Hỏi về hành vi xây nhà khi chưa có giấy phép xây dựng

Hỏi về hành vi xây nhà khi chưa có giấy phép xây dựng. Quy định về việc phân chia di sản thừa kế khi không có di chúc.

---

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Chuyện là bà nội em sinh được 4 cô con gái, 3 còn và 1 mất và 1 người con trai là ba của em (ba em sinh được 3 người con trai). Hồi xưa ba em tham gia cách mạng lúc 14 tuổi rồi bị giặc bắt đi tù 2 năm rồi về lập nghiệp và gia đình ở đó luôn. Sau thời gian khá dài bà nội sống 1 mình thì cô út mượn bìa đỏ của bà để vay tiền ngân hàng xong không thấy trả. Khoảng hơn 2 năm nay bà nội đau ốm hoài, bà không chịu ở với ai cả, bà thích sống 1 mình. Một thời gian cô út đón về để chăm sóc. Trong lúc đó thì cô út đổi tên bìa đỏ sang tên cô út lúc nào không ai biết ( trong lúc đó bà cô út bán đi 14m đất với số tiền 1,6 tỷ đồng ), nhưng không có tên trong sổ hộ khẩu của bà nội. Bây giờ ba em về làm nhà trên mảnh đất của bà nội thì vướng đến giấy phép xây dựng mà bìa đỏ không đứng tên của ba em và ba em không giữ. Như vậy, ba em muốn về làm căn nhà trên mảnh đất đó được không? Hay là phải dở bỏ nhà cũ (bây giờ nhà cũ đã bị hư không ở được) để làm trên nền nhà cũ đó. Nếu làm có vi phạm gì không? Giả sử mình cứ cố tình làm thì có sao không? Giả sử sau này bà nội em mất thì mảnh đất đó có được chia đều cho các con và cháu nội không? ( sổ hộ khẩu của bà nội có tên của mẹ, em và em trai em ). Cảm ơn Luật sư!

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 121/2013/NĐ-CP;

– Bộ luật dân sự 2005.

2. Luật sư tư vấn:

Bạn chưa nói rõ tài sản này là tài sản chung ông bà bạn hay tài sản riêng của bà bạn.

+ Nếu là tài sản riêng của bà bạn, bà bạn có hợp đồng tặng cho tài sản hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con gái có công chứng thì việc sở hữu của cô bạn là hoàn toàn hợp pháp, các con không có quyền yêu cầu tranh chấp.

+ Nếu là tài sản chung của ông bà bạn, việc cô bạn tự ý sang tên không có sự đồng ý của các con hoặc tại thời điểm sang tên cô bạn ép buộc bà bạn thì việc cô bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ.

Căn cứ Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định về việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau:

“2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Theo thông tin bạn cung cấp, cô út của bạn tự ý chuyển quyền sử dụng đất đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đất của bà nội bạn vì vậy, việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho cô út của bạn trong trường hợp này có thể bị thu hồi theo quy định của Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013. Để yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này, gia đình bạn làm đơn gửi đến Ủy ban nhân dân cấp huyện về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thu hồi giấy chứng nhận đã được cấp thuộc vào điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 như sau:

+  Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra; 

+  Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; 

+  Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này; 

+  Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền; 

+  Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại. 
Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật. 

Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai. 

Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành. 

Như vậy, theo quy định, việc thu hồi giấy chứng nhận đấp đã cấp chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết hoặc có bản án/ quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành. Trước khi có quyết định/ bản án thi hành thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là hợp pháp, người có tên trên giấy chứng nhận vẫn được thực hiện các quyền hợp pháp, trừ trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp. Vì vậy, trong trường hợp này, bố bạn không được tự ý xây dựng trên đất.

Nếu vẫn cố tình xây dựng trên đất, không có giấy phép xây dựng thì bố bạn sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi không có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP như sau:

"6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình."

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Sau này khi bà nội của bạn mất thì mảnh đất sẽ được chia như sau:

+ Nếu bà của bạn có để lại di chúc có hiệu lực thì việc chia di sản thừa kế sẽ thực hiện theo di chúc.

+ Nếu không có di chúc hoặc di chúc không có hiệu lực thì sẽ thực hiện chia theo pháp luật sẽ chia thừa kế theo pháp luật. Chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại."

Như vậy, sẽ chia thừa kế cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất trước, nếu không có người thuộc hàng thừa kế thứ nhất thì chia xuống đến người thuộc hàng thừa kế sau. Nếu các con vẫn còn sống thì sẽ chia đều cho các con, cháu nội sẽ không được hưởng.