Đơn phương chấm dứt hợp đồng trường hợp kết thúc thực hiện hợp đồng giao dịch dân sự giữa các bên. Vậy pháp luật quy định thế nào về đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất?
Mục lục bài viết
1. Đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất?
Điều 428 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, Điều này quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:
– Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại nếu khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc tất cả các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
– Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc mình chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
– Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm mà bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Tất cả các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ các thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và các thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền được yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
– Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia có quyền được bồi thường.
– Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ pháp luật hoặc căn cứ theo thỏa thuận ban đầu thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định chính là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật về đất đai, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Công chứng, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Thêm nữa, tại Điều 5 Văn bản hợp nhất 07/VBHN-VPQH 2018 Luật Công chứng có quy định văn bản công chứng bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Chính vì thế, hợp đồng mua bán đất đã được công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Điều 51 Văn bản hợp nhất 07/VBHN-VPQH 2018 Luật Công chứng quy định về việc Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch, Điều này quy định việc thực hiện công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng sẽ chỉ được thực hiện khi mà có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
Như vậy, khi đã công chứng hợp đồng mua bán đất thì một trong hai bên sẽ không đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất được mà việc hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất phải được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết của tất cả những người đã tham gia trong hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng trước đó.
2. Nơi thực hiện công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất:
Như đã phân tích ở mục trên, khi đã công chứng hợp đồng mua bán đất thì một trong hai bên sẽ không đơn phương hủy hợp đồng công chứng mua bán nhà đất được mà việc hủy bỏ sẽ được thực hiện trên sự tự nguyện của các bên. Khoản 2 Điều 51 Văn bản hợp nhất 07/VBHN-VPQH 2018 Luật Công chứng quy định việc công chứng sửa đổi, bổ sung hay hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng sẽ được thực hiện ngay tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do chính công chứng viên tiến hành. Lưu ý rằng, trong trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng mà đã chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc đã giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng hiện đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, nơi thực hiện công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất đã được công chứng trước đó được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đó và do công chứng viên tiến hành. Nếu như tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán đất trước đó mà đã chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc đã giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng hiện đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất.
3. Thủ tục công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất:
Khoản 3 Điều 51 của Văn bản hợp nhất 07/VBHN-VPQH 2018 Luật Công chứng quy định thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch. Theo đó, thủ tục công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng mua bán đất. Thủ tục công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất
Như đã nói ở mục trên, nơi thực hiện công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất đã được công chứng trước đó được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đó. Khi các bên đến, cần mang theo những giấy tờ sau:
– Phiếu yêu cầu công chứng.
– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu của cả hai bên yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất (Bản sao).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ gốc).
–
– Hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng trước đó.
Bước 2: thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất
Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất hoàn toàn đầy đủ, hợp lệ thì công chứng viên thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Nếu hồ sơ yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất thiếu giấy tờ thì công chứng viên yêu cầu người thiếu giấy tờ bổ sung các giấy tờ còn thiếu.
Bước 3: công chứng viên ghi lời chứng
Cả hai bên yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất tự mình đọc lại văn bản hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất hoặc công chứng viên đọc cho hai bên nghe nếu như có đề nghị.
Cả hai bên yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất đồng ý toàn bộ nội dung trong văn bản hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất thì trực tiếp ký vào từng trang của văn bản ở trước mặt công chứng viên.
Công chứng viên yêu cầu hai bên yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất xuất trình bản chính của những giấy tờ đã nêu ở mục trên để đối chiếu
Công chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang của văn bản hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất ở trước mặt hai bên yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng công chứng mua bán nhà đất.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai 2013;
– Văn bản hợp nhất 07/VBHN-VPQH 2018 Luật Công chứng;
– Bộ luật Dân sự 2015.
