Quy định về mua bán nhà đất? Thủ tục công chứng khi mua bán đất? Có nên giao hết tiền mua đất khi công chứng không?
Thủ tục mua bán đất đang trở nên rất phổ biến trong giai đoạn hiện nay. Việc thực hiện mua bán đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và những lợi ích của các bên. Chính vì thế mà khi thực hiện các giao dịch này đòi hỏi cả bên bán và bên mua phải nắm bắt được các quy định cụ thể và các vấn đề liên quan đến việc mua bán đất để tránh được một rủi ro có thể gặp. Bài viết dưới đây chúng ta sẽ cùng nhau tìm hiểu liệu các chủ thể giao hết tiền mua đất khi ký công chứng liệu có an toàn không?
Căn cứ pháp lý:
– Luật đất đai năm 2013.
Mục lục bài viết
1. Quy định về mua bán nhà đất:
Căn cứ theo quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì các chủ thể là những tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân, tập thể sẽ có quyền tách thửa, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hoạt động mua bán đất của các chủ thể sẽ cần thực hiện phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, bên cạnh đó thì hoạt động mua bán đất sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các điều kiện cần đáp ứng khi các chủ thể thực hiện mua bán đất là:
– Các chủ thể cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất được sử dụng để giao dịch không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi thực hiện việc mua bán đất thì các chủ thể sẽ cần phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên), nếu như các chủ thể không thực hiện thủ tục này thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho chủ thể là người mua và từ đó cũng sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên.
Thủ tục mua bán đất đai diễn ra theo các bước cụ thể như sau:
– Bước 1: Bên mua đặt cọc tài sản mua bán (không bắt buộc)
– Bước 2: Thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà: ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận.
– Bước 3: Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Chủ thể là bên mua sẽ có trách nhiệm thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán và vào lúc này bên bán sẽ thực hiện việc bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
– Bước 4: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định tại phòng địa chính nơi quản lý nhà đất .
2. Thủ tục công chứng khi mua bán đất:
Hồ sơ cần chuẩn bị khi tiến hành công chứng
Để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, chủ thể là bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:
– Bản chính giấy tờ nhà đất.
– Bản chính giấy tờ tùy thân của chủ thể là bên mua và bên bán.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân.
– Giấy tờ liên quan đến việc thực hiện ủy quyền (nếu có).
– Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế (nếu có).
– Dự thảo hợp đồng mà các bên đã chuẩn bị (hoặc các bên cũng sẽ có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp).
Một số lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán đất cụ thể đó là:
– Các chủ thể sẽ cần phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
– Các chủ thể được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân).
– Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp chủ thể là người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được hay nhiều lý do khác.
Trình tự thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cụ thể như sau:
Các bên sẽ cần phải mang đầy đủ hồ sơ để nhằm mục đích yêu cầu công chứng hợp đồng của các bên. Thời hạn công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà sẽ không quá 2 ngày làm việc (Đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng hợp đồng mua bán nhà có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc).
Thủ tục được thực hiện theo các bước như sau:
– Bước 1: Công chứng sẽ tiến hành kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
– Bước 2: Các bên sẽ tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.
– Bước 3: Các bên thực hiện việc ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.
– Bước 4: Các bên sẽ đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.
3. Có nên giao hết tiền mua đất khi công chứng không?
Khi các chủ thể tham gia vào quá trình mua bán đất, bên nào cũng muốn an toàn cho mình. Bên mua thì muốn sang tên xong mới thanh toán tiền, bên bán lại muốn ký mua bán xong phải trả tiền hết ngay. Vậy, giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn chắc hẳn là câu hỏi mà rất nhiều người thắc mắc.
Ta nhận thấy rằng, hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có giá trị rất quan trọng trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất.
Cụ thể, theo Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với chủ thể là các bên liên quan; trong trường hợp chủ thể là bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia sẽ có quyền yêu cầu Tòa án thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp chủ thể là các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, hợp đồng, giao dịch được công chứng cũng sẽ có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng sẽ không phải chứng minh, trừ trường hợp những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Theo quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có nội dung như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, ta nhận thấy cho dù hợp đồng công chứng mang ý nghĩa lớn như thế nào đi nữa, dù khi thực hiện hợp đồng công chứng có thể gần như đảm bảo chắc chắn việc mua bán đã hoàn thành nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể thực tế lại chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định pháp luật. Hay được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, ta nhận thấy, nếu bạn giao hết tiền mua đất khi công chứng thì chắc chắn không an toàn. Cũng chính bởi vì vậy, chủ thể là bên mua nên giữ lại một số tiền để có thể đảm bảo bên bán sẽ hoàn thành nghĩa vụ cuối cùng khi bán bất động sản của mình.
Các bước thanh toán tiền mua bán bất động sản:
Một giao dịch mua bán bất động sản giữa hai cá nhân, thông thường như chúng ta đã biết sẽ trải qua 3 bước: Đặt cọc; Công chứng; Đăng bộ sang tên.
Việc thanh toán tiền cũng sẽ trải qua các bước tương ứng cụ thể như sau:
– Bước 1: Các chủ thể thực hiện thanh toán tiền đặt cọc.
Hai bên mua và bên bán sẽ có thể tiến hành đặt cọc tại phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân phường, xã để nhằm mục đích được xác nhận có giao dịch giữa hai bên. Hoặc ên mua và bên bán cũng có thể nhờ một bên thứ ba có uy tín ký làm chứng trên hợp đồng đặt cọc và biên nhận cọc.
– Bước 2: Thực hiện thanh toán tiền khi ký hợp đồng công chứng:
Về cơ bản, sau khi các chủ thể đã ký hợp đồng công chứng mua bán xong, có thể xem như chủ thể đó là chủ bất động sản. Lúc này giao dịch cần thêm khâu hoàn thành thủ tục thuế đối với nhà nước để được công nhận.
+ Bên bán sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, hoặc phải có xác nhận miễn thuế căn nhà duy nhất.
+ Bên mua sẽ phải đóng lệ phí trước bạn 0.5%.
Bước 3: Thực hiện thanh toán sau khi khai thuế và hẹn lấy sổ.
Sau khi các bên đã hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, các bên cũng sẽ tiến hành đăng bộ hồ sơ nhà đất đến Uỷ ban nhân dân quận, huyện. Khi giấy tờ được kiểm tra đầy đủ, thì bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ hẹn nhận sổ khoảng 45 ngày làm việc. Khi các chủ thể nhận được phiếu hẹn, thì các chủ thể cũng sẽ có thể yên tâm thanh toán phần còn lại cho bên mua, giao dịch tới đây được xem như hoàn tất.
Từ những phân tích cụ thể được nêu trên, chúng ta có thể nói, giao hết tiền mua đất khi công chứng chưa thật sự an toàn. Chủ thể là người bán bất động sản bởi vì cần tiền cho công việc của họ (nên họ mới cần bán) vì thế, không loại trường hợp nhận xong hết tiền thì người bán bất động sản cũng biến mất trong khi hồ sơ vẫn chưa hoàn toàn sang tên qua hết cho người mua.
