Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo BLDS 2015. Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức và nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng nhà ở ngày càng tăng nhanh, thị trường bất động sản ngày càng sôi động. Tuy nhiên, muốn hợp pháp hóa được việc chuyển nhượng đất này thì các bên phải làm hợp đồng chuyển nhượng việc mua bán quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mới có giá trị pháp lý.
Thông thường, theo thói quen hoặc không có cơ hội tìm hiểu các quy định của pháp luật về quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo BLDS 2015. Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức và nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Trong phạm vi bài viết này chúng tôi sẽ giải đáp vấn đề này dựa trên các quy định.
Theo quy định của pháp luật thì có thể hiểu Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất là những người có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.
Mục lục bài viết
1. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối với những giao dịch dân sự thông thường thì các bên có thể thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản. Trong trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản hiện hành
Đối với các doanh nghiệp bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ cần lập bằng văn bản không bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường hoặc các bên thỏa thuân công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên đối với các loại hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất.
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng bao gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động theo quy định của
Khi các bên thực hiện ký kết các hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
Đối với các tài sản thuộc tài sản chung thì việc thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự là phải công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong
Thông thường thì dù bất kỳ loại hợp đồng nào thì cũng sẽ có những nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan theo quy định của pháp luật.
Do đó, khi thực hiện giao dịch bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thông thường thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm những nội dung như sau:
+ Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải ghi rõ đầy đủ các thông tin về tên của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và địa chỉ của các bên trong hợp đồng để xác định chủ thể giao kết hợp đồng.
+ Trong hợp đồng các bên nên thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ của các bên khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng phải thể hiện về loại đất như là đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm và các loại đất khác…
+ Ngoài ra trong hợp đồng còn phải thể hiện hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất hiện nay, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng, giá chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận, phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán, thỏa thuận về các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Nếu trong quá trình ký kết hợp đồng thì các bên nên thỏa thuận về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
+ Bên chuyển nhượng:
Căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật dất đai và các văn bản pháp luật đất đai thì khi các bên chuyển nhượng có quyền được nhận tiền chuyển nhượng (nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy đinh tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác). Ngoài việc được nhận tiền chuyển nhượng họ còn có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng.
Ngoài việc các bên có quyền thì pháp luật cũng quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
+ Khi bên chuyển nhượng thực hiện việc chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích mà các bên đã thỏa thuận, đúng hạng đất, loại đất khi mua bán, đúng vị trí thửa đất,, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận.
+ Khi thực hiện xong quá trình chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng phải có trách nhiệm giao giấy tờ có liên đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
>>> Luật sư
+ Đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo quy định của pháp luật có các quyền sau đây:
+ Khi các bên đã thực hiện xong quá trình giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất để tiến hành đăng ký biến đất thay đổi chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
+ Bên mua có quyền yêu cầu bên bán khi thực hiện đúng các thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như là phải giao đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng các loại đất, vị trí thửa đất, số hiệu đất mà các bên thống nhất trong hợp đồng.
+ Sau khi tiến hành xong thủ tục chuyển nhượng thì bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã được chuyển nhượng theo đúng các quy định của pháp luật.
+ Sau khi có quyền sử dụng đất thì được sử dụng đất theo đúng thời hạn và đúng mục đích của đất theo quy định.
Khi có các quyền thì bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có các nghĩa vụ như sau:
+ Khi chuyển nhượng đất thì bên mua phải có nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng các phương thức mà các bên đã thỏa thuân cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.
+ Trong thời hạn mà luật định thì bên mua cũng có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai
+ Bên mua có nghĩa vụ bảo đảm các quyền lợi của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng theo quy định.
+ Ngoài ra, bên mua có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan.
Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng.
