứt. Đối chiếu theo quy định trên vào trường hợp của bạn cung cấp, hợp đồng thế chấp bảo lãnh cho hợp đồng tín dụng công ty vay ngân hàng thời hạn là 1 năm nhưng 11 tháng công ty có tất toán khoản vay nhưng hôm sau ngân hàng lại cho công ty vay tiếp khoản vay như cũ (gọi là đảo nợ) mà ngân hàng không hỏi ý kiến các bên bảo lãnh và ký lại hợp đồng thế chấp. Ngay khi công ty vay hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trước thời hạn, thì nghĩa vụ bảo lãnh đã chấm dứt, trong trường hợp này, các bên có nhu cầu vay tiếp, vào muốn được bên trước đó bảo lãnh đứng ra bảo lãnh, trong trường hợp ngân hàng tự ý ký hợp đồng tiếp mà không hỏi ý kiến bên bảo lãnh, tự ý hợp đồng thế chấp, thì trong trường hợp này, nếu không được sự đồng ý của bên đứng ra bảo lãnh, giao dịch bảo đảm này sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. Các bên tham gia giao dịch hoặc bên có quyền và nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Bên nào có lỗi trong việc gây ra thiệt hại thì bên đó phải chịu trách nhiệm theo quy định.