Điều kiện và thủ tục để thành lập công ty kinh doanh bất động sản

Bất động sản trong vài năm gần đây tại nước ta đang diễn ra rất nhộn nhịp với nhiều mức giá cao. Nhiều cá nhân, tổ chức đổ xô đầu tư bất động sản và thu lại rất nhiều lợi nhuận. Tại một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh…giá đất được bán với mức gia rất cao. Cũng chính vì vậy mà nhu cầu kinh doanh bất động sản được tăng cao. Vậy, điều kiện và thủ tục để thành lập công ty kinh doanh bất động sản? Hy vọng bài viết dưới đây sẽ giúp bạn đọc hiểu hơn về vấn đề nêu trên.

Căn cứ pháp lý:

• Luật doanh nghiệp 2020;
• Luật kinh doanh bất động sản 2014;
• Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết Luật kinh doanh bất động sản;

1. Điều kiện để thành lập công ty kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện theo quy định của pháp luật. Những điều kiện có thể được áp dụng với những ngành nghề kinh doanh có điều kiện thông thường sẽ liên quan đến mức vốn pháp định, chứng chỉ hành nghề và một số điều kiện khác phù hợp với ngành nghề kinh doanh.

Theo đó, kinh doanh bất động sản cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 3 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP như sau:

“Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:
2. a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;
3. b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.
4. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.”

Như vậy, khi cá nhân hay tổ chức có nhu cầu thành lập công ty kinh doanh bất động sản thì điều kiện đầu tiên chính là thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật. Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì có 05 loại hình doanh nghiệp được hoạt động tại nước ta cụ thể như sau:

• Công ty cổ phần. Đây là công ty có số lượng cổ đông tối thiểu 03 trở lên và không quy định số lượng tối đa. Vốn điều lệ công ty được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ đông. Cổ đông công ty có thể là tổ chức hoặc cá nhân và cam kết góp đủ số vốn vào công ty trong thời hạn quy định. Các cổ đông chịu trách nhiệm đối với những nghĩa vụ tài chính và quyền lợi dựa trên số vốn góp vào công ty. Với loại hình này việc huy động sẽ dễ dàng hơn, quy mô công ty có thể được mở rộng dựa vào các nhà đầu tư. Tuy nhiên, với loại hình doanh nghiệp này thì cơ cấu tổ chức khá phức tạp, và không có tính bảo mật cao. Bên cạnh đó, cổ đông trong công ty không được tự mình nhân danh công ty để thực hiện những công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh mà phải thông qua Hội đồng quản trị, Đại hội đồng cổ đông và quyết định của các cổ đông khác.
• Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên. Đây là loại hình doanh nghiệp trong đó có số lượng thành viên tối thiểu từ 02 người trở lên và tối đa 50 thành viên. Các thành viên này có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Các thành viên chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp.
• Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên. Công ty do 1 cá nhân hoặc tổ chức làm chủ duy nhất. Chủ sở hữu công ty có trách nhiệm đối với tất cả các hoạt động và trong phạm vi số vốn điều lệ mình đã đăng ký với cơ quan nhà nước.
• Công ty hợp danh. Đây là loại hình công ty đặc biệt bởi phải có ít nhất hai thành viên là chủ sở hữu của công ty, một là thành viên hợp danh là chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của công ty. Thành viên thứ hai chỉ góp vốn và chịu trách nhiệm các khoản nợ dựa theo số vốn đã góp vào công ty.
• Doanh nghiệp tư nhân. Là một doanh nghiệp do 1 cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp. Mỗi cá nhân chỉ được phép thành lập một doanh nghiệp tư nhân và không được ồng thời là chủ hộ kinh doanh, thành viên công ty hợp danh. Và cũng không có quyền được góp vốn thành lập hoặc mua cổ phần, phần vốn góp trong công ty hợp danh, công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần.

Và một loại hình cũng được pháp luật nước ta cho phép thành lập để kinh doanh ngành nghề bất động sản là Hợp tác xã.

Điều kiện thứ hai, cá nhân, tổ chức muốn thành lập công ty kinh doanh bất động sản là vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau đây:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên bao gồm các hoạt động:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

– Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.

– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

– Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản như: Dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

2. Thủ tục để thành lập công ty kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, hồ sơ thành lập

Sau khi đáp ứng điều kiện về mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng thì cá nhân, doanh nghiệp cần phải lựa chọn loại hình doanh nghiệp phù hợp với nhu cầu và chuẩn bị những loại giấy tờ sau đây để thực hiện thủ tục đăng ký thành lập công ty kinh doanh bất động sản:

• Đối với Công ty Trách nhiệm hữu hạn hai thành viên

STT	Tên hồ sơ
1	Giấy đề nghị đăng ký thành lập doanh nghiệp;
2	Điều lệ Công ty;
3	Bản sao Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của Chủ tịch Hội đồng quản trị;
4	Danh sách thành viên;
5	Bản sao chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của thành viên góp vốn;
6	Thông tin Kế toán trưởng;
7	Hợp đồng ủy quyền (nếu có);
8	Giấy tờ chứng thực cá nhân người nộp hồ sơ (nếu có);

• Đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên

STT	Tên hồ sơ
1	Giấy đề nghị đăng ký thành lập doanh nghiệp;
2	Điều lệ Công ty;
3	Bản sao Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu giám đốc;
4	Thông tin của Kế toán trưởng;
5	Hợp đồng ủy quyền (nếu có);
6	Giấy tờ chứng thực cá nhân người nộp hồ sơ (nếu có);

• Đối với Công ty cổ phần

STT	Tên hồ sơ
1	Giấy đề nghị đăng ký thành lập doanh nghiệp;
2	Điều lệ Công ty;
3	Danh sách cổ đông sáng lập;
4	Bản sao Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của các cổ đông;
5	Bản sao chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của Chủ tịch Hội đồng quản trị
6	Thông tin của Kế toán trường;
7	Hợp đồng ủy quyền (nếu có);
8	Giấy tờ chứng thực cá nhân người nộp hồ sơ (nếu có);

• Đối với doanh nghiệp tư nhân

STT	Tên hồ sơ
1	Giấy đề nghị đăng ký thành lập doanh nghiệp;
3	Bản sao Chứng minh nhân dân giám đốc;
4	Hợp đồng ủy quyền (nếu có);
5	Giấy tờ chứng thực cá nhân người nộp hồ sơ (nếu có);

• Đối với công ty hợp danh

STT	Tên hồ sơ
1	Giấy đề nghị đăng ký thành lập doanh nghiệp;
2	Điều lệ công ty;
3	Danh sách thành viên;
4	Bản sao Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của các thành viên;
5	Hợp đồng ủy quyền (nếu có);
6	Giấy tờ chứng thực cá nhân người nộp hồ sơ (nếu có);

• Đối với hợp tác xã

STT	Tên hồ sơ
1	Giấy đề nghị đăng ký thành lập hợp tác xã;
2	Điều lệ;
3	Phương án sảm xuất, kinh doanh;
4	Nghị quyết hội nghị thành lập;
5	Danh sách thành viên;
6	Bản sao Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu của các thành viên;
7	Hợp đồng ủy quyền (nếu có);
8	Giấy tờ chứng thực cá nhân người nộp hồ sơ (nếu có);

Thứ hai, trình tự thủ tục

– Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, cá nhân, tổ chức tiến hành nộp hồ sơ đăng ký thành lập công ty kinh doanh bất động sản  và thanh toán lệ phí đăng ký doanh nghiệp tại Phòng đăng ký kinh doanh nơi doanh nghiệp, hợp tác xã đặt trụ sở chính.

– Khi nhận hồ sơ, Phòng Đăng ký kinh doanh trao Giấy biên nhận. Trường hợp  nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Đăng ký kinh doanh cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
– Nếu từ chối cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thì Phòng Đăng ký kinh doanh sẽ thông báo cho người thành lập doanh nghiệp biết bằng văn bản.

Ngoài ra, để thuận tiện cho quá trình đi lại và tiết kiệm thời gian, cá nhân, tổ chức có thể nộp hồ sơ qua Cổng thông tin đăng ký quốc gia về đăng ký doanh nghiệp thông qua việc sử dụng chữ ký số công cộng hoặc tài khoản đăng ký kinh doanh.