Hồ sơ và thủ tục hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép

1. Thế nào là nhà xây dựng trái phép? 

Thực tế hiện nay, pháp luật không có định nghĩa cụ thể thế nào là xây dựng trái phép. Thực tế hành vi xây dựng trái phép được hiểu là việc cá nhân, tổ chức xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 

Theo đó thủ tục hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép được hiểu là thủ tục do tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở trái với nội dung giấy phép xây dựng được cấp thực hiện để đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh sau khi bị xử phạt vi phạm hành chính.

2. Để được hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép cần điều kiện gì? 

Căn cứ khoản 16 Điều 16 và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định nhà ở xây dựng không đúng với nội dung giấy phép xây dựng đã cấp sẽ được phép hợp thức hóa nếu như đáp ứng đủ các điều kiện sau: 

– Đang trong quá trình thi công xây dựng.

– Thuộc một trong các trường hợp được phép điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở: 

+ Đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc: có sự thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình. 

+ Khi có sự thay đổi về một trong các yếu tố bao gồm vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình, các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính. 

+ Phát sinh việc thay đổi các thiết kế bên trong công trình, từ đó dẫn đến việc các công năng sử dụng thay đổi gây ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Trường hợp nếu như đáp ứng được đầy đủ các điều kiện nêu trên và tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm xuất trình được giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng điều chỉnh trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành thì sẽ không bị phá dỡ nhà ở nếu hiện trạng nhà ở phù hợp với giấy phép mới được cấp.

3. Hồ sơ và thủ tục hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép: 

3.1. Hồ sơ hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép: 

– Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng. 

– Giấy phép xây dựng đã được cấp (bản chính). 

– Bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định (02 bộ). 

– Các giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.

3.2. Thủ tục hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép: 

Bước 1: Nộp hồ sơ: 

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như trên, chủ đầu tư tiến hành nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị xin điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể: 

– Đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh: thẩm quyền thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 

Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.

– Đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn thuộc phạm vi quản lý: thẩm quyền thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện. 

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết: 

– Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng. 

– Sau đó thực hiện kiểm tra hồ sơ. 

– Trường hợp hồ sơ hợp lệ: cơ quan có thẩm quyền ghi giấy biên nhận cho người nộp hồ sơ. 

– Trường hợp hồ sơ không hợp lệ: cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện lại hồ sơ. 

– Tiến hành thẩm định hồ sơ: 

+ Cơ quan có thẩm quyền thực hiện tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa trong vòng 07 ngày làm việc tính từ ngày nhận được hồ sơ. 

+ Trong quá trình thực hiện thẩm định, cơ quan có trách nhiệm xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế, sau đó thông báo cho chủ đầu tư để bổ sung hồ sơ. 

+ Cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đối chiếu các điều kiện gửi các cơ quan quản lý về những lĩnh vực liên quan đến công trình theo quy định. 

+ Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. 

+ Nếu như cần thêm thời gian để xác minh thì cơ quan có thẩm quyền phải có thông báo đến chủ đầu tư. Bên cạnh đó, báo cáo đến cơ quan có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện. 

Lưu ý: thời gian kéo dài không được quá 10 ngày. 

4. Mức xử phạt đối với hành vi xây dựng trái phép: 

– Đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp bị xử phạt như sau: 

+ Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng. 

+ Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 25 triệu đồng đến 30 triệu đồng. 

+ Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 70 triệu đồng đến 90 triệu đồng. 

– Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới, hành vi xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng bị xử phạt như sau: 

+ Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng. 

+ Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng. 

+ Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng. 

– Ngoài bị xử phạt như trên, đối tượng thực hiện hành vi vi phạm còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả bao gồm: 

+ Bắt buộc phải thực hiện phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm, nếu công trình đã hoàn thành. 

+ Bắt buộc thực hiện thủ tục theo quy định tại Điều 81 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP khi công trình đang thi công xây dựng. 

Trên đây là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức. 

5. Mẫu đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng: 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—–o0o—–

…, ngày … tháng … năm 20…

ĐƠN ĐỀ NGHỊ ĐIỀU CHỈNH GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

(Sử dụng cho: Công trình/Nhà ở riêng lẻ)

Kính gửi: ………

 1. Tên chủ đầu tư (Chủ hộ): ………

– Người đại diện: ……… Chức vụ: ………

– Địa chỉ liên hệ:

Số nhà: ……… đường (phố)……… phường (xã) ……

quận (huyện) ……… tỉnh, thành phố: ………

– Số điện thoại: ………

2. Địa điểm xây dựng:

Lô đất số: ……… Diện tích……… m².

Tại: ……… đường: ……phường (xã) …… quận (huyện) ……tỉnh, thành phố: ………

3. Giấy phép xây dựng đã được cấp: (số ngày cơ quan cấp)

Nội dung Giấy phép:

– ………

– ………

4. Nội dung đề nghị điều chỉnh so với Giấy phép đã được cấp (hoặc lý do đề nghị gia hạn/cấp lại):

– ………

5. Dự kiến thời gian hoàn thành công trình theo thiết kế điều chỉnh/gia hạn: …… tháng.

6. Cam kết: Tôi xin cam đoan làm theo đúng giấy phép điều chỉnh được cấp, nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Gửi kèm theo Đơn này các tài liệu:

1 –

2 –

Hướng dẫn viết đơn: 

– Thông tin chủ đầu tư: Ghi rõ họ tên, địa chỉ, số điện thoại của chủ đầu tư hoặc người đại diện (nếu có).

– Địa điểm xây dựng: Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp khác về quyền sử dụng đất để ghi các thông tin về số lô đất, diện tích và địa chỉ xây dựng công trình.

– Giấy phép xây dựng đã được cấp: Căn cứ vào giấy phép xây dựng ban đầu để ghi các thông tin về số ngày cơ quan cấp và nội dung giấy phép.

– Nội dung điều chỉnh so với Giấy phép đã được cấp: Ghi cụ thể hạng mục muốn điều chỉnh so với Giấy phép xây dựng ban đầu như thay đổi diện tích xây dựng từ bao nhiêu mét vuông lên bao nhiêu mét vuông, hay xây thêm bao nhiêu tầng…

– Dự kiến thời gian hoàn thành công trình theo thiết kế điều chỉnh/gia hạn: ghi rõ số tháng mà chủ đầu tư có thể hoàn thành công trình khi xin phép điều chỉnh.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

Luật xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020. 

Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. 

Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.