Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch theo quy định của luật Nhà ở 2014? Quy định về công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất? Quy định về hồ sơ, trình tự thủ tục thực hiện tặng cho nhà ở?
Nhà ở là một trong những vấn đề mà bất kỳ ai cũng quan tâm bởi những vai trò và ý nghĩa mà nó mang lại đối với đời sống của con người. Ngày nay, việc tặng cho nhà ở cũng đã trở nên rất phổ biến và là một giao dịch khá quen thuộc đối với chúng ta. Tuy nhiên, nhiều chủ thể lại chưa hiểu rõ các quy định về việc thực hiện tặng cho nhà ở, từ đó đã gây ra những ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chính bản thân mình. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về điều kiện, hồ sơ, trình tự thủ tục thực hiện tặng cho nhà ở trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568
1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch theo quy định của luật Nhà ở 2014 :
Theo Điều 118
– Nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 luật Nhà ở năm 2014.
Việc có giấy chứng nhận quyền sở hữu được áp dụng đối với các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, đổi nhà. Các trường hợp này làm thay đổi chủ sở hữu của nhà ở nên điều kiện tiên quyết khi các chủ thể thực hiện các giao dịch này là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
– Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
Nhà ở không thuộc diện tranh chấp: mặc dù trên thực tế vẫn có thể vẫn có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tuy nhiên do một số lý do khác nhau mà dẫn tới việc có sự tranh chấp về nguồn gốc sở hữu, tư cách sở hữu nhà ở, mốc giới, ranh giới sử dụng đất. Nhà ở muốn thực hiện được giao dịch phải không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (trừ trường hợp đã có thỏa thuận rõ ràng).
– Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi tài sản đã bị áp dụng biện pháp này thì chủ sở hữu tài sản sẽ không thể thực hiện được đầy đủ quyền năng của mình đối với tài sản bởi biện pháp này nhằm mục đích để người bị thi hành án, thi hành quyết định hành chính phải hoàn thành nghĩa vụ đối với người có quyền.
– Nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Đây là quyết định hành chính từ Nhà nước có tính chất bắt buộc của các chủ sở hữu phải tuân thủ và thi hành để đảm bảo lợi ích của Nhà nước, xã hội, cộng đồng.
Ngoài ra, các văn bản này đều thể hiện rằng các tài sản này sẽ bị phá bỏ và quyền sở hữu sẽ chấm dứt, do vậy không thể thực hiện các giao dịch có liên quan tới các tài sản này.
Cần lưu ý đối với các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 luật Nhà ở năm 2014 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Đối với các giao dịch mà nhà ở được tặng cho, là di sản thừa kế, nhà ở đã tham gia vào hợp đồng thuê (đặc biệt là các hợp đồng thuê có thời hạn thuê kéo dài), nhà ở được sở hữu có thời hạn theo
2. Quy định về công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
Theo Điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định nội dung sau đây:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, để thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì trước tiên bác cần phải đến các tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có đất để công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc đến Uỷ ban nhân dân xã, phường nơi có đất để tiến hành làm thủ tục chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
3. Quy định về hồ sơ, trình tự thủ tục thực hiện tặng cho nhà ở:
3.1. Quy định về hồ sơ chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở do tặng cho:
Hồ sơ chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở do tặng cho nhà ở bao gồm:
– Hợp đồng tặng cho có chứng nhận của công chứng Nhà nước.
– Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (như quy định trong mua bán nhà ở).
– Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ).
– Bản sao Giấy khai sinh nếu các bên tặng cho có quan hệ gia đình như: cha mẹ, con, anh chị em ruột để làm cơ sở miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đối với người được tặng cho là Việt kiều phải có thêm giấy tờ như Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam.
3.2. Quy định về trình tự thủ tục thực hiện tặng cho nhà ở:
Căn cứ theo Luật Đất đai và Luật Công chứng thì thủ tục tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các bước sau:
Về trình tự, thủ tục tặng cho nhà ở:
– Bước 1: Các bên tặng cho đến lập hợp đồng tặng cho tại cơ quan công chứng (không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và chứng minh thư nhân dân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
– Bước 2: Bên nhận tặng cho nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Trường hợp tặng cho một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải có bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
– Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
– Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế (nếu chủ nhà không thuộc diện phải nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính thì không có bước này).
– Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Cơ quan tiến hành: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì có thể nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
Bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
– Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
– Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;
– Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
– Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân thì:
“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.”
Như vậy, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ba bạn sẽ được miễn thuế đối với bất động sản được tặng cho. Khi đó chỉ còn phải đóng lệ phí trước bạ để sang tên quyền sử dụng ngôi nhà đó là 0,5% giá trị tài sản là quyền sử dụng đất tính theo khung giá do Ủy ban nhân dân Tỉnh công bố tại thời điểm chuyển giao.
