Tôi có bán một mảnh đất. Bên mua không thanh toán đủ số tiền mà yêu cầu thanh toán dần. Vậy tôi có quyền khởi kiện yêu cầu thanh toán không? Tôi có bị phạt khi giao sổ đỏ muộn không?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư.
Em muốn hỏi 1 chút về vấn đề đất đai rất mong nhận được tư vấn của luật sư.
Năm 2012 em có bán 1 mảnh đất trị giá 350tr, bên mua trả trước 300tr hẹn cuối năm 2013 giao sổ đỏ thì trả nốt số tiền 50tr (có hợp đồng 2 bên ký nhưng không công chứng).
Nhưng đến tháng 7.2014 em mới giao được sổ đỏ thì bên mua có trả số tiền 50tr nhưng đòi trả dần mỗi tháng 500k (điều kiện bên mua là 2 vợ chồng không có việc làm ở nhà bán nước vỉa hè nuôi 2 đứa con nhỏ). Nếu em không đồng ý thì có được khởi kiện để bắt bên mua trả hết 1 lần số tiền đó không? Và em có bị phạt khi giao sổ đỏ không đúng thời hạn không?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của công ty Luật DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, công ty Luật DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Thứ nhất, về phương thức thanh toán:
Phương thức thanh toán là do các bên thỏa thuận. Nếu sau khi bạn đã có yêu cầu mà bên kia không thực hiện đúng thỏa thuận sau một thời hạn hợp lý do bạn ấn định thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên kia thực hiện đúng nghĩa vụ.
Tuy nhiên, để khởi kiện ra Tòa án thì bạn phải cung cấp cho Tòa án những chứng cứ để chứng minh cho việc vi phạm nghĩa vụ của bên kia mà không không phải do hành vi vi phạm hợp động của bạn. Do đó, phương thức thanh toán mà hai bên thỏa thuận như bạn đã trình bày ở trên phải được quy định ở trong hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp. Hoặc phải được bên kia thừa nhận đã thỏa thuận như vậy.
Nếu không chứng minh được thì việc khởi kiện của bạn sẽ không đem lại kết quả như bạn mong muốn.
Theo Điều 705 và Điều 305 Bộ Luật dân sự 2005, có:
Điều 700. Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này.
Điều 305. Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự
1. Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Bên có nghĩa vụ trả tiền, có thể do hoàn cảnh gia đình khó khăn nên chưa thể trả ngay tiền một lần cho bạn được, bạn có thể yêu cầu trả tiền dần và yêu cầu thanh toán số tiền lãi theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố.
2. Phạt hợp đồng
Điều 422. Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.
3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.
Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.
Theo đó, bạn chỉ bị phạt vi phạm hợp đồng khi trong hợp đồng có thỏa thuẩn về việc phạt vi phạm hợp đồng. Bạn không bị phạt vi phạt hợp đồng nếu không có thỏa thuận nhưng có thể phải bồi thường thiệt hại nếu bên kia có yêu cầu.
Tuy nhiên, bạn cũng có quyền được thực hiện thủ tục sang tên chậm nếu bên kia chậm thanh toán, thanh toán không đúng theo thỏa thuận.
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 1900.6568 để được giải đáp.
Chuyên viên tư vấn: Nguyễn Thị Thu Hương
