Hỏi về quyền hạn của Trưởng ban quản trị nhà chung cư

Hỏi về quyền hạn của Trưởng ban quản trị nhà chung cư. Biểu quyết thông qua các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư.

Tóm tắt câu hỏi:

Đề nghị cho biết: Trách nhiệm, quyền hạn của Trưởng ban quản trị nhà chung cư. Trong Ban quản trị có được thành lập tiểu ban hay không? Kết luận chính thức sau cuộc họp của Ban quan trị lấy theo biểu quyết của Ban quản trị hay ý kiến kết luận theo ý kiến chủ quan riêng của Trưởng Ban?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

 – Thông tư 02/2016/TT-BXD.

2. Giải quyết vấn đề:

Hiện nay theo quy định của pháp luật đối với nhà chung cư có thể thành lập ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập ban quản trị nhà chung cư.

Nếu chung cư có thành lập ban quản trị nhà chung cư thì ban quản trị nhà chung cư sẽ thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế quản lý về nhà chung cư. Căn cứ Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về quyền hạn của ban quản trị như sau:

Xem thêm: Phí bảo trì chung cư là gì? Quy định về bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì chung cư?

“1. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm sau đây:

a) Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;

b) Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư;

c) Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này;

d) Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư;

đ) Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;

e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;

g) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;

h) Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận;

i) Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;

k) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật;

l) Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này.

2. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm có liên quan quy định tại các Điểm a, b, đ, e, g, h, i, k và l Khoản 1 Điều này.”

Theo quy định hiện hành thì không quy định quyền hạn cụ thể của Trưởng ban quản trị nhà chung cư, nhưng thông qua quy định về quyền hạn của ban quản trị nhà chung cư nêu trên có thể thấy, Trưởng ban quản trị nhà chung cư sẽ thực hiện các quyền hạn của Ban quản trị nhà chung cư như báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị; đề nghị cơ quan có thẩm tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, yêu cầu cơ quan có thẩm quyên giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ chung cư…

>>> Luật sư tư vấn quyền hạn của ban quản trị nhà chung cư: 1900.6568

Điều 18 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về quy mô hoạt động của ban quản trị nhà chung cư như sau:

“1. Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư.

2. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác xã. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

Việc biểu quyết và ghi biên bản cuộc họp của Ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ quy định tại Điều 25 của Quy chế này.

3. Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 41 của Quy chế này.”

Như vậy, căn cứ vào nhà chung cư cũng như cụm nhà chung cư, ban quản trị có thể được hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Nếu thấy cần thiết phải thành lập một tiểu ban trong ban quản trị nhà chung cư thì việc thành lập một tiểu ban vẫn phù hợp, tuy nhiên thẩm quyền thành lập một tiểu ban trong ban quản trị nhà chung cư sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Tại Khoản 1 Điều 25 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư sẽ được thông qua bằng các hình thức sau:

"1. Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo quy chế hoạt động của Ban quản trị, được lập thành biên bản, có chữ ký của thư ký cuộc họp, các thành viên Ban quản trị dự họp và có đóng dấu của Ban quản trị (đối với trường hợp có con dấu). Trường hợp tỷ lệ biểu quyết tán thành đạt 50% số thành viên Ban quản trị thì kết quả cuối cùng được xác định theo biểu quyết của Trưởng ban hoặc Phó ban chủ trì cuộc họp (nếu vắng Trưởng ban), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này."

Theo quy định này thì thông thường trong các cuộc họp của ban quản trị, các quyết định của ban quản trị nhà chung cư phải được thông qua bằng việc biểu quyết hoặc bỏ phiếu, trong trường hợp tỷ lệ biểu quyết tán thành đạt 50% số thành viên Ban quản trị thì kết quả cuối cùng sẽ theo biểu quyết của Trưởng ban của Ban quản trị chung cư.