Di sản thừa kế chưa khai nhận có mua bán được không?

1. Di sản thừa kế chưa khai nhận có mua bán được không?

Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.

Và Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kế như sau: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Đồng thời, Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, một trong những trường hợp mua bán/chuyển nhượng tài sản (trong đó bao gồm cả di sản thừa kế mà người mất để lại) là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc mua bán di sản thừa kế khi chưa thực hiện thủ tục khai nhận cần được xem xét thông qua những trường hợp sau đây:

a. Người thừa kế là người Việt Nam:

Khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:

• Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính;
• Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và luật khác có liên quan.

Như vậy, đối với trường hợp người thừa kế là người Việt Nam thì phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ (đăng ký biến động) theo quy định pháp luật thì mới được thực hiện quyền chuyển nhượng. Di sản thừa kế chưa khai nhận thì KHÔNG được phép mua bán.

b. Người thừa kế là người nước ngoài:

Khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định, trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

• Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người nhận thừa kế;
• Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 37 của Luật Đất đai 2024 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
• Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện theo ủy quyền bằng văn bản nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại tổ chức đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, chủ thể đứng tên bên chuyển nhượng trong hợp đồng phải là người nhận thừa kế hợp pháp sau khi đã hoàn tất thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản theo quy định pháp luật.

Theo đó, nếu toàn bộ những người thừa kế đều là người nước ngoài và không thuộc trường hợp được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam thì các cá nhân này vẫn có quyền nhận giá trị di sản thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nói cách khác, sau khi hoàn tất thủ tục nhận thừa kế hợp pháp, người thừa kế là người nước ngoài có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đủ điều kiện nhận chuyển nhượng tại Việt Nam thay vì đứng tên trực tiếp trên sổ đỏ. 

Như vậy, trong trường hợp tất cả người thừa kế là người nước ngoài thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất CÓ THỂ được thực hiện ngay sau khi hoàn tất thủ tục nhận thừa kế theo quy định nhằm đảm bảo quyền lợi tài sản của người thừa kế đồng thời tuân thủ các hạn chế về chủ thể sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam.

2. Mua bán di sản thừa kế khi chưa khai nhận, có được công chứng không?

Khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 2024 quy định, người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng trực tuyến, trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu chính đến tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm các giấy tờ sau đây:

• Dự thảo giao dịch;
• Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, gồm: thẻ căn cước hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ khác để xác định nhân thân của người yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hoặc bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý tài sản hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp giao dịch liên quan đến tài sản đó;
• Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Và khoản 4 Điều 42 Luật Công chứng 2024 quy định: Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc tham gia giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, bị cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc công chứng viên tiến hành xác minh, yêu cầu giám định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; trường hợp người yêu cầu công chứng không làm rõ được và từ chối việc xác minh, yêu cầu giám định hoặc đã xác minh, giám định nhưng vẫn không làm rõ được thì công chứng viên từ chối công chứng.

Như vậy: Việc mua bán hoặc chuyển nhượng tài sản là di sản thừa kế khi chưa thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản thường sẽ KHÔNG được công chứng viên chứng nhận. Nguyên nhân xuất phát từ nguyên tắc xác định quyền sở hữu và quyền định đoạt tài sản trong giao dịch dân sự.

Theo pháp luật dân sự, chỉ người có quyền sở hữu hợp pháp hoặc người được ủy quyền hợp lệ mới có quyền định đoạt tài sản, bao gồm quyền chuyển nhượng hoặc mua bán. Trong trường hợp di sản thừa kế chưa được khai nhận, quyền sở hữu đối với tài sản vẫn đang thuộc về khối đồng thừa kế chung và chưa xác định rõ phần quyền cụ thể của từng người. Do đó, không thể xác định chính xác ai là chủ thể có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần tài sản.

Bên cạnh đó, tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch và chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của Luật Công chứng. Khi hồ sơ chưa có văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng, công chứng viên không có căn cứ pháp lý để xác nhận quyền sở hữu của người bán. Việc công chứng trong trường hợp này có thể dẫn đến rủi ro tranh chấp giữa các đồng thừa kế hoặc làm phát sinh giao dịch vô hiệu.

3. Quy trình và thủ tục sang tên di sản thừa kế trước khi mua bán:

Sau khi hoàn tất việc khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế, người thừa kế cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động để sang tên quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật. Đây là bước quan trọng nhằm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản thừa kế.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ khi hoàn thành việc phân chia di sản là quyền sử dụng đất, người thừa kế phải tiến hành đăng ký biến động. Theo Điều 29 và Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cơ bản gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
• Văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã được công chứng, hoặc bản án/quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật;
• Giấy tờ tùy thân của người nhận thừa kế;
• Văn bản ủy quyền hợp lệ (nếu thực hiện thông qua người đại diện).
• Tùy từng trường hợp cụ thể, hồ sơ có thể cần bổ sung:
• Văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Thỏa thuận cấp chung Giấy chứng nhận trong trường hợp nhiều người cùng nhận thừa kế;
• Hợp đồng hoặc tài liệu liên quan đến tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ.

Người thừa kế nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Một số địa phương cho phép nộp thông qua Bộ phận Một cửa theo quy định về cải cách thủ tục hành chính.

Trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở đối với các Giấy chứng nhận cấp trước ngày 01/7/2004, hồ sơ có thể được tiếp nhận tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và chuyển đến cơ quan đăng ký đất đai để xử lý.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

Sau khi tiếp nhận, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, xác nhận nội dung biến động và chuyển thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Người nhận thừa kế cần thực hiện các khoản tài chính theo thông báo như:

• Lệ phí trước bạ (nếu thuộc trường hợp phải nộp);
• Phí thẩm định hồ sơ;
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận;
• Các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định (nếu có).

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cần lưu giữ hóa đơn và chứng từ để xuất trình khi nhận kết quả.

Bước 4: Nhận kết quả.

Thông thường, thời gian giải quyết thủ tục sang tên thừa kế thường không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời hạn tối đa có thể kéo dài đến 20 ngày làm việc. 

Thời gian này không bao gồm ngày nghỉ và ngày lễ; thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian trưng cầu giám định (nếu có) hoặc thời gian xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.

THAM KHẢO THÊM:

• Luật sư tư vấn phân chia thừa kế, khai nhận di sản thừa kế
• Quy định phân chia di sản thừa kế theo Bộ luật dân sự 2015
• Hồ sơ, trình tự thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo di chúc