Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bắt buộc phải công chứng không? Không công chứng hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không? Công chứng đặt cọc có lợi không?
Có thể nói, trong các tài sản là đối tượng được thực hiện giao dịch trong cuộc sống hàng ngày thì giao dịch chuyển nhượng về quyền sử dụng đất là được đánh giá là giao dịch có giá trị lớn. Do đó, thông thường, trước khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng với nhau thường phổ biến ký kết hợp đồng đặt cọc, nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Vậy, nếu như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định thì hợp đồng đặc cọc đảm bảo cho việc chuyển nhượng có bắt buộc phải được công chững hay không?
Mục lục bài viết
- 1 1. Hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật
- 2 2. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở
- 3 3. Quy định về hình thức giao kết đối với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở
- 4 4. Trình tự thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu của các bên
1. Hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng đặt cọc có thể được hiểu như sau:
Hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận cọc một khoản tiền hoặc hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên
Thứ nhất, về nội dung của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở
– Hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên về việc đưa tài sản đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết một hợp đồng khác. Hợp đồng đặt cọc chứa đựng các nội dung chính cơ bản sau:
+ Đối tượng của hợp đồng: Thửa đất, nhà ở gắn liền với đất mà hai bên đang thỏa thuận để chuyển nhượng
+ Giá, phương thức thanh toán
+ Thời hạn, địa điểm sẽ thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng
+ Quyền, nghĩa vụ của các bên
+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
+ Phương thức giải quyết tranh chấp.
– Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợ các bên có thỏa thuận khác. Trong thời gian hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ với nhau theo thỏa thuận. Nội dung của hợp đồng có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo sự thỏa thuận của các bên
Thứ hai, hợp đồng đặt cọc để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau:
– Các bên đã thực hiện đúng theo nội dung của hợp đồng đặt cọc và thực hiện xong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở
– Hợp đồng đặt cọc chấm dứt theo thỏa thuận của các bên
– Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
– Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện
– Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở không còn
– Hợp đồng chấm dứt do thay đổi hoàn cảnh cơ bản theo quy định tại Điều 420 của
2. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở
Căn cứ khoản 2 Điều 328
– Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
– Nếu bên đặt cọc (bên có ý định mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Nếu bên nhận đặt cọc (bên có nhà đất định bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.
3. Quy định về hình thức giao kết đối với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản.
Mặt khác, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ những loại hợp đồng sau mới bắt buộc công chứng, chứng thực:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà và đất), tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ Điều 117 và khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu trường hợp luật không quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, có thể thấy đối với hợp đồng đặt cọc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn không bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực vẫn phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận cũng có thể thực hiện việc công chứng hợp đồng theo quy định.
Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định về giá trị của văn bản công chứng. Theo đó:
– Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
– Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Như vậy, một hợp đồng, giao dịch khi qua công chứng thì sẽ được ghi nhận và bảo đảm về mặt nội dung, hình thức cũng như tính pháp lý của văn bản đó.
4. Trình tự thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu của các bên
Trong trường hợp các bên có yêu cầu được công chứng hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì có thể thực hiện thủ tục công chứng theo trình tự quy định tại Điều 40, 41
Bước 1: Các bên yêu cầu công chứng phải chuẩn bị hồ sợ nộp cho văn phòng công chứng gồm các giấy tờ sau đây:
– Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
– Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu trường hợp các bên tự chuẩn bị)
– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
Lưu ý:
– Bản sao các giấy tờ đã nêu ở trên phải là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.
Bước 2: Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Bước 3: Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.
Bước 4: Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
Bước 5: Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
Bước 6: Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.
Bước 7: Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
