Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có thời hạn bao lâu?

1. Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có thời hạn bao lâu?

1.1. Quy định về hợp đồng công chứng mua bán nhà đất:

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, theo quy định tại điều này thì từ ngày 01/07/2014 trở đi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc được chứng thực khi các bên giao kết hợp đồng mua bán nhà đất với nhau, trừ trường hợp là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia vào giao dịch mua bán là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, khi các bên thực hiện việc giao dịch mua bán nhà đất mà một trong các bên không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật về công chứng.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 2 của Luật Công chứng năm 2014 có quy định rõ rằng hoạt động công chứng chính là hoạt động mà các công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng (như văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng) thực hiện chứng nhận tính chính xác và tính xác thực của những văn bản, hợp đồng giao dịch; thực hiện xác nhận tính chính xác và hợp pháp, không trái với đạo đức xã hội của những bản dịch giấy tờ của bản dịch từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt. Theo pháp luật quy định, việc công chứng sẽ được cá nhân và tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng, tức chỉ khi có cá nhân có yêu cầu thì các tổ chức hành nghề công chứng mới thực hiện việc công chứng, chứng thực theo đúng quy định, trừ những giao dịch bắt buộc phải thực hiện việc công chứng thì giao dịch mới có hiệu lực như giao dịch mua bán nhà đất.

Từ khái niệm trên có thể ta có thể hiểu hợp đồng công chứng mua bán nhà đất (hay còn gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) là chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của các hợp đồng mua bán nhà đất đã được hai bên ký kết theo quy định của pháp luật.

1.2. Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có thời hạn bao lâu?

Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 có quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng, theo quy định này thì giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất công chứng như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan (bên mua, bên bán); trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình thì bên kia có hoàn toàn quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà đất có thỏa thuận khác;

– Hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp hợp đồng đó bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu. Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng có hiệu lực ngay lập tức sau khi đã được ký và đóng dấu mà không cần phải qua sự kiểm định của bất kỳ một cơ quan nhà nước nào khác, bởi thực chất khi thực hiện việc công chứng, bản thân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất công chứng đã được kiếm tra, thẩm định dưới một quy trình, thủ tục nghiêm ngặt của tổ chức hành nghề công chứng nơi các bên giao dịch mua bán nhà đất thực hiện công chứng, trừ trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất công chứng bị vô hiệu. Hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng chỉ hết hiệu lực khi hai bên đã thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất nhưng bên mua chưa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên chủ đất) nhưng sau đó các bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất.

Chủ thể bên mua nhà đất trong hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng phải lưu ý rằng theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng bắt đầu có hiệu lực, bên mua nhà đất phải có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ). Nếu như quá thời hạn nêu trên, dù hợp đồng mua bán nhà đất công chứng vẫn còn giá trị, nhưng người mua đất sẽ bị phạt do vi phạm nghĩa vụ chậm sang tên sổ đỏ.

2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực thì nhà đất có thuộc sử dụng, sở hữu của bên mua:

Như đã phân tích ở mục trên, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thành việc công chứng. Tuy nhiên, có khá nhiều người nhầm lẫn việc thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực và thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực là giống nhau. Thực chất việc thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực với thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực là khác nhau.

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Điều đó có nghĩa là việc thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đã hoàn thành nhưng nếu như bên mua đất không làm thủ tục đăng ký biến động đất đai thì hợp đồng mua bán nhà đất vẫn có hiệu lực nhưng trên phương diện pháp lý thì nhà đất mà họ đã mua vẫn chưa phải là nhà đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của họ. Khi đó hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng chính là căn cứ chứng minh thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng do các bên đã thỏa thuận, còn khi đã hoàn thành xong thủ tục đăng ký biến động đất đai thì đó mới chính là thời điểm hoàn thành việc chuyển nhượng nhà đất.

3. Phạt hành chính khi hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng nhưng quá thời hạn đăng ký biến động đất đai:

Như đã phân tích ở trên thì khi thực hiện việc mua bán nhà đất, người sử dụng đất sẽ phải tiến hành đăng ký biến động đất đai trong thời hạn là 30 ngày kể từ ngày việc công chứng nhà đất bắt đầu có hiệu lực. Nếu như quá thời hạn này mà người sử dụng đất vẫn chưa đăng ký biến động đất đai thì sẽ phải chịu hình thức xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 17 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo quy định tại Nghị định này thì tại khu vực nông thôn hình thức và mức xử phạt sẽ là: 

– Phạt tiền từ 01 triệu đồng đến 03 triệu đồng nếu như trong thời gian 24 tháng tính kể từ ngày quá thời hạn 30 ngày nêu trên mà vẫn không thực hiện đăng ký biến động đất đai khi mua bán nhà đất;

– Nếu như quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn 30 ngày mà người sử dụng đất vẫn không thực hiện đăng ký biến động thì sẽ phạt tiền từ 02 triệu đồng đến 05 triệu đồng. 

Đối với khu vực đô thị mà vi phạm thì mức phạt sẽ bằng 02 lần so với mức phạt đối với các trường hợp trên. Bên cạnh đó người đang sử dụng đất sẽ còn bị buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo đúng quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Công chứng năm 2014;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.