Điều kiện của hợp đồng thế chấp đất để bảo đảm tiền vay

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tổng hợp những yêu cầu do pháp luật quy định và bắt buộc các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải tuyệt đối tuân thủ nhằm đảm bảo cho hợp đồng được lập đúng bản chất của nó và cũng là tiền đề để hợp đồng có hiệu lực đối với các bên. Nếu thiếu hoặc vi phạm một trong các điều kiện này thì hợp đồng đương nhiên hoặc có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu. Về bản chất, HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM cũng là một loại hợp đồng dân sự nên phải tuân thủ những quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung, cụ thể như sau:

Thứ nhất, bên thế chấp và bên nhận thế chấp QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp.

Năng lực hành vi dân sự là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Ngoại trừ những người mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi thì người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được tự mình xác lập là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có thể thực hiện hầu hết các giao dịch dân sự. Tuy nhiên khi người chưa đủ 18 tuổi khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch khác theo quy định pháp luật thì phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Đối với HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM, bên thế chấp tài sản phải có đủ năng lực hành vi dân sự, trường hợp bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc chưa đủ tuổi thì phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự, trong đó bao gồm quyền nhân thân gắn với tài sản, quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó (Điều 16, 17 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Việc xác định năng lực pháp luật dân sự của bên nhận thế chấp là NHTM đơn giản và dễ dàng vì đây là pháp nhân thương mại, là tổ chức tín dụng hoạt động theo quy định của luật các tổ chức tín dụng và quy định pháp luật khác có liên quan đến hoạt động của Ngân hàng. Tuy nhiên, việc xác định năng lực pháp luật dân sự của bên thế chấp tài sản khó khăn và phức tạp hơn.

Năng lực pháp luật của chủ thể đối với QSDĐ bị giới hạn bởi các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Những quy định xuyên suốt tại LĐĐ năm 1993, 2003 và 2013 đều xác định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ là sau khi người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, trong trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật Đất đai năm 2013). Bên cạnh đó, Năng lực pháp luật dân sự đối với quyền chỉ tồn tại trong thời hạn sử dụng đất được Nhà nước công nhận. Ngoài ra, trong trường hợp QSDĐ thuộc sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình hoặc là tài sản chung của vợ chồng thì năng lực pháp luật của chủ thể còn được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa các thành viên có QSDĐ (Các Điều 212, 213 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Như vậy, chủ thể được xác định có năng lực pháp luật dân sự để thế chấp QSDĐ khi đã được Nhà nước công nhận QSDĐ và chỉ được thực hiện thế chấp khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Nếu QSDĐ thuộc sở hữu chung của hộ gia đình, vợ chồng thì phải được sự đồng ý của các thành viên có QSDĐ.

Thứ hai, bên thế chấp và bên nhận phải hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép khi xác lập HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM.

Chủ thể bị lừa dối là trường hợp một bên bị bên kia hoặc bên thứ ba có hành vi cố ý cung cấp thông tin gian dối nhằm làm hiểu sai lệch về chủ thể, tinh chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Chủ thể bị đe dọa, cưỡng ép là trường hợp một bên bị bên kia hoặc bên thứ ba có hành vi cố ý buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, tài sản, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm hoặc người thân thích của người đó (Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015). So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 đã bổ sung quy định về việc “cưỡng ép” để phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật.

Chủ thể không nhận thức và làm chủ hành vi là trường hợp chủ thể có năng lực hành vi dân sự, tuy nhiên tại thời điểm thực hiện giao dịch dân sự thì vì những lý do chủ quan và khách quan, chủ thể đó không thể nhận thức và làm chủ hành vi của mình (Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Thứ ba, HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM có mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Theo BLDS năm 2015, “Điều cấm của luật” là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định và “Đạo đức xã hội” là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng (Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015). Nội dung và mục đích của giao dịch dân sự chính là những điều khoản, cam kết nhằm xác định quyền và lợi ích pháp của các bên trong giao dịch dân sự, có tính chất ràng buộc các bên để đạt được những lợi ích mà các bên mong muốn. Về nguyên tắc chung, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không được vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội (Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2015)

Thứ tư, HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay tại NHTM phải lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

BLDS năm 2015 quy định: Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. LĐĐ năm 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Cũng theo quy định của LĐĐ năm 2013, một trong những hành vi bị nghiêm cấm là “Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền” [35, Điều 12, Khoản 6]. Như vậy, pháp luật dân sự và pháp LĐĐ hiện nay bắt buộc HĐTC QSDĐ phải được lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, theo quy tại Khoản 1 Điều 129 BLDS năm 2015, nếu Hợp đồng chưa được công chứng hoặc chứng thực hoặc đăng ký nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án sẽ công nhận Hợp đồng đó. Như vậy trường hợp HĐTC QSDĐ để bảo đảm vay tại NHTM có vi phạm các quy định về công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì Tòa án không đương nhiên tuyên bố vô hiệu dẫn đến hệ quả làm mất quyền sử lý tài sản bảo đảm của NHTM. Tuy nhiên trên thực tế, có thể định lượng, xác định dễ dàng việc các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của Hợp đồng tín dụng nhưng lại rất khó để xác định, định nghĩa được như thế nào là các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của HĐTC QSDĐ để bảo đảm tiền vay.