Quy định về diện tích tối thiểu của nhà chung cư thương mại? Diện tích nhà chung cư thương mại dưới tiêu chuẩn có được cấp sổ hồng không? Cách đo, xác định diện tích nhà chung cư? Từ 1/7/2020 cho phép xây dựng chung cư thương mại từ 25m2?
Trên cơ sở, nhu cầu của người dân về việc tích hợp giữa kinh doanh và nhà ở để thuận tiện co việc kinh doanh và cũng thuận tiện hơn trong cuộc sống hàng ngày. Chính vì thế mà mô hình của các chung cứ thương mại xuất hiện ở các thành phố lớn, thu hút vốn đầu tư và sức mua của người dân là rất nhiều. Bên cạnh việc xây dựng hàng loạt các công trình nhà chung cư thương mại, thì pháp luật cũng đưa ra các quy định về tiêu chuẩn, diện tích của mỗi văn chung cứ tối thiểu là bảo nhiêu? Quy định về diện tích tối thiểu để nhà chung cư thương mại được cấp sổ hổng? Trong nội dung bài viết dưới đây, Luật Dương Gia sẽ gửi tới quy bạn đọc hiểu về nội dung diện tích tối thiểu nhà chung cư thương mại là bao nhiêu m2 theo như quy định của pháp luật hiện hành.
Luật sư
Cơ sở pháp lý:
– Thông tư 21/2019/TT-NHNN sửa đổi Thông tư quy định về ngân hàng hợp tác xã, quỹ tín dụng nhân dân và quỹ bảo đảm an toàn hệ thống quỹ tín dụng nhân dân do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành
1. Quy định về diện tích tối thiểu của nhà chung cư thương mại
Tóm tắt câu hỏi:
Điều 24 Luật nhà ở năm 2014 quy định các loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại. Theo đó, loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cao tầng TCXDVN 323:2004 đã bị bãi bỏ và hiện nay chưa có tiêu chuẩn nào thay thế và đề cập đến diện tích tối thiểu của chung cư thương mại. Vậy, nếu tôi đầu tư xây dựng 1 chung cư cao tầng để bán căn hộ thì phải tính toán diện tích tối thiểu cho căn hộ là bao nhiêu cho phù hợp (mong muốn là 35-40M2 có được hay không) Trân trọng!
Luật sư tư vấn:
Tại Điều 24 Luật nhà ở năm 2014 quy định về tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại như sau:
“Điều 24. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại
1. Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”.
Căn cứ vào quy định này thì loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Như vậy,
2. Diện tích nhà chung cư thương mại dưới tiêu chuẩn có được cấp sổ hồng không?
Trên thực tế hiện nay, khi hai bên đã thực hiện đầy đủ các bước mua bán theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư, hay bên bán căn hộ chung cư là bên có trách nhiệm lập hồ sơ và làm các thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua.
Về điều kiện cấp sổ hồng thì hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị khi xây dựng ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín thì phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật nhà ở 2014 bao gồm:
– Tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ.
– Tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, sở hữu chung của nhà chung cư.
Nếu đáp ứng được các điều kiện trên thì Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Theo như quy định thì diện tích sàn tối thiểu của căn hộ chung cư như đã trình bày ở trên là phải đạt tối thiểu 25m2 đối với cả căn hộ chung cư là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại, và nếu căn hộ chung cư được xếp hạng thì cần phải tuân thủ diện tích tối thiểu của hạng đó. Như vậy, diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư để được cấp sổ hồng là 25m2, nhỏ hơn diện tích này thì chung cư thương mại sẽ không được cấp sổ hồng.
3. Cách đo, xác định diện tích nhà chung cư
Trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành thì có hai cách để xác định được diện tích của nhà chung cư đó là xác định diện tích theo cách tính diện tích thông thủy và tính theo diện tích tim tường cụ thể như sau:
– Cách 1, tính theo diện tích thông thủy:
Diện tích thông thủy được định nghĩa tại khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014, theo đó được xác định là cách tính diện tích căn hộ chung cư dựa trên khoảng cách giữa 2 cạnh đối diện nằm trong kết cấu công trình của căn hộ chung cư. Về mặt ngôn ngữ “thông thủy” được hiểu là cách tính diện tích căn hộ đo theo những nơi nước có thể được lan tỏa.
Công thức tính:
Diện tích thông thủy = (Diện tích ở + Diện tích của tường ngăn phòng + Diện tích ban công, logia) – (Diện tích của tường bao quanh căn hộ + Diện tích tường phân chia các căn hộ + Diện tích sàn có cột + Diện tích đặt hộp kỹ thuật).
Trong đó diện tích ban công chung cư được xác định bao gồm toàn bộ diện tích của mặt sàn, trường hợp căn hộ chung cư có ban công mà bao gồm cả phần diện tích tường chung với căn hộ khác thì tính từ mép trong tường.
– Cách 2, tính theo diện tích tim tường:
Diện tích tim tường là diện tích sàn xây dựng được tính theo phương pháp đo từ tâm của tường bao quanh căn hộ và tường phân chia các phòng trong căn hộ. Diện tích tim tường bao gồm cả diện tích về bề mặt sàn có cột và diện tích hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ chung cư đó.
Công thức tính diện tích tim tường = tổng của diện tích của tường ngăn phòng, diện tích để ở + diện tích ban công, logia.
Trên đây là hai cách tính diện tích căn hộ chung cư theo quy định của bộ xây dựng đang được sử dụng rộng rãi tại nước ta hiện nay. Với việc tính toán như thế này, sẽ giúp cho người mua các căn chung cư thương mại khi giao kết hợp đồng có thể tự mình tính toán và biết được chính xác căn hộ mình đang có ý định mua hoặc căn hộ chung cư mình đang ở có diện tích thực tế là bao nhiêu. Như vậy, quyền lợi của người mua căn hộ sẽ được đảm bảo hơn khi phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản.
4. Từ 1/7/2020 cho phép xây dựng chung cư thương mại từ 25m2?
Thông tư 21/2019 về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD), diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư sẽ không nhỏ hơn 25 m2 (đối với dự án nhà ở thương mại); tuy nhiên phải đảm bảo tỉ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.
– Đối với phòng ở, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,6m;
– Đối với phòng bếp và phòng vệ sinh, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,3m;
– Đối với tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, chiều cao thông thủy không nhỏ hơn 2,0m;
– Đối với gian lánh nạn, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,6m;
– Đối với không gian bên trong của mái dốc được sử dụng làm phòng ngủ hoặc phòng sinh hoạt, chiều cao thông thủy của 1/2 diện tích phòng không được nhỏ hơn 2,1m;
– Đối với các phòng và các khu vực có chức năng khác (ngoài mục đích để ở), chiều cao thông thủy tối thiểu không nhỏ hơn 2,6m…
