Giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn bao lâu từ khi cấp phép?

Giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn trong bao lâu? Giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn bao lâu từ khi cấp phép? Giấy phép xây dựng hết hạn thì phải làm gì để gia hạn?

---

Xin giấy phép xây dựng nhà ở là việc làm cần thiết khi cần xây dựng nhà. Tuy nhiên, do không phải thường xuyên thực hiện nên nhiều người thường không nắm rõ được các quy định, thủ tục dẫn đến tình trạng làm sai gây mất thời gian, tốn kém chi phí. Luật Dương Gia căn cứ vào các quy định pháp lý để làm rõ vấn đề như sau:

I. Cơ sở pháp lý 

• Luật xây dựng năm 2014

II. Giải quyết vấn đề

1. Khái niệm giấy phép xây dựng nhà ở

Giấy phép xây dựng nhà ở là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Theo quy định tại khoản 18 điều 3 Luật xây dựng năm 2014: Giấy phép xây dựng có thời hạn được hiểu là giấy phép xây dựng cấp cho việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng

Đối tượng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn: Theo quy định tại khoản 1 điều 89 Luật xây dựng năm 2014 – đối tượng cần được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn là chủ đầu tư công trình xây dựng.

2. Thời hạn của giấy phép xây dựng nhà ở

Theo quy định tại khoản 10 điều 90 Luật xây dựng năm 2014, giấy phép xây dựng có hiệu lực kể từ ngày cấp phép và không quá 12 tháng sau khi được cấp phép.

Theo quy định tại điều 99 luật xây dựng năm 2014, trong trường  hợp trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì bạn tiến hành gia hạn Giấy phép xây dựng, cụ thể nhau sau:

• Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần 12 tháng
• Hết thời hạn gia hạn, mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu thư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.
• Hồ sơ xin gia hạn giấy phép xây dựng gồm có: Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng; Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.

Theo quy định tại khoản 3 điều 99 Luật xây dựng năm 2014 có quy định về công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn ghi trong giấy phép, tuy nhiên chưa thực hiện được thì chủ sở hữu công trình hoặc là người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp phép xây dựng xem xét gia hạn tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển  khai thực hiện. Theo đó thời hạn tồn tại công trình được ghi vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp trước đó.

3. Trường hợp nào phải xin giấy phép xây dựng?

Đối với một số trường hợp dưới đây bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng:

Xây dựng nhà ở mới tại khu vực độ thị hoặc nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn.

Sửa chữa, cải tạo nhà ở đang tồn tại hoặc muốn thay đổi kiến trúc ảnh hưởng tới tổng thể của căn nhà thì phải xin giấy phép xây dựng nhà ở.

4. Trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng

Đối với các nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa khu vực chưa có quy hoạch cụ thể khi xây dựng không cần phải xin cấp phép xây dựng.

Việc sửa chữa, cải tạo lại công trình, hoặc tiến hành lắp đặt các thiết bị bên trong nhưng không làm ảnh hưởng và thay đổi đến kiến trúc các mặt ngoài, kết cấu chịu lực, cũng như công năng sử dụng và tính an toàn của công trình.

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định về Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

5. Quy trình xin giấy phép xây dựng nhà ở

Xin cấp phép xây dựng sẽ được thực hiện qua các bước dưới đây:
Bước 1: Làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có chức năng thẩm quyền.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm làm việc để tiến hành cấp giấy phép xây dựng.

Bước 4: Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ nhà phải gửi thông báo ngày khởi công đến cơ quan cấp phép và UBND phường xã.

Đối với nhà ở riêng lẻ khu đô thị sẽ do ủy ban nhân dân cấp huyện, thị xã cấp.

Nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn sẽ do ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng.

6. Giấy phép xây dựng hết thời hạn thì phải làm như thế nào?

Khoản 1 Điều 99 Luật xây dựng 2014 có quy định như sau:

“1. Trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.”

Theo đó, căn cứ quy định trên của pháp luật khi giấy phép xây dựng gần hết hiệu lực mà công trình chưa được khởi công xây dựng thì chủ đầu tư có thể xin gia hạn giấy phép 2 lần mỗi lần không quá 12 tháng. Nếu hết thời hạn gia hạn giấy phép mà công trình chưa được khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải xin cấp lại giấy phép xây dựng mới.

7. Thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng

a. Hồ sơ gia hạn giấy phép xây dựng

Được quy định tại Khoản 2 Điều 16 Thông tư 15/2016/TT-BXD, bao gồm:

• Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 2 Thông tư này;
• Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;

b. Trình tự thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng

Được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 102 Luật xây dựng 2014, cụ thể:

• Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
• Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm xem xét gia hạn giấy phép xây dựng hoặc cấp lại giấy phép xây dựng.

III. Tư vấn trường hợp cụ thể

Tóm tắt câu hỏi:

Kính gửi luật sư của công ty Luật Dương Gia!. Tôi có một vấn đề nhỏ muốn nhờ luật sư tư vấn như sau:

Cho tôi hỏi: nhà tôi có phần đất trống lâu nay chưa có điều kiện xây dựng, nay tôi muốn xây dựng trên phần đất đó nhưng chính quyền lại không cho với lý do “tại sao đất được cấp phép từ 2003 mà giờ mới xây dựng”. tôi muốn luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề này.?

Luật sư tư vấn:

Giấy phép xây dựng được hiểu là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Và giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Theo đó, tất cả các giấy phép xây dựng được cấp dành cho xây nhà ở riêng lẻ đều có thời hạn nhất định. Theo quy định tại khoản 10 Điều 90 Luật xây dựng 2014 thì giấy phép xây dựng có hiệu lực kể từ ngày cấp phép và không quá 12 tháng sau khi được cấp phép.

Đồng thời, nếu trường hợp sau khi xin giấy phép nhưng tài chính kinh tế không đủ để thực hiện thi công, trước khi thời gian thi công trên giấy phép xây dựng hết hiệu lực và công trình vẫn chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải làm hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.

Luật sư tư vấn trực tuyến về thời hạn của giấy phép xây dựng: 1900.6568

Bạn có trình bày là nhà bạn có phần đất trống lâu nay chưa có điều kiện xây dựng. Hiện nay, bạn muốn xây dựng trên phần đất đó nhưng chính quyền lại không cho với lý do “tại sao đất được cấp phép từ 2003 mà giờ mới xây dựng”. Điều này có nghĩa là năm 2003 gia đình bạn đã được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Nhưng do chưa đủ điều kiện nên gia bạn chưa thực hiện việc xây dựng.

Hiện nay, gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó và vẫn sử dụng giấy phép xây dựng được cấp năm 2003. Đối chiếu với quy định trên thì giấy phép xây dựng của nhà bạn đã hết hạn. Và trường hợp của bạn tính đến nay giấy phép xây dựng đã hết hạn được 14 năm. Như vậy, gia đình bạn muốn xây dựng thì phải làm thủ tục cấp mới giấy phép xây dựng. 

Để làm thủ tục cấp mới giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.