Hợp đồng đặt cọc nhà đất có phải công chứng không?

1. Hợp đồng đặt cọc nhà đất có phải công chứng không?

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thường được sử dụng khi các bên thỏa thuận mua bán nhà, đất. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng;
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Và khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định: Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy:

• Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo đó, bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định nhằm bảo đảm việc giao kết và/hoặc thực hiện hợp đồng.
• Trường hợp một bên từ chối hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết, việc xử lý tiền hoặc tài sản đặt cọc sẽ được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên và quy định của pháp luật. Theo đó, bên đặt cọc có thể bị mất tiền hoặc tài sản đặt cọc; bên nhận đặt cọc có thể phải trả lại tài sản đặt cọc và khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
• Pháp luật hiện hành KHÔNG quy định hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, về nguyên tắc, các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản và ký kết với nhau mà không nhất thiết phải công chứng.

• Gọi 037.6999996 để được sử dụng dịch vụ Luật sư tranh chấp tiền đặt cọc!
• Kết nối Zalo (037.6999996) để được tư vấn pháp luật về hợp đồng đặt cọc!

Tuy nhiên, trên thực tế:

• Do giao dịch bất động sản thường có giá trị lớn, các bên thường thỏa thuận khoản tiền đặt cọc tương đối cao; đồng thời quy định mức phạt cọc đủ lớn để tạo sự ràng buộc và hạn chế việc một bên đơn phương từ bỏ cam kết.
• Chính vì giá trị tài sản đặt cọc lớn và hậu quả pháp lý khi vi phạm có thể đáng kể, trên thực tế, các bên thường lựa chọn lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản và thực hiện công chứng. Các bên giao dịch cho rằng thủ tục này nhằm tăng tính an toàn pháp lý, giúp các bên có căn cứ rõ ràng về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm do vi phạm và cơ chế xử lý tiền đặt cọc khi giao dịch không được thực hiện theo thỏa thuận.

2. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất không?

• Việc công chứng hợp đồng đặt cọc ban đầu thường nhằm tăng tính an toàn pháp lý cho giao dịch, ghi nhận rõ quyền và nghĩa vụ của các bên; đồng thời tạo cơ sở để áp dụng chế tài phạt cọc khi một bên vi phạm cam kết. Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất, việc công chứng cũng có thể khiến bên bán phát sinh rủi ro: ”Khi bên mua vi phạm thỏa thuận, bên bán không phải lúc nào cũng có thể đơn phương hủy bỏ hợp đồng đặt cọc để tiếp tục bán nhà đất cho người khác.”
• Theo quy định của pháp luật về công chứng, hợp đồng đặt cọc sau khi được công chứng sẽ được lưu trữ trong hồ sơ, cơ sở dữ liệu công chứng. Do đó, khi giao dịch đặt cọc chưa được chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp pháp, bên bán có thể gặp khó khăn khi muốn tiếp tục thực hiện một giao dịch mới đối với chính nhà đất đó. Đáng chú ý, việc hủy bỏ hợp đồng/giao dịch đã được công chứng phải có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch.
• Điều này dẫn đến tình huống khá bất lợi cho bên bán: Mặc dù bên mua đã vi phạm nghĩa vụ, từ chối tiếp tục ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất và về nguyên tắc bên bán có quyền yêu cầu áp dụng chế tài phạt cọc theo thỏa thuận, nhưng nếu bên mua không đồng ý ký văn bản hủy hợp đồng đặt cọc, bên bán sẽ không thể dễ dàng chấm dứt giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng nhà đất cho người mua mới. Khi đó, bên bán có thể phải khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, xác định việc chấm dứt hoặc hủy bỏ giao dịch và sử dụng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật làm cơ sở để tiếp tục thực hiện giao dịch đối với nhà đất.
• Như vậy, công chứng hợp đồng đặt cọc không chỉ mang lại sự bảo đảm về mặt pháp lý mà trong một số trường hợp còn có thể làm phát sinh “điểm nghẽn” khi giao dịch không thành. Đặc biệt, đối với bên bán, cần cân nhắc kỹ cơ chế xử lý trong trường hợp bên mua vi phạm nhưng không hợp tác chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, trước khi ký và công chứng, các bên nên quy định thật rõ về quyền đơn phương chấm dứt, trường hợp hủy bỏ hợp đồng, hậu quả của việc vi phạm, cơ chế xử lý tiền đặt cọc và phương án giải quyết nếu một bên không hợp tác.

3. Giải pháp an toàn khi ký hợp đồng đặt cọc nhà đất:

Để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi khi đặt cọc mua bán nhà đất, các bên nên đặc biệt lưu ý những vấn đề sau:

3.1. Kiểm tra kỹ pháp lý của bất động sản:

Trước khi đặt cọc, cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; đồng thời xác minh tình trạng quy hoạch, thế chấp, tranh chấp, kê biên hoặc các hạn chế khác đối với bất động sản.

3.2. Xác minh đúng chủ thể giao dịch:

Cần xác định người ký hợp đồng đặt cọc có phải là chủ sở hữu, người sử dụng đất hoặc người được ủy quyền hợp pháp hay không. Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung, cần kiểm tra và xác định đầy đủ những người có quyền đối với tài sản.

3.3. Thỏa thuận rõ ràng các điều khoản trong hợp đồng:

Hợp đồng đặt cọc nên quy định cụ thể thông tin bất động sản, giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng mua bán, phương thức thanh toán và trách nhiệm của từng bên.

Đặc biệt, cần quy định rõ trường hợp nào được mất cọc, trường hợp nào phải trả lại cọc và mức phạt cọc khi một bên vi phạm, tránh tình trạng thỏa thuận chung chung dẫn đến tranh chấp.

3.4. Lưu giữ đầy đủ chứng cứ giao dịch:

Việc giao nhận tiền đặt cọc nên có chứng từ rõ ràng như giấy biên nhận, chứng từ chuyển khoản hoặc tài liệu xác nhận khác. Các tin nhắn, email và tài liệu trao đổi liên quan đến giao dịch cũng cần được lưu giữ đầy đủ để làm căn cứ khi cần thiết.

3.5. Có người làm chứng hoặc người tư vấn khi cần thiết:

Đối với giao dịch có giá trị lớn thì các bên có thể có người làm chứng, môi giới bất động sản hoặc luật sư tham gia để hỗ trợ quá trình giao kết, xác nhận việc giao nhận tiền và rà soát nội dung hợp đồng.

Đặt cọc số tiền càng lớn thì hợp đồng càng cần được chuẩn bị kỹ lưỡng. Kiểm tra pháp lý đầy đủ, xác định đúng chủ thể và quy định rõ cách xử lý khi vi phạm là những yếu tố quan trọng giúp hạn chế rủi ro ngay từ trước khi giao tiền.