Hỏi về vấn đề chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Tóm tắt câu hỏi:

Gia đình em hiện có thuê một căn phòng trong thời hạn một năm (hợp đồng không có công chứng). Hiện nay đã thuê được hai tháng thì bên chủ nhà muốn hủy hợp đồng trước thời hạn với một điều khoản trong hợp đồng quy định khi chấm dứt hợp đồng như sau: Trường hợp bên cho thuê tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn phải chịu phạt số tiền tương đương một tháng tiền thuê nhà và phải bồi thường thiệt hại “theo quy định của pháp luật”. 

1. Luật sư cho em hỏi những khoản bồi thường “theo quy định của pháp luật” bao gồm những khoản nào? Trước khi chuyển đến thuê, gia đình em có sử dụng dịch vụ chuyển nhà trọn gói và một số chi phí khác là thuê người lắp đặt máy lạnh, đường dây điện trong nhà. Những khoản này có thể được tính vào khoản bồi thường “theo quy định của pháp luật” không? Gia đình em phải chứng minh những khoản phí đó như thế nào mới hợp lệ? 

2. hợp đồng thuê nhà này của nhà em không có công chứng thì có hiệu lực pháp luật hay không? Quy định pháp luật nào quy định điều đó?

Xin cảm ơn Luật sư!

Luật sư trả lời:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

Tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà như sau:  

“hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 52/NQ-CP của Chính phủ ngày 10/12/2010 về đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp đã nêu rõ tại ý a điểm 28 Mục III (các thủ tục hành chính lĩnh vực bổ trợ tư pháp) trong Phụ lục đính kèm như sau: Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở.
Quy định này được khẳng định trong Thông báo số 63/TP-CPCP của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Thủ tướng Chính phủ về lộ trình thực thi phương án đơn giản hóa bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng hợp đồng về nhà ở và quyền sử dụng đất. Tại Điều 1 của thông báo nêu rõ: tiếp tục thực thi phương án bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng “cho thuê nhà ở” theo Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10/12/2010 của Chính phủ.

Như vậy, hiện nay, hợp đồng cho thuê nhà ở, không phụ thuộc vào thời hạn thuê là bao lâu đều không bắt buộc phải công chứng. Bạn có thể tự lập hợp đồng cho thuê nhà ở theo thỏa thuận với bên thuê mà không phải công chứng hợp đồng đó. Nhưng để đảm bảo bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và tính chặt chẽ của hợp đồng cũng như đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thì bạn vẫn có thể tự nguyện liên hệ các Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để yêu cầu công chứng hợp đồng này bởi trong thực tế đã có nhiều tranh chấp phát sinh từ việc hợp đồng thuê nhà không công chứng hay chứng thực vì vậy bạn không nên tự ký hợp đồng.

Xem thêm: Mẫu hợp đồng thuê khoán và giao khoán công việc mới nhất 2022

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

hợp đồng thuê nhà của bạn được kí kết là một năm theo Nghị quyết 52 thì hợp đồng của bạn không cần phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để đảm bảo về mặt pháp lý thì bạn nên công chứng hợp đồng này. Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật dân sự về phạt vi phạm thì người vi phạm sẽ phải chịu mức phạt vi phạm trong trường hợp các bên không thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm. Do đó, khi bạn mới thuê được hai tháng mà chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng với bạn thì chủ nhà phải thực hiện như những gì đã được quy định trong hợp đồng đó là phải chịu phạt một số tiền tương đương với một tháng tiền thuê nhà và những chi phí khác mà pháp luật quy định. “chi phí khác mà pháp luật quy định” có thể do các bên thỏa thuận về chi phí này nếu không thì chủ nhà sẽ phải thanh toán cho bạn những khoản chi phí như tiền đặt cọc, máy lạnh và các thiết bị khác nếu có mà gia đình bạn đã lắp đặt trước đó và người cho thuê nhà không có nghĩa vụ trả tiền vận chuyển đồ đạc lại cho gia đình bạn cũng như những chi phí mà gia đình bạn đã thuê người tới lắp đặt điều hòa, đường dây điện.