Hợp đồng đặt cọc quá hạn có phải bồi thường tiền cọc không?

Đặt cọc là một hình thức giao dịch khá phổ biến khi mà người dân chuẩn bị mua, bán một tài sản nào đó. Đặt cọc nhằm mục đích là đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự hoặc thực hiện hợp đồng dân sự hoặc là đảm bảo cả hai. Vậy khi hợp đồng đặt cọc quá hạn có phải bồi thường tiền cọc không?

Căn cứ pháp lý:

– Bộ Luật Dân sự 2015.

1. Hợp đồng đặt cọc quá hạn có phải bồi thường tiền cọc không?

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo đó hợp đồng đặt cọc chính là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Mục đích chung của đặt cọc là đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự hoặc thực hiện hợp đồng dân sự hoặc là đảm bảo cả hai. Thông thường, trong việc mua bán tài sản thì mục đích của đặt cọc đó chính là để đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự.

Trong giao dịch dân sự, pháp luật luôn tôn trọng sự thoả thuận của các bên, chỉ cần những thoả thuận đó đúng với quy định của pháp luật, đúng với quy chuẩn xã hội, đạo đức con người. Chính vì thế, khi các bên lập hợp đồng đặt cọc, nếu như các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mà các bên đã thoả thuận, thống nhất có những điều khoản phạt hay bồi thường khi một trong các bên không tuân thủ đúng các nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc thì bên vi phạm nghĩa vụ sẽ phải thực hiện đúng như những điều khoản hai bên đã cam kết với nhau. Còn nếu như trong hợp đồng đặt cọc không có quy định hoặc quy định không rõ ràng về các điều khoản quy định về phạt hoặc bồi thường khi không tuân thủ đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc thì hai bên sẽ phải tuân thủ theo quy định của Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Như vậy, quy định này đã nêu rõ, nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Khi các bên cùng nhau ký kết hợp đồng đặt cọc có mục đích là đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, thông thường một trong các điều khoản của hợp đồng đặt cọc đó chính là thời gian hai bên thực hiện giao kết hợp đồng. Khi qua thời gian hai bên đã thống nhất thực hiện giao kết hợp đồng, một trong hai bên hoặc cả hai không thực hiện giao kết hợp đồng thì trường hợp này được coi là hợp đồng đặt cọc quá hạn.

Như đã nói ở trên, pháp luật luôn coi trọng sự thoả thuận giữa các bên, thế nên nếu như hợp đồng đặt cọc quá hạn mà hai bên vẫn không giao kết hợp đồng, nhưng cả hai bên vẫn có thiện chí mua bán tài sản với nhau thì các bên vẫn có thể thoả thuận lại với nhau về vấn đề đẩy lùi thời gian giao kết hợp đồng vào một thời gian khác. Còn nếu như hai bên không thể thoả thuận lại với nhau thì sẽ phải xét xem lỗi thuộc về bên nào khiến cho hợp đồng không thể giao kết do hợp đồng đặt cọc quá hạn. Sẽ có thể xảy ra một trong các trường hợp như sau:

1.1. Hợp đồng đặt cọc quá hạn do bên bán (bên nhận đặt cọc):

Nếu như đến thời gian hai bên giao ước với nhau thực hiện giao kết hợp đồng nhưng bên bán (bên nhận đặt cọc) không thực hiện đúng về mặt thời gian giao kết mà hai bên lại không có thoả thuận khác để đẩy lùi về mặt thời gian giao kết hợp đồng thì bên bán sẽ phải tuân thủ đúng theo các điều khoản phạt cọc, bồi thường trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết, nếu như không có các điều khoản đó thì bên bán sẽ phải trả cho bên mua (bên đặt cọc) tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Như vậy, nếu như hợp đồng đặt cọc quá hạn do bên bán (bên nhận đặt cọc) thì bên bán phải có trách nhiệm bồi thường tiền cọc cho bên mua (bên đặt cọc) một khoản tiền hai bên đã thoả thuận với nhau (nếu có) hoặc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

1.2. Hợp đồng đặt cọc quá hạn do bên mua (bên đặt cọc):

Nếu như đến thời gian hai bên giao ước với nhau thực hiện giao kết hợp đồng nhưng bên mua (bên đặt cọc) không thực hiện đúng về mặt thời gian giao kết mà hai bên lại không có thoả thuận khác để đẩy lùi về mặt thời gian giao kết hợp đồng thì bên mua sẽ phải tuân thủ đúng theo các điều khoản phạt cọc, bồi thường trong hợp đồng đặt cọc hai bên đã ký kết, nếu như không có các điều khoản đó thì bên mua phải chịu mất tài sản đặt cọc đó cho bên bán (bên nhận đặt cọc).

Như vậy, nếu như hợp đồng đặt cọc quá hạn do bên mua thì bên mua sẽ phải chịu phạt cọc bằng phương thức là mất tài sản đã đặt cọc cho bên bán.

1.3. Hợp đồng đặt cọc quá hạn do lỗi của cả hai bên:

Nếu như đến thời gian hai bên giao ước với nhau thực hiện giao kết hợp đồng nhưng cả hai bên không thực hiện đúng về mặt thời gian giao kết mà hai bên lại không có thoả thuận khác để đẩy lùi về mặt thời gian giao kết hợp đồng thì cả hai bên sẽ không bị phạt cọc. Bên nhận đặt cọc sẽ phải trả lại tiền cọc (hoặc tài sản cọc khác) cho bên đặt cọc.

1.4. Hợp đồng đặt cọc quá hạn do sự kiện bất khả kháng:

Cũng giống như trường hợp hợp đồng đặt cọc quá hạn do lỗi của cả hai bên, nếu như hợp đồng đặt cọc quá hạn do sự kiện bất khả kháng (ví dụ do dịch bệnh, thiên tai, hoả hoạn,….) dẫn đến giao kết hợp đồng không thể thực hiện đúng thời hạn mà hai bên lại không có thoả thuận khác để đẩy lùi về mặt thời gian giao kết hợp đồng thì cả hai bên sẽ không bị phạt cọc. Bên nhận đặt cọc sẽ phải trả lại tiền cọc (hoặc tài sản cọc khác) cho bên đặt cọc.

2. Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc:

Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự, chính vì vậy, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi mà có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:

– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, có năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) được xác lập;

– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Tại khoản 2 của Điều này có quy định rằng hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, ngoài các quy định trên thì quy định về hình thức của giao dịch dân sự cũng là một trong những điều kiện bắt buộc phải tuân thủ đối với những giao dịch dân sự luật có quy định.

Hình thức giao dịch dân sự gồm có:

– Giao dịch bằng lời nói;

– Giao dịch bằng văn bản;

– Giao dịch bằng hành vi cụ thể;

– Giao dịch được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký.

Tuy nhiên, trong các điều khoản của Bộ Luật Dân sự 2015 và những luật khác có liên quan thì không có một điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc sẽ phải tuân thủ theo một hình thức giao dịch nhất định, vì thế hợp đồng đặt cọc sẽ không nhất thiết phải tuân thủ theo một hình thức giao dịch nhất định nào đó.

Nhưng trên thực tế, để đảm bảo hơn về tính pháp lý cũng như khiến cho các bên đều an tâm về giao dịch thì khi thực hiện đặt cọc để đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng, các bên nên có “giấy trắng mực đen” rõ ràng.

3. Khi hợp đồng đặt cọc quá hạn các bên nên làm gì:

Khi hợp đồng đặt cọc quá hạn mà các bên không thoả thuận được với nhau về vấn đề đẩy lùi thời gian để giao kết hợp đồng hoặc cả hai bên thống nhất không giao kết hợp đồng nữa thì có các cách giải quyết sau nhằm tránh trường hợp có tranh chấp không đáng có sau này:

Cách 1: hai bên ký kết với nhau một văn bản thoả thuận về vấn đề cả hai bên đã nhất trí với nhau không thực hiện giao kết hợp đồng nữa.

Cách 2: Khởi kiện ra toà án

Nếu như các bên có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc (ví dụ như bên có lỗi khiến cho hợp đồng không thể giao kết nhưng lại không tuân theo đúng nghĩa vụ phạt cọc của mình,….) thì bên đối phương hoàn toàn có quyền khởi kiện ra toà án dân sự có thẩm quyền để giải quyết vụ việc này.