Định đoạt đất đai là tài sản sản chung của hộ gia đình

Định đoạt đất đai là tài sản sản chung của hộ gia đình. Ai có quyền sử dụng đố với đất được giao cho hộ gia đình?

Tóm tắt câu hỏi:

Cha mẹ tôi có 02 mảnh đất ở quê (mảnh số 1: 580m2, mảnh số 2: 170 m2) do ông, bà nội cho cha, mẹ tôi để ở và thờ cúng. Năm 1972 cha tôi mất và 02 mảnh để lại cho mẹ tôi cùng 04 anh, chị em tôi (02 trai, 02 gái) sinh sống và quản lý. Đến năm 1985 tôi cắt hộ khẩu để đi học đại học và hiện nay đang công tác ở trên thành phố cách nhà 20km. Chị và em gái tôi có chồng và theo chồng ra ở riêng. Chỉ còn lại má tôi và em trai tôi còn hộ khẩu. Năm 2000, hai mảnh đất trên được nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho mẹ tôi và đứng tên sổ đỏ là hộ gia đình ông (bà). Hiện tại hai mảnh đất trên vợ chồng em trai tôi đang sử dụng để ở đang kinh doanh sản xuất đá lạnh, trong đó tôi cũng có góp một phần vốn cùng em tôi. Theo nguyện vọng của mẹ tôi trước lúc qua đời muốn họp gia đình phân chia tài sản cho 02 anh em trai sử dụng để ở và thờ cúng (đã được 02 chị, em gái tôi đồng ý). Nhưng hiện tại em trai không đồng ý mà khăng khăng là muốn chiếm sử dụng hết và trả lời là tôi không có hộ khẩu thì không quyền phân chia gì cả. Hiện tại em trai tôi đã thế chấp mảnh đất số 1 tại ngân hàng rồi. Vì vậy tôi muốn về làm nhà để ở và thờ phụng ông bà (tôi là con trai trưởng trong gia đình) hợp pháp thì cách làm giấy tờ như thế nào cho hợp pháp và làm di chúc như thế nào nếu như em trai tôi không ký. Xin được tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn!

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Bộ luật Dân sự 2005.

2. Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, xin tư vấn trường hợp bạn  muốn về làm nhà để ở và thờ phụng ông bà hợp pháp thì cách làm giấy tờ như thế nào?

Tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

Xem thêm: Phân chia tài sản chung của vợ chồng khi một bên chết như thế nào?

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” có 02 dấu hiệu nhận biết là:

Dấu hiệu 1: Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

Dấu hiệu 2: Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Như vậy, theo quy định trên đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo như bạn trình bày, năm 2000 hai mảnh đất mà bạn đề cập đến được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho mẹ bạn và đứng tên sổ đỏ là hộ gia đình ông (bà). Như vậy, trong trường hợp này, hai mảnh đất này được cấp cho hộ gia đình và những người có quyền đối với phần đất này là những người đứng tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm năm 2000. Bạn có cung cấp thông tin vào năm 1985 bạn đã cắt hộ khẩu để đi học đại học và hiện nay đang công tác ở trên thành phố cách nhà 20km, chị và em gái bạn có chồng và theo chồng ra ở riêng, chỉ còn lại mẹ và em trai còn hộ khẩu. Điều này có nghĩa vào thời điểm năm 2000, trên sổ hộ khẩu chỉ có mẹ bạn và em trai bạn đứng tên. Do đó, căn cứ vào quy định trên, mẹ bạn và em trai bạn là những người có quyền đối với mảnh đất này. Mẹ bạn và em trai bạn sẽ có quyền lợi ngang nhau đối với quyền sử dụng đất.

Tại Điều 109 Bộ luật Dân sự 2005 quy định như sau:

“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý”.

Theo quy định này, việc chia tài sản chung của hộ gia đình do các thành viên trong gia đình thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì có thể nhờ Tòa án giải quyết. Do đó, nếu bạn muốn về làm nhà để ở và thờ phụng ông bà hợp pháp thì giữa mẹ bạn và em trai bạn cần thỏa thuận với nhau về vấn đề chia tài sản chung của hộ gia đình. Hộ gia đình bạn có thể tới Phòng công chứng để lập Biên bản thỏa thuận phân chia tài sản chung, nếu không thỏa thuận được thì khởi kiện yêu cầu Tòa án chia tài sản chung theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Thứ hai, xin tư vấn về vấn đề làm di chúc như thế nào nếu như em trai bạn không ký vào biên bản họp gia đình phân chia tài sản cho 02 anh em trai sử dụng để ở và thờ cúng theo nguyện vọng của mẹ bạn trước lúc qua đời.

Theo phân tích ở trên, trong trường hợp này mẹ và em trai bạn là hai thành viên có quyền trong việc sử dụng hai mảnh đất bạn đề cập tới. Do đó, đây là tài sản chung của mẹ bạn và em trai bạn và về nguyên tắc sẽ được chia căn cứ theo công sức đóng góp nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận. Trong trường hợp em trai bạn không ký vào biên bản họp gia đình phân chia tài sản cho 02 anh em trai sử dụng để ở và thờ cúng theo nguyện vọng của mẹ bạn trước lúc qua đời tức giữa hai bên không thỏa thuận được vấn đề chia phần tài sản này. Khi đó, mẹ bạn có thể khởi kiện ra Toà và Toà án sẽ áp dụng nguyên tắc phân chia trên để chia tài sản chung. Sau khi hai mảnh đất này được chia thì mẹ bạn có thể lập di chúc để lại toàn bộ phần đất thuộc sở hữu của mẹ bạn cho bạn. Theo đó, trong trường hợp mẹ bạn mất thì theo di chúc bạn có toàn quyền đối với phần đất được chia này và em trai bạn không có quyền ngăn cản bạn thực hiện quyền hạn của mình.