Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được sang tên, chuyển nhượng?

Hiện nay không ít người có thắc mắc đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được phép sang tên Sổ đỏ hay không? Để biết câu trả lời Luật Dương gia xin đưa ra nội dung bài viết với tiêu đề “Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được sang tên, chuyển nhượng?” nhằm giúp cho bạn đọc có thêm những hiểu biết pháp lý để giải quyết vấn đề này.

1. Quy định diện tích cấp sổ đỏ của Luật đất đai

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, nếu muốn được cấp sổ đỏ thì thửa đất đang sử dụng phải đáp ứng được các điều kiện sau:

* Điều kiện được cấp sổ đỏ

Đất sử dụng phải có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013. Chi tiết về các loại giấy tờ này, đã được chúng tôi đề cập trước đó. Để rõ hơn, bạn tham khảo chuyên mục: Điều kiện được cấp sổ đỏ lần đầu.

* Diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ

Cũng theo Luật Đất đai 2013, tại Điều 143 và Điều 144, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quy định hạn mức đất giao cho mỗi gia đình, cá nhân và diện tích tối thiểu để tách thửa với đất ở nông thôn, đô thị. Cụ thể:

Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Như vậy, với mỗi tỉnh, mỗi địa phương, diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ là không giống nhau. Sẽ dựa vào quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị,.. mà UBND cấp tỉnh ban hành quyết định diện tích tối thiểu được cấp sổ tại địa phương. Trong cùng một địa phương, tùy thuộc vào từng khu vực, điều kiện kinh tế, quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất,… diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ cũng sẽ không giống nhau.

Ví dụ về TPHCM dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn.

Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa tại Thành phố Hồ Chí Minh được chia thành 03 khu vực:

+ Khu vực 1 bao gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú: diện tích tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m.

+ Khu vực 2 bao gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức: diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m.

+ Khu vực 3 bao gồm các huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ: diện tích tối thiểu 80m2 và mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Một ví dụ khác, tại Hà Nội:

Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, Hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất tại Hà Nội như sau:

– Các phường tối thiểu là 30m2; Tối đa là 90m2;

– Các xã giáp ranh các quận và thị trấn tối thiểu là 60m2; Tối đa là 120m2;

Thứ hai, đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được sang tên, chuyển nhượng?

Để trả lời cho câu hỏi này,ta có thể chia ra thành 2 trường hợp như sau

+ Trường hợp 1: Đất đã được cấp giấy chứng nhận

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài bốn điều kiện trên đây, trong một số trường hợp người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác.

Cũng theo khoản 3 Điều này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà đã có giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký lần đầu thì phải đăng ký biến động đất đai. Hay nói cách khác, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà đã được cấp giấy chứng nhận thì phải sang tên giấy chứng nhận (người dân thường gọi là sang tên Sổ đỏ).

Như vậy, nếu thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng đã được cấp giấy chứng nhận khi chuyển nhượng thì sẽ được sang tên giấy chứng nhận.

+ Trường hợp 2:Thửa đất không có giấy chứng nhận

(1) Thửa đất độc lập nhỏ hơn diện tích tối thiểu

– Đây là trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành trước thời điểm quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực nhưng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

– Trường hợp thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà không có giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện chuyển nhượng và sang tên.

(2)Thửa đất được tách từ thửa đất khác nhưng nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Trên thực tế, nhiều hộ gia đình dù không đủ diện tích để tách thửa nhưng vẫn tự ý tách một phần thửa đất để chuyển nhượng cho người khác. Trường hợp này sẽ không được cấp giấy chứng nhận, không được chuyển nhượng, tặng cho, cụ thể:

Khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

Như vậy:

– Trường hợp nhận chuyển nhượng thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà thửa đất đó đã được cấp giấy chứng nhận thì phải sang tên giấy chứng nhận.

Khi chuyển nhượng thì không được cấp giấy chứng nhận mà chỉ sang tên, vì theo điểm i khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT chỉ khi nào sang tên mà trên trang 4 của giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi thì mới được cấp giấy chứng nhận.

– Trường hợp nhận chuyển nhượng thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà không có giấy chứng nhận thì không được phép; người mua không nên mua thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nếu không có giấy chứng nhận vì các lý do sau:

+ Việc chuyển nhượng không hợp pháp.

+ Theo quy định Luật Đất đai 2013, nếu không có giấy chứng nhận thì không được phép chuyển nhượng, khi đó quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người sử dụng đất (bên bán), người mua đã trả tiền nhưng trên giấy tờ không phải là người sử dụng đất. Do đó, dễ xảy ra tranh chấp.

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên là vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

3. Tư vấn trường hợp mua bán đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Câu hỏi:

Nhà tôi có một căn nhà 3 tầng, 24m2 tại đường Hoàng Quốc Việt, Hà Nội. Tôi được biết, diện tích này nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Vậy, tôi có được chuyển nhượng căn nhà cùng diện tích đất này hay không? Sau khi chuyển nhượng, người mua có được sang tên sổ đỏ không?

Luật Dương gia trả lời:

Căn cứ theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn (diện tích tối thiểu không tính phần chỉ giới xây dựng, hành lang an toàn giao thông).

Đất đã được cấp giấy chứng nhận

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận, trừ 2 trường hợp.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài bốn điều kiện trên đây, trong một số trường hợp người sử dụng đất phải có thêm các điều kiện khác.

Cũng theo khoản 3 Điều này, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà đã có giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký lần đầu thì phải đăng ký biến động đất đai. Hay nói cách khác, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà đã được cấp giấy chứng nhận thì phải sang tên giấy chứng nhận (người dân thường gọi là sang tên Sổ đỏ).

Như vậy, nếu thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng đã được cấp giấy chứng nhận khi chuyển nhượng thì sẽ được sang tên giấy chứng nhận.

Thửa đất không có giấy chứng nhận

Thửa đất độc lập nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Đây là trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành trước thời điểm quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của UBND cấp tỉnh có hiệu lực nhưng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà không có giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện chuyển nhượng và sang tên.

Thửa đất được tách từ thửa đất khác nhưng nhỏ hơn diện tích tối thiểu

Như vậy, trường hợp nhận chuyển nhượng thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà không có giấy chứng nhận thì không được phép; người mua không nên mua thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nếu không có giấy chứng nhận vì các lý do sau:

+ Việc chuyển nhượng không hợp pháp.

+ Theo quy định Luật Đất đai 2013, nếu không có giấy chứng nhận thì không được phép chuyển nhượng, khi đó quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người sử dụng đất (bên bán), người mua đã trả tiền nhưng trên giấy tờ không phải là người sử dụng đất. Do đó, dễ xảy ra tranh chấp.

+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên là vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.