Đất nằm trong đồ án quy hoạch có được tách thửa không? Nội dung gì được ghi phần ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào Luật sư! Rất mong Luật sư tư vấn giúp tôi về các vấn đề sau: Tôi định mua miếng đất có tổng diện tích : 644,1 m2 (Đất thổ cư :195.5 m2, đất trồng cây lâu năm: 444,6m2, ngang: 12,88m, dài: 40m). Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm đến năm 2062 ,có nhà tình thương cấp 4 do UBND Huyện Bình Chánh cấp.
1.Miếng đất trên tách thửa 5×40, có phù hợp với quy định tách thửa hiện nay không?
2.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phần ghi chú có ghi “ Khi nhà nước thực hiện quy hoạch thì chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải chấp hành theo quy định.”. Trong phản hồi thông tin đất đai của Phòng Tài nguyên môi trường Huyện Bình Chánh phần quy hoạch có ghi:
a. Theo quy hoạch chung huyện Bình Chánh đã được UBND Tp.HCM phê duyệt kèm theo Quyết định 6013/2012/QĐ-UBND ngày 16/11/2012, vị trí khu đất thuộc khu vực quy hoạch đất dân cư hiện hữu. Khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000 được duyệt.
b. Theo bản đồ tạm thời xác định khu vực dân cư hiện hữu ở đô thị và nông thôn được ban hành kèm theo văn bản số 499/UBND ngày 14/4/2009 của UBND huyện Bình Chánh, vi trí khu đất thuộc khu vực quy hoạch đất dân cư hiện hữu ở nông thôn.
Phần ghi chú trong sổ hồng có ý nghĩa chính xác như thế nào ạ? Tôi có nên mua một phần đất đó không? Đất có bị nhà nước quy hoạch bất cứ lúc nào hay không?
3. Khi mua và tách sổ mới, tôi có yêu cầu không ghi câu ghi chú như thế được không ạ? (do ngân hàng từ chối cho vay vì câu ghi chú đó)
4. Câu ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trái nghĩa với phản hồi thông tin đất đai của Phòng Tài nguyên môi trường Huyện Bình Chánh hay không?
Chân thành cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn:
1. Miếng đất trên tách thửa 5×40, có phù hợp với quy định tách thửa hiện nay không?
Theo Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND có quy định:
– Thứ nhất, các trường hợp không được tách thửa, bao gồm:
+ Khu vực bảo tồn đã được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật;
+ Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;
+ Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa;
Nếu bạn không thuộc một trong các trường hợp nêu trên sẽ được tách thửa.
– Thứ hai, theo thông tin bạn cung cấp, bạn mua đất có diện tích 644,1 m2 ở huyện Bình Chánh bao gồm đất ở (195,5 m2) đã có nhà tình thương cấp 4 do UBND Bình Chánh cấp, và đất trồng cây lâu năm (444,6 m2) có thời hạn sử dụng đất đến năm 2062. Theo điểm b khoản 1 Điều 3 Quyết định này quy định như sau: Đối với trường hợp của bạn, mảnh đất ở khu vực huyện Bình Chánh thuộc khu vực 3 được tách thửa phải đáp ứng các điều kiện
+ Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:
- Đất ở chưa có nhà: 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét
- Đất có nhà hiện hữu: 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
+ Đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
+ Trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác, Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch.
Như vậy, đối với đất ở nêu trên với trường hợp của bạn có diện tích phù hợp để tách thửa nhưng phải đáp ứng đẩy đủ các điều kiện còn lại tại quy định này. Theo đó Quyết định này chỉ áp dụng đối với đất ở, chưa có quy định đối với tách thửa trông cây lâu năm. Vì vậy, bạn nên chờ văn bản hướng dẫn của UBND Tp.HCM hoặc bạn có thể chuyển toàn bộ diện tích đất trồng cây lâu năm sang đất ở để được tách thửa theo đúng quy định của pháp luật
2. Phần ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa chính xác như thế nào ạ? Tôi có nên mua một phần đất đó không? Đất có bị nhà nước quy hoạch bất cứ lúc nào hay không?
+ Phần ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên có nghĩa là: Theo Quyết định số 6013/2012/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM thì khu vực Huyện Bình Chánh đã có dự án quy hoạch chung về xây dựng và đã được phê duyệt. Khi dự án này bắt đầu được thực hiện thì chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải chấp hành theo quy định pháp luật với diện tích khu đất đã được công bố.
+ Điều 49 Khoản 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, theo quy định của Luật Đất Đai 2013, thời hạn thực hiện quy hoạch sử dụng đất là sau 3 năm. Sau thời hạn này, nếu quy hoạch không thực hiện thì cơ quan nhà nước ra quyết định thu hồi đất hoặc công bố việc điều chỉnh. Khi Nhà nước chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó:
– Nếu quy hoạch sử dụng đất nêu trên đã được điều chỉnh và vẫn đang trong thời gian thực hiện thì bạn cần thu thập thông tin để xác nhận rằng nhà đất nêu trên chưa có quyết định thu hồi. Bạn chỉ có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi chưa có quyết định thu hồi.
– Nếu không có quyết định về việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền của người sử dụng đất và bạn có hoàn toàn đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và xin cấp giấy chứng nhận.
+ Theo Điều 37 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.
2. Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm”.
Như vậy, đối với đất quy hoạch thì cứ 10 năm sẽ quy hoạch một lần, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện là hàng năm tức là 1 lần/năm, không phải bất cứ lúc nào đất cũng được quy hoạch.
3. Khi mua và tách sổ mới, tôi có yêu cầu không ghi câu ghi chú như thế được không? (do ngân hàng từ chối cho vay vì câu ghi chú đó).
Theo Điều 11 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định:
“Thể hiện nội dung tại điểm Ghi chú trên Giấy chứng nhận
1. Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản nhận chuyển quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ đó.
2. Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi “Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)”; hoặc ghi “Thửa đất có… m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình…” đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.
3. Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì ghi “Số hiệu và diện tích thửa đất chưa được xác định theo bản đồ địa chính”.
4. Các nội dung ghi chú trong các trường hợp khác được ghi theo quy định tại Khoản 3 Điều 5, Điểm c Khoản 6 Điều 6, Điểm c Khoản 1 Điều 8, Điểm c Khoản 1 Điều 9 và Điều 13 của Thông tư này”.
Với quy định trên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được nêu một trong các ghi chú được quy định nêu trên. Khi bạn mua đất, làm sổ mới, bạn cần chú ý về phần ghi chú và yêu cầu không được ghi nội dung chú ý trên.
4. Câu ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trái nghĩa với phản hồi thông tin đất đai của Phòng Tài nguyên môi trường Huyện Bình Chánh hay không ?
Câu ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử đất không trái với phản hồi thông tin đất đai của Phòng Tài nguyên môi trường huyện Bình Chánh. Vì đồ án quy hoạch đã được UBND Tp.HCM phê duyệt, thời gian thực diện đồ án này sẽ được thực hiện khi có quyết định chỉ đạo của cơ quan có thẩm quyền.
