Đồ án quy hoạch đô thị là gì? Ý nghĩa các loại bản đồ quy hoạch?

1. Tìm hiểu về đồ án quy hoạch đô thị:

Ta hiểu về đồ án quy hoạch đô thị như sau:

Quy hoạch được hiểu cơ bản chính là việc thực hiện sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định.

Quy hoạch đô thị ta có thể hiểu là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để nhằm mục đích từ đó có thể tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị.

Đồ án quy hoạch đô thị được hiểu cơ bản chính là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị.

Theo quy định của pháp luật nước ta thì ta hiểu đồ án quy hoạch đô thị là tài liệu thể hiện nội dung của quy hoạch đô thị, bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị

Cũng theo quy định của pháp luật ta nhận thấy rằng quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kĩ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án qui hoạch đô thị.

Đồ án quy hoạch đô thị thực chất chính là công cụ không thể thiếu và bắt buộc phải có cho việc hoạch định quy hoạch đô thị.

Bản đồ quy hoạch được hiểu cơ bản chính là một trong những tài liệu bắt buộc của đồ án quy hoạch. Bản đồ quy hoạch là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.

Tùy theo chức năng, nhiệm vụ của từng đồ án (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) mà các bản đồ được quy định theo tỉ lệ tương ứng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Nhiệm vụ của các loại quy hoạch:

– Quy hoạch chung: có nhiệm vụ đó chính là xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị.

– Quy hoạch phân khu: có nhiệm vụ đó chính là xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.

– Quy hoạch chi tiết: có nhiệm vụ đó chính là xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; yêu cầu, nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh.

2. Tìm hiểu về bản đồ quy hoạch:

Các loại bản đồ quy hoạch bao gồm:

Tùy theo từng chức năng, nhiệm vụ của mỗi đồ án mà các bản đồ quy hoạch sẽ được quy định với tỉ lệ tương ứng.

“Bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương được thể hiện theo tỉ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000. Đồ án quy hoạch phải thể hiện rõ khu vực nội thị và các khu vực dự kiến phát triển”. Theo quy định cụ thể đó là Luật Quy hoạch đô thị năm 2007.

Cũng giống như vậy thì pháp luật quy định tỉ lệ bản đồ quy hoạch chung đối với thành phố thuộc tỉnh, thị xã là 1/10.000 hoặc 1/25.000 và đối với thị trấn là 1/5.000 hoặc 1/10.000.

Ý nghĩa của một số loại bản đồ:

Bản đồ quy hoạch chung tỉ lệ 1/5.000 có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để có thể từ đó phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước…

Bản đồ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 nhằm mục đích để có thể phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị.

Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.

Bản đồ quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kĩ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất.

Nói một cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 thực chất chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, và cũng chính là cơ sở nhằm để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kĩ thuật xây dụng công trình và thực hiện xây dựng. (Theo Môi trường và Đô thị Việt Nam)

3. Phân biệt các loại bản đồ 1/500, 1/2.000, 1/5.000:

– Bản đồ quy hoạch chung tỉ lệ 1/5.000:

Bản đồ quy hoạch chung tỉ lệ 1/5.000 có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước…

Có thể nói, bản đồ quy hoạch 1/5.000 là cơ sở gốc nhằm mục đích để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân…

– Bản đồ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000:

Nhằm mục đích chính đó là để có thể phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị.

Nội dung của quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 bao gồm các nội dung cụ thể như sau: xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác môi trường chiến lược.

Mặt khác quy hoạch này có nhiều nội dung xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất. Do đó quy hoạch này liên quan mật thiết với quyền sờ hữu về đất đai (về quyền sử dụng đất), vì vậy nó có giá trị pháp lý cao, nó là căn cứ để giải quyết tranh tụng.

– Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500:

Cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.

Bản đồ quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất.

Nói một cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 thực chất sẽ chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 cũng được xem là cơ sở để nhằm mục đích định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dụng công trình và thực hiện xây dựng.

Về mặt pháp lý, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là cơ sở quan trọng được sử dung nhằm mục đích để lập dự án đầu tư xây dựng. Việc thực hiện bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh thường do doanh nghiệp tổ chức lập. Chi phí cho việc lập quy hoạch cũng sẽ tính vào chi phí của dự án. Còn lại các việc khác liên quan đến quy hoạch chi tiết 1/500 thì sẽ do chính quyền địa phương tổ chức lập để nhằm mục đích có thể  phục vụ cho công tác quản lý xây dựng và cấp giấy phép xây dựng sau này. Việc hiểu rõ các loại bản đồ quy hoạch này cũng sẽ giúp các chủ thể có thể nắm rõ tình trạng pháp lí của dự án và để từ đó đưa ra lựa chọn đầu tư sáng suốt nhất.