Phải làm gì khi bên nhận đặt cọc từ chối ký hợp đồng?

1. Phải làm gì khi bên nhận đặt cọc từ chối ký hợp đồng?

Trong hầu hết các giao dịch mua bán, đặt cọc không chỉ đơn thuần là việc giao trước một khoản tiền mà còn là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhằm ràng buộc các bên trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng như đã cam kết.

Khi bên nhận đặt cọc sau khi đã nhận tiền lại từ chối ký hợp đồng, từ chối giao kết hoặc không tiếp tục thực hiện hợp đồng, bên đặt cọc có quyền yêu cầu xử lý hậu quả pháp lý theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, luật xác định rõ trách nhiệm của từng bên trong trường hợp xảy ra hành vi từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng mà không có lý do chính đáng. Cụ thể:

• Thứ nhất: Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng:

Nếu bên đặt cọc là bên từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuộc phạm vi cam kết đặt cọc thì về nguyên tắc, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Đây là hậu quả pháp lý của việc vi phạm cam kết đặt cọc, nhằm bảo đảm các bên nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.

• Thứ hai: Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc là bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải:

+ Hoàn trả cho bên đặt cọc toàn bộ tài sản đã nhận đặt cọc; 

+ Trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ví dụ: Nếu bên mua đã đặt cọc 500 triệu đồng và bên bán sau đó từ chối ký kết hợp đồng mua bán thuộc trường hợp phải chịu trách nhiệm về tiền cọc, thì về nguyên tắc, bên bán phải hoàn trả 500 triệu đồng tiền cọc và trả thêm 500 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 1 tỷ đồng, nếu các bên không có thỏa thuận khác.

• Thứ ba: Trường hợp các bên có thỏa thuận khác:

Quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên thỏa thuận khác về việc xử lý tiền đặt cọc.

Do đó, trước khi xác định bên nhận đặt cọc có phải chịu phạt cọc hay không, cần kiểm tra kỹ nội dung giấy đặt cọc hoặc hợp đồng đặt cọc, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn giao kết hợp đồng, trường hợp vi phạm và mức phạt cọc.

Nếu thỏa thuận của các bên có quy định cụ thể về cách xử lý tiền cọc khi một bên không tiếp tục giao dịch thì cần xem xét và áp dụng theo nội dung thỏa thuận, đồng thời đối chiếu với các quy định pháp luật có liên quan.

Như vậy: Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì bên nhận đặt cọc phải hoàn trả toàn bộ tài sản đã nhận đặt cọc và trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Nói cách khác, nếu không có thỏa thuận khác, bên nhận đặt cọc vi phạm phải trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc một khoản tương đương tiền cọc. Đây là hậu quả pháp lý nhằm bảo đảm trách nhiệm của bên nhận đặt cọc đối với cam kết giao kết, thực hiện hợp đồng.

• Gọi 037.6999996 để được sử dụng dịch vụ Luật sư tranh chấp tiền đặt cọc!
• Kết nối Zalo (037.6999996) để được tư vấn pháp luật về hợp đồng đặt cọc!

2. Bên nhận đặt cọc từ chối ký hợp đồng, có thể xử lý hình sự không?

Việc bên nhận đặt cọc từ chối ký hợp đồng hoặc không tiếp tục thực hiện cam kết trước hết là vấn đề về trách nhiệm dân sự. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu có căn cứ cho thấy bên nhận đặt cọc ngay từ đầu đã sử dụng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tiền của bên đặt cọc thì hành vi này có thể bị xem xét về trách nhiệm hình sự.

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, hành vi dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác nếu đáp ứng đầy đủ các dấu hiệu cấu thành tội phạm theo luật định, có thể bị truy cứu về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Ví dụ: Bên nhận đặt cọc đưa ra thông tin gian dối về quyền sở hữu hoặc tình trạng pháp lý của nhà đất, biết rõ mình không có khả năng hoặc không có quyền thực hiện giao dịch nhưng vẫn cố tình nhận tiền, nhận đặt cọc của nhiều người đối với cùng một tài sản nhằm chiếm đoạt tiền; hoặc sau khi nhận tiền có hành vi bỏ trốn nhằm chiếm đoạt tài sản.

Tuy nhiên, không phải cứ nhận tiền đặt cọc rồi không ký hợp đồng hoặc không bán nhà đất là bị xử lý hình sự. Nếu nguyên nhân chỉ là bên bán thay đổi ý định, không muốn tiếp tục giao dịch hoặc vi phạm cam kết đặt cọc mà không có căn cứ chứng minh thủ đoạn gian dối và ý thức chiếm đoạt tài sản… thì tranh chấp về nguyên tắc được xem xét theo quan hệ dân sự; bao gồm vấn đề hoàn trả tiền cọc, phạt cọc và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.

Do đó, khi cho rằng bên nhận đặt cọc có dấu hiệu lừa đảo, bên đặt cọc cần thu thập và bảo quản đầy đủ chứng cứ như hợp đồng hoặc giấy đặt cọc, chứng từ chuyển khoản, giấy biên nhận, tin nhắn, email, nội dung trao đổi, thông tin về tài sản và các tài liệu thể hiện hành vi gian dối hoặc ý định chiếm đoạt.

Tóm lại, việc bên nhận đặt cọc từ chối ký hợp đồng tự nó chưa đủ để xử lý hình sự. Muốn xem xét trách nhiệm về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản cần có căn cứ về hành vi gian dối, mục đích chiếm đoạt và các dấu hiệu cấu thành tội phạm theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015. Nếu chỉ là vi phạm thỏa thuận đặt cọc thông thường thì hướng xử lý chủ yếu vẫn là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định pháp luật.

3. Hướng xử lý khi gặp trường hợp nhận cọc rồi từ chối ký hợp đồng:

Khi bên nhận đặt cọc đã nhận tiền nhưng sau đó từ chối ký hợp đồng, bên đặt cọc cần bình tĩnh xác định rõ nguyên nhân, kiểm tra thỏa thuận và bảo toàn chứng cứ trước khi thực hiện các bước pháp lý tiếp theo. Việc xử lý đúng ngay từ đầu có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi, đặc biệt khi tranh chấp phải được giải quyết tại Tòa án.

• Bước 1: Rà soát thỏa thuận đặt cọc và xác định hành vi vi phạm.

Trước hết, cần kiểm tra toàn bộ nội dung giấy đặt cọc hoặc hợp đồng đặt cọc, trong đó đặc biệt lưu ý đối tượng giao dịch, số tiền đặt cọc, thời hạn ký hợp đồng, thời hạn thực hiện giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên và thỏa thuận về việc xử lý tiền cọc khi một bên vi phạm.

Đồng thời, cần xác định rõ việc bên nhận đặt cọc không ký hợp đồng có thực sự là hành vi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hay xuất phát từ nguyên nhân khác. Đây là cơ sở quan trọng để xác định có phát sinh trách nhiệm hoàn trả và phạt cọc hay không.

• Bước 2: Thu thập và bảo toàn đầy đủ chứng cứ.

Bên đặt cọc cần lưu giữ toàn bộ tài liệu liên quan đến giao dịch, chẳng hạn như hợp đồng hoặc giấy đặt cọc, chứng từ chuyển khoản, giấy biên nhận tiền, tin nhắn, email, ghi âm, hình ảnh và các nội dung trao đổi giữa các bên.

Đặc biệt, nếu bên nhận đặt cọc viện dẫn một lý do cụ thể để không ký hợp đồng, cần lưu lại tài liệu thể hiện rõ lý do đó. Những chứng cứ này có thể giúp xác định ai là bên vi phạm, hành vi vi phạm là gì và trách nhiệm pháp lý tương ứng ra sao.

• Bước 3: Gửi văn bản yêu cầu hoàn trả tiền cọc và thực hiện nghĩa vụ phạt cọc.

Nếu có căn cứ xác định bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuộc trường hợp phải chịu trách nhiệm theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên đặt cọc nên gửi văn bản yêu cầu chính thức.

Trong văn bản cần nêu rõ căn cứ yêu cầu, số tiền đã đặt cọc, hành vi vi phạm của bên nhận đặt cọc, số tiền yêu cầu hoàn trả và khoản tiền phạt cọc, đồng thời ấn định thời hạn hợp lý để bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ.

Việc gửi yêu cầu bằng văn bản giúp các bên có cơ hội giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, đồng thời tạo thêm chứng cứ về việc bên đặt cọc đã yêu cầu thực hiện nghĩa vụ nhưng bên nhận đặt cọc không tự nguyện thực hiện.

• Bước 4: Khởi kiện nếu bên nhận đặt cọc không tự nguyện thanh toán.

Trường hợp bên nhận đặt cọc vẫn không hoàn trả tiền hoặc không thực hiện nghĩa vụ phạt cọc sau khi đã được yêu cầu, bên đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Tùy từng vụ việc, yêu cầu khởi kiện có thể bao gồm hoàn trả tiền đặt cọc, trả tiền phạt cọc và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ pháp luật và chứng minh được thiệt hại thực tế.

Khi khởi kiện, bên đặt cọc cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh quan hệ đặt cọc, việc đã giao tiền, nội dung cam kết, hành vi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng của bên nhận đặt cọc và các thiệt hại phát sinh (nếu có).

• Bước 5: Trường hợp có dấu hiệu gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản.

Nếu qua các tài liệu, chứng cứ thu thập được cho thấy bên nhận đặt cọc có dấu hiệu gian dối ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tiền, như: đưa thông tin gian dối để nhận tiền, nhận cọc của nhiều người đối với cùng một tài sản nhằm chiếm đoạt hoặc có hành vi bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản thì ngoài việc yêu cầu giải quyết tranh chấp dân sự, người bị hại có thể trình báo, tố giác hành vi có dấu hiệu tội phạm đến Cơ quan có thẩm quyền để được xem xét theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ vi phạm nghĩa vụ dân sự với hành vi có dấu hiệu tội phạm. Việc bên nhận đặt cọc không thực hiện cam kết hoặc thay đổi ý định bán, nếu không có căn cứ chứng minh thủ đoạn gian dối và mục đích chiếm đoạt thì không đương nhiên bị xử lý hình sự.