Hồ sơ, trình tự thủ tục, khoản thuế phí phải nộp khi tặng cho nhà đất?

Hiện nay việc tặng cho quyền sử dụng đất là hiện tượng khá phổ biến khi chủ sử hữu thực hiện quyền của mình đối với đất đai. Bạn đã biết hồ sơ, trình tự thủ tục và các khoản thuế phí phải nộp khi tặng cho nhà đất hay chưa? Hãy tham khảo bài viết của Luật Dương Gia dưới đây để hiểu rõ hơn trình tự thủ tục tặng cho nhà đất.

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Thông tư 111/2013/TT-BTC.

1. Pháp luật quy định như thế nào về quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

“ 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

…………

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này…..”.

2. Điều kiện tặng cho nhà đất, sổ đỏ 

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền tặng cho nhà đất, sổ đỏ khi có đủ 04 điều kiện sau:

Điều kiện 1 – Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoại lệ (02 trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – sổ đỏ vẫn có thể tặng cho) cụ thể:

Ngoại lệ 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.

Ngoại lệ 2: Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).

Điều kiện 2 – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Điều kiện 3 – Đất không có tranh chấp;

Điều kiện 4 – Trong thời hạn sử dụng đất.

 Hotline tư vấn Luật về đất đai miễn phí: 1900.6568

3. Hồ sơ tặng cho nhà đất

Trước khi thực hiện trình tự tặng cho nhà đất từ người này cho người khác thì người tặng cho phải thể hiện ý chí của họ về việc định đoạt phần tài sản nhà đất này cho một đối tượng nhất định nào đó. Vì nhà đất là bất động sản nên trong hồ sơ để thực hiện thủ tục tặng cho cần lưu ý những giấy tờ như sau:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai

– Văn bản tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Về hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật phải có công chức chức thực của cơ quan có thẩm quyền.

– Giấy tờ liên quan chứng minh đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

– Giấy tờ thể hiện sơ đồ kỹ thuật đất.

– Giấy tờ nhân thân như Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhật kết hôn của người tặng cho và của người được tặng cho.

– Bản khai thuế nếu thuộc trường hợp phải đóng thuế theo mẫu.

– Giấy tờ chứng minh mối quan hệ của bên tặng cho và bên được tặng cho nếu thuộc trường hợp miễn thuế

Như vậy, đối với hồ sơ trong thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất hay nhà ở thì ngoài các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu của tài sản đó, giấy tờ nhân thân của bên  tặng cho và bên nhận tài sản thì phải chú ý đến văn bản thể hiện ý chí tặng cho là Hợp đồng tặng cho, theo đó hình thức của văn bản này bắt buộc phải có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luât về công chứng, chứng thực văn bản.

4. Thủ tục tặng cho nhà đất 

Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày quyết định tặng cho.

Theo Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục sang tên giấy chứng nhận khi tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1. Nơi nộp hồ sơ

Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm sau:

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận và xử lý hồ sơ sang tên sổ đỏ

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ – đăng ký biến động đất đai

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

– Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài chính;

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Trả kết quả sang tên sổ đỏ

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

hoặc

– Gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

5. Các khoản thuế phí phải nộp khi tặng cho nhà đất

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng tặng cho từ người này sang người khác thì sẽ phát sinh 2 loại thuế phải đóng đó là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên trong một số trường hợp đặc biệt những khoản thuế này sẽ được miễn.

Đối với trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Khi người tặng cho và người được tặng cho bất động sản là vợ chồng với nhau; cha mẹ đẻ cha mẹ nuôi với con; bố mẹ chồng, bố mẹ vợ với con dâu, con rể, ông bà nội, ngoại với cháu, và anh chị em ruột trong gia đình theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế. Điều này xuất phát từ sự chuyển nhượng bất động sản trong những thành viên trong gia đình, việc chuyển nhượng đối với những đối tượng này thường không nhằm mục đích phát sinh lợi nhuận nên pháp luật sẽ không quy định phải đóng thuế.

Đối với các đối tượng không thuộc vào các trường hợp không được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nêu trên thì vẫn phải đóng thuế. Về mức thu lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP đối với trường hợp nhận chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng tặng cho thì phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị tài sản theo quy định của nhà nước. Về mức thuế thu nhập cá nhân quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC thì đối với trường hợp nhận chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng tặng cho thì thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 10% giá trị tài sản.