Hợp đồng đặt cọc quá hạn có bị bồi thường cọc không?

1. Hợp đồng đặt cọc quá hạn, có bị bồi thường cọc không?

• Hợp đồng đặt cọc được lập nhằm bảo đảm các bên giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng khác trong thời hạn đã thỏa thuận. Vì vậy, khi thời hạn đặt cọc đã hết nhưng hợp đồng chính vẫn chưa được ký kết hoặc thực hiện, nhiều người cho rằng bên đặt cọc đương nhiên mất cọc hoặc bên nhận cọc phải “đền cọc”. Tuy nhiên, cách hiểu này chưa hoàn toàn chính xác.
• Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Pháp luật không quy định rằng chỉ cần hợp đồng đặt cọc quá hạn là đương nhiên phát sinh nghĩa vụ bồi thường cọc. Việc xử lý tiền cọc phụ thuộc chủ yếu vào việc bên nào từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng và các thỏa thuận cụ thể khác trong hợp đồng đặt cọc.

1.1. Bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng:

• Nếu hết thời hạn đã cam kết mà bên đặt cọc không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính do lỗi hoặc ý chí từ chối của mình thì hậu quả pháp lý về tiền cọc có thể phát sinh.
• Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Ví dụ: A đặt cọc cho B 200 triệu đồng để mua một căn nhà và cam kết ký hợp đồng mua bán trong thời hạn 30 ngày. Hết thời hạn, các điều kiện để giao dịch vẫn đáp ứng nhưng A không muốn mua và từ chối tiếp tục thực hiện giao dịch. Nếu xác định A là bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, khoản tiền 200 triệu đồng có thể thuộc về B theo thỏa thuận và quy định về đặt cọc.

Như vậy, trong trường hợp này, cách gọi thông thường là “mất cọc” mà không phải bên đặt cọc phải “bồi thường cọc” cho bên nhận cọc.

1.2. Bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng:

• Ngược lại, nếu bên nhận cọc là bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì hậu quả pháp lý được quy định theo hướng ngược lại.
• Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Ví dụ: A đặt cọc cho B 300 triệu đồng để mua nhà. Sau đó, B không tiếp tục bán và từ chối thực hiện giao dịch mặc dù không có căn cứ miễn trách nhiệm theo thỏa thuận. Nếu xác định B là bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, B có thể phải trả lại 300 triệu đồng tiền cọc và thêm 300 triệu đồng tương đương giá trị tiền cọc, nếu các bên không có thỏa thuận khác.

Đây thường được gọi là phạt cọc hoặc “đền cọc” trong cách nói thông thường.

1.3. Trường hợp cả hai bên vẫn muốn tiếp tục giao dịch sau khi quá hạn:

• Nếu thời hạn đặt cọc đã hết nhưng hai bên vẫn thống nhất tiếp tục thực hiện giao dịch thì cần xem xét nội dung thỏa thuận mới giữa các bên.
• Các bên có thể thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện giao dịch, gia hạn thời hạn hoặc lập văn bản xác nhận lại thời hạn và nghĩa vụ. Việc ghi nhận rõ bằng văn bản sẽ giúp hạn chế tranh chấp về sau; đặc biệt đối với các giao dịch có giá trị lớn như mua bán nhà, đất.
• Kết luận: Hợp đồng đặt cọc quá hạn không mặc nhiên dẫn đến việc một bên phải bồi thường hoặc “đền cọc”. Cần xác định nguyên nhân quá hạn, hành vi của mỗi bên và nội dung thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc, trừ khi có thỏa thuận khác; nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, bên nhận cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Do đó, khi xử lý một hợp đồng đặt cọc đã quá hạn, không nên chỉ dựa vào ngày hết hạn mà cần đối chiếu toàn bộ điều khoản hợp đồng, nghĩa vụ của từng bên và nguyên nhân dẫn đến việc giao dịch không được thực hiện đúng thời hạn. Đây là cơ sở quan trọng để xác định bên nào có quyền giữ cọc, yêu cầu trả cọc hoặc yêu cầu khoản tiền tương đương giá trị cọc.

• Gọi 037.6999996 để được sử dụng dịch vụ Luật sư tranh chấp tiền đặt cọc!
• Kết nối Zalo (037.6999996) để được tư vấn pháp luật về hợp đồng đặt cọc!

2. Các trường hợp hợp đồng đặt cọc quá hạn:

Khi hợp đồng đặt cọc đã hết thời hạn nhưng giao dịch chính chưa được hoàn tất, việc tiền cọc được xử lý như thế nào phụ thuộc vào nguyên nhân dẫn đến việc quá hạn, hành vi của các bên và nội dung thỏa thuận trong hợp đồng.Có thể kể đến các trường hợp hợp đồng đặt cọc quá hạn như sau:

2.1. Hợp đồng đặt cọc quá hạn do lỗi của bên bán (bên nhận cọc):

Nếu bên bán đã nhận tiền đặt cọc nhưng đến thời hạn cam kết lại không thực hiện việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng do lỗi của mình, đồng thời không có thỏa thuận gia hạn hợp pháp, có thể phát sinh trách nhiệm về tiền cọc.

Nếu bên bán đã nhận tiền đặt cọc nhưng đến thời hạn cam kết không thực hiện nghĩa vụ khiến giao dịch không thể hoàn tất, trách nhiệm về tiền cọc sẽ được xem xét theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Một số tình huống thường gặp có thể kể đến :

• Bên bán thay đổi ý định, không muốn bán tài sản dù trước đó đã nhận tiền đặt cọc;
• Bên bán bán tài sản cho người khác trong thời gian hợp đồng đặt cọc vẫn còn hiệu lực hoặc trước thời điểm hoàn tất giao dịch với bên đặt cọc;
• Bên bán không cung cấp hoặc không hoàn thiện giấy tờ cần thiết, khiến hai bên không thể ký hợp đồng chính đúng thời hạn;
• Tài sản có vấn đề pháp lý như đang tranh chấp, bị kê biên hoặc không đủ điều kiện giao dịch nhưng bên bán vẫn nhận cọc;
• Bên bán không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, dẫn đến việc giao dịch bị kéo dài và vượt quá thời hạn đặt cọc.

Ví dụ, hai bên thỏa thuận đặt cọc 200 triệu đồng để mua nhà và sẽ ký hợp đồng mua bán trong 30 ngày. Đến hạn, bên mua đã chuẩn bị đầy đủ nhưng bên bán lại thông báo không bán nữa. Nếu xác định bên bán là bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền cọc sẽ được xử lý theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

2.2. Hợp đồng đặt cọc quá hạn do lỗi của bên mua (bên đặt cọc):

Ngược lại, bên mua có thể là nguyên nhân khiến hợp đồng đặt cọc quá hạn nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết và không có căn cứ để được gia hạn hoặc miễn trách nhiệm. Một số tình huống thường gặp gồm:

• Bên mua thay đổi ý định, không muốn tiếp tục mua tài sản sau khi đã đặt cọc;
• Bên mua không chuẩn bị đủ tiền để thanh toán theo thời hạn đã thỏa thuận;
• Bên mua không đến ký hợp đồng chính dù bên bán đã đáp ứng đầy đủ điều kiện và sẵn sàng thực hiện giao dịch;
• Bên mua không thực hiện các nghĩa vụ cần thiết theo thỏa thuận, khiến giao dịch không thể hoàn tất đúng hạn;
• Bên mua đơn phương yêu cầu thay đổi các điều kiện giao dịch mà bên bán không chấp thuận, dẫn đến việc hết thời hạn cam kết.

Ví dụ, bên mua đặt cọc 100 triệu đồng và cam kết trong 20 ngày sẽ thanh toán phần tiền còn lại để ký hợp đồng mua bán. Đến hạn, bên bán đã sẵn sàng giao dịch nhưng bên mua không đủ khả năng tài chính và từ chối tiếp tục. Nếu xác định bên mua từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tiền cọc có thể thuộc về bên bán theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

2.3. Hợp đồng đặt cọc quá hạn do lỗi của cả hai bên:

Trong thực tế cũng có trường hợp việc giao dịch bị kéo dài do cả bên mua và bên bán đều có thiếu sót hoặc vi phạm nghĩa vụ khiến không thể xác định đơn giản rằng chỉ một bên là nguyên nhân dẫn đến quá hạn. Các tình huống có thể xảy ra như:

• Bên mua chậm chuẩn bị tiền, đồng thời bên bán chậm cung cấp giấy tờ để hoàn tất giao dịch;
• Bên mua không thực hiện đúng một phần nghĩa vụ, trong khi bên bán cũng không thực hiện đúng nghĩa vụ tương ứng.;
• Cả hai bên đều không chủ động thực hiện các thủ tục cần thiết trong thời hạn đã thỏa thuận;
• Hai bên có trao đổi về việc thay đổi thời hạn hoặc điều kiện giao dịch nhưng không lập thành thỏa thuận rõ ràng, dẫn đến tranh chấp sau khi thời hạn ban đầu kết thúc.

Ví dụ, bên mua đã đặt cọc 150 triệu đồng để mua nhà. Đến hạn ký hợp đồng, bên mua chưa chuẩn bị đủ tiền thanh toán, trong khi bên bán cũng chưa hoàn tất hồ sơ cần thiết để thực hiện giao dịch. Khi đó, cần xem xét cụ thể mức độ lỗi của từng bên và nội dung thỏa thuận để xác định cách xử lý khoản tiền cọc.

2.4. Hợp đồng đặt cọc quá hạn do sự kiện bất khả kháng:

Khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Không phải mọi trường hợp quá hạn đều xuất phát từ lỗi của bên mua hoặc bên bán. Giao dịch có thể bị kéo dài bởi những sự kiện khách quan đáp ứng điều kiện của sự kiện bất khả kháng theo quy định pháp luật. Một số tình huống có thể phát sinh như:

• Thiên tai, bão lũ, động đất khiến việc đi lại hoặc thực hiện thủ tục giao dịch không thể tiến hành đúng thời hạn;
• Hỏa hoạn hoặc sự cố nghiêm trọng làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ của một bên;
• Dịch bệnh hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền khiến việc thực hiện thủ tục cần thiết cho giao dịch bị đình trệ;
• Sự kiện khách quan khác xảy ra ngoài khả năng kiểm soát và khiến một bên không thể thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết.

Ví dụ, hai bên thỏa thuận ký hợp đồng mua bán trong vòng 30 ngày kể từ ngày đặt cọc. Tuy nhiên, trước thời điểm ký kết xảy ra thiên tai nghiêm trọng khiến cơ quan có thẩm quyền tạm dừng hoạt động tại khu vực liên quan, làm cho thủ tục giao dịch không thể thực hiện đúng hạn. Trong trường hợp này, cần xác định sự kiện có đáp ứng điều kiện bất khả kháng hay không trước khi xem xét trách nhiệm của các bên.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc quá hạn không mặc nhiên đồng nghĩa với việc bên mua mất cọc hoặc bên bán phải đền cọc. Việc xử lý cần dựa trên nguyên nhân quá hạn, hành vi thực tế của các bên và các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc quá hạn:

Khi hợp đồng đặt cọc đã quá hạn và các bên phát sinh tranh chấp về việc trả cọc, mất cọc, phạt cọc hoặc bồi thường thiệt hại, các bên nên ưu tiên xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mình trước khi lựa chọn phương án giải quyết. Việc xử lý có thể thực hiện từ thương lượng, yêu cầu bằng văn bản đến khởi kiện tại Tòa án nếu không thể tự giải quyết.

3.1. Kiểm tra nội dung và thời hạn trong hợp đồng:

Trước tiên, cần rà soát toàn bộ hợp đồng đặt cọc để xác định chính xác thời hạn đặt cọc, mục đích đặt cọc và nghĩa vụ mà mỗi bên phải thực hiện. Một số nội dung cần đặc biệt lưu ý gồm:

• Thời điểm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính;
• Số tiền hoặc tài sản đã đặt cọc;
• Phương thức và thời hạn thanh toán;
• Điều khoản về gia hạn thời gian thực hiện;
• Điều khoản quy định về mất cọc, phạt cọc hoặc bồi thường;
• Điều kiện để được hoàn trả tiền cọc;
• Thỏa thuận về phương thức giải quyết tranh chấp.

Không nên chỉ căn cứ vào việc hợp đồng đã “quá hạn” để kết luận một bên vi phạm. Cần xem xét toàn bộ thỏa thuận và diễn biến thực tế để xác định thời hạn đó có được gia hạn, thay đổi hoặc có căn cứ khác làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ của các bên hay không.

3.2. Xác định bên vi phạm và nguyên nhân quá hạn:

• Sau khi kiểm tra hợp đồng, bước tiếp theo là xác định bên nào không thực hiện đúng nghĩa vụ và nguyên nhân dẫn đến việc giao dịch không hoàn tất đúng thời hạn.
• Chẳng hạn, nếu bên mua đã chuẩn bị đầy đủ nhưng bên bán không cung cấp giấy tờ cần thiết hoặc từ chối ký hợp đồng thì trách nhiệm có thể thuộc về bên bán. Ngược lại, nếu bên mua đến hạn không thanh toán hoặc từ chối tiếp tục giao dịch thì cần xem xét trách nhiệm của bên mua.
• Đặc biệt, cần phân biệt giữa việc chậm thực hiện nghĩa vụ và việc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đây là căn cứ quan trọng để xác định có phát sinh hậu quả về tiền cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
• Ngoài ra, nếu việc quá hạn xuất phát từ nguyên nhân khách quan, sự kiện bất khả kháng hoặc do chính thỏa thuận của các bên, trách nhiệm của mỗi bên cần được xem xét riêng thay vì mặc nhiên xác định là vi phạm.

3.3. Thương lượng, hòa giải giữa các bên:

Nếu tranh chấp chưa quá phức tạp, các bên nên ưu tiên thương lượng và hòa giải trước khi thực hiện thủ tục tố tụng. Trong quá trình thương lượng, các bên có thể thống nhất một trong các phương án như:

• Tiếp tục thực hiện hợp đồng và gia hạn thời hạn đặt cọc;
• Bên nhận cọc hoàn trả tiền cọc;
• Xác định mức phạt cọc theo thỏa thuận;
• Thỏa thuận về khoản bồi thường thiệt hại nếu có;
• Chấm dứt giao dịch và xác nhận rõ phương án xử lý tiền cọc.

Nếu đạt được thỏa thuận, nên lập thành văn bản và ghi rõ số tiền phải trả, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán cũng như trách nhiệm của các bên sau khi hoàn tất nghĩa vụ. Đây là cách giúp các bên hạn chế thời gian, chi phí và rủi ro phát sinh từ một vụ tranh chấp kéo dài.

3.4. Gửi văn bản yêu cầu trả cọc, phạt cọc hoặc bồi thường:

Nếu thương lượng không thành, bên có quyền có thể gửi văn bản yêu cầu bên còn lại thực hiện nghĩa vụ. Văn bản nên thể hiện rõ:

• Thông tin của các bên;
• Ngày ký và nội dung chính của hợp đồng đặt cọc; 
• Số tiền hoặc tài sản đã đặt cọc;
• Thời hạn thực hiện nghĩa vụ;
• Diễn biến dẫn đến việc hợp đồng quá hạn;
• Căn cứ xác định bên kia vi phạm;
• Yêu cầu cụ thể: trả cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại hoặc tiếp tục thực hiện hợp đồng;
• Thời hạn để bên còn lại thực hiện yêu cầu;
• Phương thức liên hệ và giải quyết nếu không thực hiện.

Đồng thời, cần lưu giữ bằng chứng về việc gửi và nhận văn bản. Các tài liệu này có thể trở thành chứng cứ quan trọng nếu tranh chấp được đưa ra Tòa án.

3.5. Khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án:

Khi đã thương lượng nhưng không đạt kết quả và bên có nghĩa vụ vẫn không thực hiện, người có quyền có thể cân nhắc khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án có thẩm quyền.

Hồ sơ khởi kiện thường cần chuẩn bị các tài liệu chứng minh quan hệ đặt cọc và yêu cầu khởi kiện:

• Đơn khởi kiện; Hợp đồng hoặc giấy thỏa thuận đặt cọc;
• Chứng từ giao nhận hoặc chuyển tiền đặt cọc;
• Tin nhắn, email và các nội dung trao đổi giữa các bên;
• Tài liệu chứng minh việc vi phạm nghĩa vụ;
• Tài liệu chứng minh thiệt hại thực tế nếu có yêu cầu bồi thường;
• Các tài liệu, chứng cứ khác có liên quan.

Tòa án sẽ xem xét nội dung thỏa thuận, chứng cứ do các bên cung cấp, hành vi thực tế của từng bên và các quy định pháp luật có liên quan để giải quyết tranh chấp.

Do đó, trước khi khởi kiện, người có quyền nên xác định rõ yêu cầu của mình và chuẩn bị đầy đủ chứng cứ, đặc biệt là tài liệu chứng minh số tiền đã đặt cọc, thời hạn thực hiện hợp đồng và nguyên nhân khiến giao dịch không được hoàn tất.