Đất đang thế chấp ngân hàng có xây dựng nhà được không?

1. Đất đang thế chấp ngân hàng có xây dựng nhà được không?

1.1. Thế chấp tài sản là gì?

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm cam kết thực hiện nghĩa vụ. Bên thế chấp sẽ dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ đã thỏa thuận với bên nhận thế chấp trước đó.

Phạm vi tài sản thế chấp rất rộng, tài sản đó có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá. Đặc biệt, đối tượng của thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê hay cho mượn cũng có thể được dùng để thế chấp. Bên thế chấp vẫn được giữ tài sản và khai thác công dụng của tài sản, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp ( trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng  thuộc tài sản thế chấp hoặc do việc khai thác công dụng mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất hay giảm sút giá trị). 

1.2. Cơ sở hợp pháp hóa việc xây dựng nhà ở đang thế chấp?

Người dân thường băn khoăn việc thế chấp đất có bị giới hạn một số quyền của chủ sở hữu lên mảnh đất đó không. Với tình huống này thì người dân hoàn toàn an tâm vì ngay trong Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận việc đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp là không bị hạn chế. Cụ thể như sau:

– Người thế chấp vẫn được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức xuất phát từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp đặc biệt hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận;

– Quan trọng nhất là người thế chấp được đầu tư vào để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

– Ngoài ra còn được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp;

– Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận;

– Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật;

– Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng bên thế chấp phải có hành động thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Như vậy, theo quy định trên đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, người dân không hề bị hạn chế quyền lợi nào về việc sử dụng, chiếm hữu, định đoạt tài sản đó (Trừ một số trường hợp khác như chuyển giao tài sản đó bằng cách mua bán, tặng cho với bên thứ ba). Còn với việc làm tăng giá trị tài sản thế chấp thì người dân cần có sự thông báo lại với bên ngân hàng. Thông thường, ngân hàng sẽ bổ sung thêm phần phụ lục thể hiện nội dung là trên đất thế chấp đang tồn tại một tài sản, tài sản này cũng nằm trong tài sản thế chấp. Đây là cơ sở để khi xảy ra vấn đề liên quan đến giải quyết nghĩa vụ của bên thế chấp. Ngân hàng có lý do để giải quyết, hoặc khi xảy ra thiệt hại thì có dẫn chứng để đòi lại quyền lợi của bên nhận thế chấp.

1.3. Ai có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở?

Theo Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 đã quy định về thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này

– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

Theo đó, việc cấp giấy phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện nơi có đất. Người dân cần lưu ý việc cấp phép giấy phép xây dựng phải đúng thẩm quyền, nếu có sự sai phạm thì Cơ quan cấp trên sẽ thực hiện  việc thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định (Trường hợp này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng).

2. Trình tự thủ tục xây dựng nhà trên đất đang thế chấp trong ngân hàng:

2.1. Thủ tục đối với ngân hàng:

Về cơ bản, người dân lựa chọn tài sản thế chấp trong ngân hàng, thì đã phát sinh hợp đồng pháp lý giữa hai bên. Điều này, ràng buộc quyền và nghĩa vụ của cả hai. Bên thế chấp thực hiện bất kỳ điều gì trên tài sản thế chấp, phần nào cũng có sự ảnh hưởng đến bên nhận thế chấp, đặc biệt khi xảy ra vấn đề thiệt hại. Chính vì vậy, người thế chấp cần làm thủ tục thông báo cho ngân hàng về việc xây dựng nhà trên đất. Lúc này, trách nhiệm của ngân hàng là cung cấp các hồ sơ, tài liệu để người dân có thể thực hiện việc xin Giấy phép xây dựng. 

2.2. Thủ tục xin giấy phép xây dựng:

Trước khi người dân muốn xây dựng nhà ở, cần tìm hiểu kỹ xem trường hợp của mình có đáp ứng điều kiện quy định tại Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 những trường hợp dưới đây phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Nếu đảm bảo điều kiện thì cần làm hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng đến Ủy ban nhân dân cấp huyện. Thành phần hồ sơ người dân có thể tham khảo tại Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, bao gồm:

– Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.

– Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai;

– 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:

– Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;

– Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;

– Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;

– Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.

Lưu ý: Uỷ ban nhân dân tỉnh , thành phố trực thuộc trung ương sẽ có trách nhiệm công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.

3. Người dân tự ý xây nhà trên đất thế chấp thì xảy ra rủi ro nào?

Như đã phân tích ở trên, để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của người thế chấp thì căn cứ theo Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, ghi nhận:

Quá trình đầu tư tài sản thế chấp để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp theo quy định tại khoản 2 Điều 321 của Bộ luật Dân sự thì phần giá trị đầu tư tăng thêm cũng được ghi nhận là tài sản thế chấp.

Việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong trường hợp: Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Trường hợp bên thế chấp, bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp không tuân thủ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên nhận thế chấp.

Như vậy, việc người dân có đất đang thế chấp tại ngân hàng phải tiến hành thông báo cho Ngân hàng đang nhận thế chấp. Nếu không thông báo, khi xảy ra thiệt hại mà ảnh hưởng đến Ngân hàng thì sẽ phải bồi thường cho ngân hàng.

Trong trường hợp bị ngân hàng phát mại tài sản thì căn cứ theo Điều 56 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cónội dung: tài sản tăng thêm do đầu tư (sau đây gọi là tài sản mới phát sinh) không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp thì giải quyết theo hai hướng dưới đây:

– Tài sản mới phát sinh có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi được đầu tư thì việc xử lý tài sản không bao gồm tài sản mới phát sinh, phần tài sản này được bên nhận thế chấp giao lại cho bên đầu tư;

– Tài sản mới phát sinh không thể tách rời như quy định tại điểm a khoản này thì tài sản được xử lý bao gồm cả phần tài sản mới phát sinh, bên đầu tư được bên nhận thế chấp thanh toán giá trị phần tài sản này.

Như vậy, sau khi nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp không giải quyết được. Ngân hàng ra quyết định phát mại tài sản, sau khi trừ các khoản nợ và bồi thường thiệt hại  (nếu có) thì người dân sẽ được ngân hàng thanh toán phần giá trị của căn nhà mà bên thế chấp tự ý xây sau khi trừ đi tiền bồi thường thiệt hại cho ngân hàng (nếu có).

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Xây dựng sửa đổi 2020;

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP Quy định thi hành Bộ Luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; 

– Nghị định 15/2021/NĐ-CP hướng dẫn một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.