Điều kiện để nhà xây dựng trái phép không bị buộc tháo dỡ?

Ngày nay có nhiều công trình được xây dựng trái phép do xây dựng không được cấp phép xây dựng, xây dựng trên đất của người khác, xây dựng trên đất không đúng mục đích,… Do đó, những công trình này khi đang được xây dựng hoặc đã hoàn tất việc xây dựng thì bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra thấy sai phạm và yêu cầu tháo dỡ công trình. Tuy nhiên, do đã xây dựng và đã tốn nhiều chi phí cho xây dựng nên không muốn dỡ bỏ công trình đó. Đặc biệt là đối với những người dân xây nhà để phục vụ cho mục đích sinh sống, họ luôn đặt ra một câu hỏi là điều kiện nào để xây dựng nhà trái phép không bị buộc tháo dỡ? Pháp luật hiện hành có quy định như thế nào về vấn đề trên?

Căn cứ pháp lý:

– Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020;

– Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/1/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

1. Thế nào là xây dựng nhà ở trái phép?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014 thì xây dựng trái phép (sai phép) được hiểu là xây dựng sai lệch, không đúng một hoặc một số hoặc toàn bộ nội dung trong Giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế công trình được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng và đóng dấu kèm theo. Ở đây là Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp phép xây dựng. Bên cạnh đó, việc xây dựng trái phép còn được hiểu là xây dựng công trình không đúng quy hoạch, có nghĩa xây dựng trái phép trên các loại đất không được xây dựng.

Như vậy, xây dựng nhà ở trái phép được hiểu là xây dựng nhà ở có những phần được xây dựng khác hoặc sai lệch so với Giấy phép xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp huyện/ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp và có đóng dấu xác nhận và xây dựng nhà ở trái phép trên các loại đất không được xây dựng.

2. Điều kiện để nhà xây dựng trái phép không bị buộc tháo dỡ:

Căn cứ theo quy định tại Điều 84 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP thì các trường hợp xây dựng sai nội dung trên Giấy phép xây dựng, xây dựng nhà không có giấy phép xây dựng mà theo quy định bắt buộc phải có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng nhà sai thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc xây  sai quy hoạch xây dựng nếu thuộc 06 trường hợp được quy định thì vẫn được nộp lại số lợi bất chính để được cấp giấy phép hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, thay vì phải tháo dỡ. Cụ thể các trường hợp đó như sau:

– Vi phạm xảy ra từ 4/1/2008 và kết thúc trước ngày 15/1/2018 nhưng sau ngày 15/1/2018 mới bị phát hiện hoặc bị phát hiện trước ngày 15/1/2018 và đã có một trong các văn bản như: biên bản vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính;

– Không vi phạm chỉ giới xây dựng;

– Không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận;

– Không có tranh chấp xảy ra với nhà ở được xây dựng;

– Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp;

– Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Các trường hợp buộc phải tháo dỡ nhà xây dựng:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 44 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 thì các trường hợp sau buộc phải phá dỡ công trình xây dựng:

– Phá dỡ để giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm;

– Công trình xây dựng xét thấy có nguy cơ sụp đổ gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận, ảnh hưởng đến cộng đồng dân cư xung quanh; công trình buộc phải phá dỡ khẩn cấp để kịp thời, nhanh chóng phòng, chống, khắc phục hậu quả của thiên tai, thảm hoạ, dịch bệnh hoặc để kịp thời thực hiện các nhiệm vụ cấp bách của quốc phòng, an ninh theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng- xây dựng trên đất không được phép xây dựng; công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình buộc phải có Giấy phép xây dựng hoặc công trình xây dựng sai lệch so với Giấy phép xây dựng;

– Công trình xây dựng ở những khu vực cấm xây dựng;

– Công trình xây dựng lấn chiếm đất công hoặc đất được công nhận thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức bất kỳ hoặc công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng;

– Nhà ở riêng lẻ của công dân có nhu cầu phá dỡ để xây dựng nhà mới.

Như vậy nhà xây dựng trái phép buộc phải tháo dỡ theo quy định. Vậy điều kiện nào để nhà xây dựng trái phép không bị buộc tháo dỡ?

4. Mức xử phạt đối với hành vi xây dựng nhà trái phép:

Hiện nay, hành vi xây dựng nhà trái phép sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính không chỉ là nộp tiền xử phạt vi phạm mà còn áp dụng hình phạt bổ sung và biện pháp khắc phục khác. Cụ thể, với mỗi hành vi vi phạm thì mức xử phạt sẽ khác nhau, cụ thể như sau:

4.1. Xử phạt hành vi xây dựng nhà trái phép do xây dựng sai nội dung trên Giấy phép xây dựng và bản thiết kế:

4.1.1. Xử phạt đối với hành vi xây dựng công trình sai nội dung trên Giấy phép xây dựng đối với trường hợp cần cấp phép sửa chữa, cải tạo và cần có Giấy phép xây dựng có thời hạn:

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP sẽ bị xử phạt như sau:

– Đối với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ mà sai nội dung trên Giấy phép xây dựng thì bị phạt tiền từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng;

– Đối với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích văn hoá- lịch sử hoặc trong công trình xây dựng khác thì bị phạt tiền từ 25 triệu đồng đến 30 triệu đồng.

4.1.2. Xử phạt đối với hành vi xây dựng, thi công công trình sai nội dung trên Giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp được cấp Giấy phép xây dựng mới:

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 15 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP thì những trường hợp xây dựng sai nội dung ghi trên Giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt cụ thể như sau:

– Đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thì bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng; 

– Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong các khu bảo tồn, khu di tích văn hoá- lịch sử hoặc các công trình xây dựng khác thì bị phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 70 triệu đồng.

4.1.3. Xử phạt đối với hành vi xây dựng công trình không có Giấy phép xây dựng mà theo quy định của pháp luật phải có Giấy phép xây dựng:

Mức xử phạt đối với hành vi này được quy định cụ thể tại khoản 7 Điều 17 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể mức xử phạt được quy định như sau:

– Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có Giấy phép xây dựng thì bị phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng;

– Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong các khu bảo tồn, khi di tích văn hoá- lịch sử hoặc các công trình xây dựng khác thì bị phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.

4.1.4. Xử phạt đối với hành vi xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng trong trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng:

Theo đó, có nhiều trường hợp được Nhà nước miễn xin Giấy phép xây dựng mà chỉ yêu cầu có bản vẽ thiết kế được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và xác nhận. Nếu cá nhân hay tổ chức thực hiện hành vi xây dựng nhà không đúng so với bản thiết kế thì bị phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng theo quy định tại khoản 8 Điều 15 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

4.2. Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt:

Căn cứ theo quy định tại khoản 9 Điều 15 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP thi đối với hành vi xây dựng trái phép do không đúng quy hoạch xây dựng sẽ bị xử phạt như sau:

– Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có Giấy phép xây dựng thì bị phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng;

– Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong các khu bảo tồn, khi di tích văn hoá- lịch sử hoặc các công trình xây dựng khác thì bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng.

Bên cạnh việc phạt tiền vi phạm thì cá nhân hay tổ chức có hành vi vi phạm các nội dung được phân tích tại Mục 4 này còn bị áp dụng biện pháp khắc phục là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm và thực hiện theo trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 81 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Trong trường hợp các hành vi đã phân tích trên đã bị lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính trước đấy, dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi nhưng vẫn vi phạm thì bị xử phạt với mức phạt cụ thể được quy định tại khoản 12 Điều 15 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP như sau:

– Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có Giấy phép xây dựng thì bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng;

– Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong các khu bảo tồn, khi di tích văn hoá- lịch sử hoặc các công trình xây dựng khác thì bị phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng.