Giao dịch mua bán nhà đất nhằm che giấu giao dịch vay

1. Giao dịch mua bán nhà đất nhằm che giấu giao dịch vay:

Trên thực tế thì có thể nói, các giao dịch dân sự về vay tài sản là một trong những giao dịch phát triển vô cùng phổ biến trong đời sống hiện nay, tuy nhiên thông thường người vay sẽ phải chịu mức lãi suất rất cao, và họ thường sẽ phải ký kết giao dịch mua bán tài sản, phổ biến nhất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà với người cho vay với giá chuyển nhượng hợp lý, thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế. Đây là một trong những giao dịch giả tạo, giao dịch mua bán nhà đất nhằm che giấu đi giao dịch vay thực chất mà các bên đã giao kết ban đầu. Đây được coi là một trong những hành vi vi phạm quy định của pháp luật về dân sự, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, tuy nhiên bất chấp quy định của pháp luật, nhiều người vẫn thực hiện, hoặc thậm chí là do họ bị hạn chế kiến thức về pháp luật và không nhận biết được những rủi ro mà mình có thể gặp phải.

Trước hết, căn cứ theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo đó, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Chủ thể đó phải có năng lực pháp luật dân sự, và năng lực hành vi dân sự phù hợp với các giao dịch dân sự mà họ xác lập trên thực tế;

– Chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự phải hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

– Mục đích và nội dung của các giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội, không trái với thuần phong mỹ tục;

– Hình thức của giao dịch dân sự cũng sẽ được coi là một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định đây là điều kiện bắt buộc cần phải có.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 122 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó, giao dịch dân sự không thuộc một trong những điều kiện được quy định cụ thể tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp bộ luật dân sự có quy định khác.

Đối chiếu với quy định cụ thể tại Điều 124 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là một trong những loại hình của giao dịch dân sự vô hiệu, vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Cụ thể như sau:

– Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm mục đích che giấu đi một giao dịch dân sự khác trên thực tế thì giao dịch dân sự giả tạo đó sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu thì vẫn sẽ có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan;

– Trong trường hợp xác lập giao dịch dân sự với mục đích giả tạo nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó cũng sẽ vô hiệu.

Theo đó thì có thể nói, theo các điều luật phân tích nêu trên, giao dịch mua bán nhà đất nhằm mục đích che giấu giao dịch vay tài sản sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó:

– Giao dịch mua bán nhà đất là giao dịch giả tạo, vì vậy giao dịch này sẽ vô hiệu;

– Còn giao dịch vay tài sản là giao dịch bị che giấu, vì vậy giao dịch này vẫn có hiệu lực.

Đồng thời, cũng cần phải lưu ý về thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Trường hợp giao dịch mua bán nhà đất nhằm che giấu giao dịch vay là vô hiệu căn cứ theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật dân sự năm 2015. Về vấn đề thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu hiện nay đang được thực hiện theo quy định tại Điều 132 của Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể như sau:

– Thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đối với các quy định tại Điều 125, Điều 126, Điều 127, Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015 được xác định là 02 năm. Nếu hết thời hiệu này thì sẽ không còn quyền yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, giao dịch dân sự đó sẽ có hiệu lực;

– Đối với các giao dịch dân sự căn cứ theo quy định tại Điều 123, Điều 124 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là không bị hạn chế.

Theo đó thì có thể nói, giao dịch mua bán nhà đất nhằm che giấu giao dịch vay tài sản là giao dịch dân sự vô hiệu, tuy nhiên thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp này là không bị hạn chế.

2. Hậu quả pháp lý của giao dịch mua bán nhà đất nhằm che giấu giao dịch vay: 

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu hiện nay đang được thực hiện theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và giao dịch mua bán nhà đất nhằm mục đích che giấu giao dịch vay nói riêng được thực hiện như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên được tính kể từ thời điểm xác lập giao dịch;

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ khôi phục lại cho nhau tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận trên thực tế. Trong trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì sẽ quy thành tiền để hoàn trả;

– Bên ngay tình trong quá trình thu hoa lợi, lợi tức sẽ không cần phải có nghĩa vụ hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;

– Bên có lỗi gây ra thiệt hại thì sẽ cần phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật;

– Quá trình giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu nếu liên quan đến quyền nhân thân thì sẽ do bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan quy định.

Theo đó thì có thể nói, giao dịch mua bán nhà đất nhằm mục đích che giấu giao dịch vay tài sản sẽ dẫn đến 05 hậu quả pháp lý nêu trên.

3. Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch mua bán nhà đất nhằm che giấu giao dịch vay: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 133 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về vấn đề bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu. Cụ thể như sau:

– Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu tuy nhiên đối tượng của giao dịch là tài sản không cần phải thực hiện hoạt động đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình, thì giao dịch được xác lập và thực hiện với người thứ ba đó vẫn sẽ có hiệu lực trên thực tế, ngoại trừ những trường hợp được quy định cụ thể tại Điều 167 của Bộ luật dân sự năm 2015;

– Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu tuy nhiên tài sản được xác định là loại tài sản đã được thực hiện hoạt động đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình, thì người thứ ba ngay tình sẽ căn cứ vào việc đăng ký đó để thực hiện và xác lập giao dịch thì giao dịch đó cũng không bị vô hiệu;

– Trong trường hợp tài sản cần phải được thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền tuy nhiên chưa đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch dân sự với người thứ ba sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu, ngoại trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản đó thông qua hoạt động bán đấu giá của các tổ chức bán đấu giá có thẩm quyền hoặc nhận được tài sản thông qua quá trình giao dịch với người mà theo bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền người đó được xác định là chủ sở hữu tài sản tuy nhiên sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án hoặc quyết định của tòa án đó bị hủy hoặc bị sửa;

– Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ những người thứ ba ngay tình nếu như giao dịch dân sự với người thứ ba ngay tình không bị vô hiệu, tuy nhiên có quyền khởi kiện và yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến quá trình thực hiện giao dịch xác lập với người thứ ba ngay tình cần phải hoàn trả lại toàn bộ những chi phí hợp lý và tiến hành hoạt động bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015.