Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng

1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng:

1.1. Những loại tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng:

Trước hết ta cần xác định được  tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng chính là những mâu thuẫn, xung đột, bất đồng về quyền và lợi ích của các bên phát sinh trong giá trình giao kết và thực hiện hợp đồng.

Dựa theo các quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn thì có thể xác định được một số dạng tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng như là:

Một là, tranh chấp liên quan đến việc cho thuê lại mặt bằng, kho xưởng;

Hai là, tranh chấp về các điều khoản trong hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng;

Ba là, tranh chấp về tiền thuê, thời hạn thuê;

Bốn là, tranh chấp về nghĩa vụ sửa chữa, bảo trì, nâng cấp mặt bằng, kho xưởng;

Năm là, tranh chấp liên quan đến bồi thường thiệt hại khi các bên tiến hành chấm dứt hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng;

Sau là, các loại tranh chấp khác liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng.

1.2. Những cách thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng:

Thực tiễn cho thấy khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng thì sẽ có nhiều phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng. Tuy nhiên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, nhất là bên bị xâm phạm thì việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng có thể lực chọn một trong các cách thức sau đây:

Cách 1: Tiến hành thương lượng, hòa giải giữa các bên

Thương lượng, hòa giải là cách tốt nhất để các bên có thể tiết kiệm được thời gian, chi phí khi xảy ra tranh chấp. Theo đó, các bên có thể ngồi lại để bàn bạc, thống nhất với nhau bởi những điều khoản thỏa thuận từ ban đầu đã được ghi nhận trong hợp đồng. Tuy nhiên, rất khó để có thể hòa giải thương lượng nếu như một bên đã cố tình vi phạm và trốn tránh trách nhiệm.

Cách 2: Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết

Khởi kiện ra tòa án được xem là phương án cuối cùng để giải quyết tranh chấp. Khi đã ra tòa thì mọi phán quyết của tòa án sẽ có giá trị và hiệu lực áp dụng dù một trong các bên có đồng ý hay không đồng ý. Tuy nhiên, với phương án này thì sẽ gây mất nhiều thời gian và chi phí hơn.

Theo đó, các bên có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Tức là khi bên thuê hoặc bên cho thuê bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp. Trường hợp nếu phát hiện có dấu hiệu vi phạm các quy định tại Điều 177 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Hoặc các bên cũng có thể yêu cầu phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại và đơn phương chấm dứt hợp đồng

2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng tại Tòa án:

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng tại tòa án thì bạn cần thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Theo đó hồ sơ khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng tại tòa án bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Đơn khởi kiện theo mẫu;

– Hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng;

– Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân;

– Các tài liệu có liên quan đến việc tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn có thể nộp hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng tại tòa án đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Theo đó, bạn có thể nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Khi tiếp nhận hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và viết giấy biên nhận.

Trường hợp nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ theo quy định của pháp luật thì Tòa án sẽ tiến hành xem xét những tài liệu, chứng cứ cần thiết, nếu xét thấy thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho đương sự biết để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

Theo đó đương sự phải nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo,. Sau khi nộp tiền tạm ứng án phí, đương sự nộp lại biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Tòa án thụ lý việc dân sự hoặc vụ án dân sự kể từ khi nhận được biên lai này.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng

Thời hạn chuẩn bị xét xử các vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử một lần nhưng không quá 02 tháng.

Bước 4: Đưa vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng ra xét xử sơ thẩm

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì Tòa án phải mở phiên tòa trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử. Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn mở phiên tòa có thể kéo dài nhưng không quá 30 ngày.

3. Cần lưu ý gì khi ký hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng để tránh tranh chấp:

Khi ký hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng để tránh tranh chấp cần lưu ý những vấn đề sau đây:

Thứ nhất, cần lưu ý về điều kiện được phép cho thuê mặt bằng, kho xưởng. Theo đó, mặt bằng, kho xưởng muốn được cho thuê thì phải đảm bảo được xây dựng trên đất thuê đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư phải có mục tiêu cho thuê lại mặt bằng, kho xưởng dư thừa hoặc có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc doanh nghiệp được phép cho thuê lại mặt bằng, kho xưởng dư thừa; đã hoàn thành hết các thủ tục xây dựng và có biên bản hoàn công có xác nhận của đơn vị Nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, cần lưu ý về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng. Theo đó, để hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng có hiệu lực thì phải đảm bảo hợp đồng đó phải được các bên ký kết dựa trên sự tự nguyện. Người thay mặt tổ chức ký hợp đồng thuê xưởng phải có đủ thẩm quyền theo quy định của pháp luật; phải được lập thành văn bản; các điều khoản thỏa thuận không trái quy định của Bộ luật dân sự 2015 và Luật kinh doanh bất động sản 2014; thời hạn thuê xưởng phù hợp với thời hạn sử dụng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép.

Thứ ba, cần lưu ý rằng mặt bằng, kho xưởng xây dựng trên đất trả tiền hàng năm không được quyền cho thuê lại theo Luật đất đai 2013

Thứ tư, khi ký kết hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng bên thuê cần kiểm tra kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và quyền cho thuê mặt bằng, kho xưởng trước khi ký kết.

Thứ năm, cần lưu ý kiểm tra kỹ quyền cho thuê mặt bằng, kho xưởng dư thừa của công ty cho thuê theo Điều 175 Luật đất đai 2013 đối với bên thuê xưởng khi sử dụng diện tích thuê để đăng ký đầu tư, xin giấy phép con hoặc xuất trình với cơ quan Nhà nước

Thứ sáu, cần lưu ý về nội dung hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng

Nội dung của hợp đồng thuê mặt bằng, kho xưởng phải đảm bảo có đầy đủ các thông tin, điều khoản sau đây:

– Giá cho thuê xưởng và khoản phí liên quan (Phí vận chuyển, quản lý hàng hóa, bảo hiểm hàng hóa,…);

– Hình thức thanh toán;

– Giải quyết tranh chấp khi có bên vi phạm hợp đồng;

– Thông tin pháp lý của bên thuê và cho thuê: Họ và tên, địa chỉ, SĐT liên hệ, chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân,… Hoặc nếu là công ty thì cần có: Tên công ty, mã số thuế,…

– Thời hạn thuê và cách thức gia hạn hợp đồng;

– Trách nhiệm và quyền lợi của hai bên;

– Chữ ký và đóng dấu của hai bên.

Thứ bảy, khi ký hợp đồng thuê xưởng, cần đọc thật kỹ các nội dung điều khoản nêu trên. Nếu có vấn đề thắc mắc, cần sửa đổi cần trao đổi ngay để tránh những rắc rối về sau.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.