Bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc xử lý như thế nào?

1. Bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc xử lý như thế nào?

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng;
• Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với giao dịch mua bán nhà đất, trường hợp bên bán là bên nhận đặt cọc nhưng sau đó từ chối giao kết hoặc từ chối thực hiện hợp đồng mua bán theo cam kết thì về nguyên tắc, hậu quả pháp lý về tiền đặt cọc được xác định theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo quy định này, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì:

• Phải hoàn trả cho bên đặt cọc toàn bộ số tiền hoặc tài sản đã nhận đặt cọc;
• Đồng thời, phải trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ví dụ: Bên mua đã đặt cọc cho bên bán 500 triệu đồng để bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất. Nếu bên bán sau đó từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mà không thuộc trường hợp được miễn trách nhiệm và các bên không có thỏa thuận khác, thì về nguyên tắc, bên bán phải hoàn trả 500 triệu đồng tiền cọc và trả thêm 500 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 1 tỷ đồng.

Vì vậy, cách gọi “phạt cọc gấp đôi” cần được hiểu cho chính xác: Không phải bên bán chỉ phải trả lại một khoản tiền bằng hai lần tiền cọc theo nghĩa đây là một khoản phạt duy nhất, mà về bản chất gồm tiền đặt cọc đã nhận phải hoàn trả và một khoản tiền phạt tương đương giá trị tiền hoặc tài sản đặt cọc.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp giao dịch mua bán không được thực hiện đều mặc nhiên phát sinh nghĩa vụ ”phạt cọ”c. Để xác định chính xác trách nhiệm của bên bán, cần xem xét cụ thể hợp đồng đặt cọc, nội dung cam kết của các bên, nguyên nhân khiến hợp đồng mua bán không được giao kết hoặc thực hiện, thỏa thuận về mức phạt cọc và các tình tiết có liên quan.

Như vậy: Trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải trả lại tiền cọc, đồng thời bồi thường một khoản tiền tương đương tiền cọc (thường gọi là phạt cọc gấp đôi). Đây là hậu quả pháp lý phổ biến nhất khi bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng hợp đồng đặt cọc. 

• Gọi 037.6999996 để được sử dụng dịch vụ Luật sư tranh chấp tiền đặt cọc!
• Kết nối Zalo (037.6999996) để được tư vấn pháp luật về hợp đồng đặt cọc!

2. Phải làm sao khi bên bán không tự nguyện trả lại khoản tiền đặt cọc?

Trường hợp bên bán vi phạm thỏa thuận đặt cọc nhưng không tự nguyện hoàn trả tiền đặt cọc và thực hiện nghĩa vụ phạt cọc, bên mua không nên tiếp tục chờ đợi hoặc chỉ yêu cầu bằng lời nói. Tùy từng trường hợp, bên mua có thể thực hiện các bước pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thứ nhất, rà soát lại toàn bộ thỏa thuận đặt cọc và chứng cứ liên quan.

• Trước khi yêu cầu bên bán hoàn trả tiền, cần kiểm tra kỹ hợp đồng hoặc giấy đặt cọc, đặc biệt là các nội dung về số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, mục đích đặt cọc, thời điểm giao kết hợp đồng mua bán, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản xử lý tiền cọc và thỏa thuận về phạt cọc.
• Đồng thời, cần lưu giữ đầy đủ các tài liệu, chứng cứ chứng minh giao dịch như: Hợp đồng/giấy đặt cọc, chứng từ chuyển khoản, giấy biên nhận, tin nhắn, email, ghi âm hoặc các tài liệu thể hiện việc bên bán từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đây là những căn cứ quan trọng nếu tranh chấp phải được giải quyết tại Tòa án.

Thứ hai, gửi văn bản yêu cầu bên bán hoàn trả tiền đặt cọc và thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận.

• Nếu bên bán không tự nguyện thanh toán, bên mua nên gửi văn bản yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và tiền phạt cọc; trong đó nêu rõ căn cứ phát sinh nghĩa vụ, số tiền yêu cầu thanh toán, thời hạn thực hiện và phương thức thanh toán.
• Việc yêu cầu bằng văn bản không chỉ thể hiện rõ quan điểm của bên mua mà còn giúp ghi nhận việc bên mua đã chính thức yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ, đồng thời tạo thêm chứng cứ về quá trình giải quyết tranh chấp.

Thứ ba, trường hợp bên bán vẫn không thanh toán, bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

• Nếu hết thời hạn yêu cầu mà bên bán vẫn không hoàn trả tiền đặt cọc và thực hiện nghĩa vụ phạt cọc, bên mua có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
• Tùy nội dung thỏa thuận và diễn biến thực tế của giao dịch, bên mua có thể yêu cầu Tòa án xem xét các nghĩa vụ tương ứng, như: Hoàn trả tiền đặt cọc, trả tiền phạt cọc và các khoản tiền khác nếu có căn cứ pháp luật.
• Điều quan trọng là bên mua cần chứng minh được có thỏa thuận đặt cọc hợp pháp, đã thực hiện nghĩa vụ giao tiền hoặc tài sản đặt cọc; đồng thời có căn cứ xác định bên bán là bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuộc trường hợp phải chịu trách nhiệm về tiền đặt cọc.
• Đối với những giao dịch có giá trị lớn hoặc nội dung đặt cọc phức tạp, việc đánh giá kỹ hợp đồng và chứng cứ trước khi khởi kiện là đặc biệt quan trọng bởi quyền được nhận lại tiền cọc và tiền phạt cọc phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận và việc xác định đúng hành vi vi phạm của các bên trong từng vụ việc cụ thể.

3. Bên bán vi phạm hợp đồng đặt cọc có phải bồi thường thêm thiệt hại không?

Bên bán vi phạm thỏa thuận đặt cọc không phải trong mọi trường hợp đều mặc nhiên phải bồi thường thêm thiệt hại, ngoài khoản tiền cọc phải hoàn trả và khoản phạt cọc.

Theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ: Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng:

• Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật Dân sự 2015;
• Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại;
• Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.

Cần phân biệt rõ giữa phạt cọc và bồi thường thiệt hại như sau:

• ”Phạt cọc” là hậu quả pháp lý được đặt ra theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 khi bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
• ”Bồi thường thiệt hại” nhằm bù đắp những tổn thất thực tế phát sinh do hành vi vi phạm gây ra. Vì vậy, để yêu cầu bồi thường thêm ngoài khoản phạt cọc, bên yêu cầu cần có căn cứ chứng minh về thiệt hại thực tế, hành vi vi phạm, mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại cũng như các điều kiện khác theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Ví dụ: Nếu trong quá trình thực hiện thỏa thuận đặt cọc, bên mua phải phát sinh một khoản chi phí hợp lý do hành vi vi phạm của bên bán gây ra và khoản thiệt hại đó có thể chứng minh được bằng tài liệu, chứng từ hoặc các chứng cứ hợp pháp khác, bên mua có thể xem xét yêu cầu bồi thường theo quy định pháp luật.

Đặc biệt, nếu hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận giữa các bên có quy định riêng về ”phạt vi phạm”, ”bồi thường thiệt hại” hoặc cách thức xử lý khác khi một bên vi phạm thì cần căn cứ trước hết vào nội dung thỏa thuận và đối chiếu với các quy định pháp luật có liên quan để xác định phạm vi trách nhiệm của bên vi phạm.

Do đó, việc có được yêu cầu bồi thường thêm hay không, bồi thường khoản nào và mức bồi thường bao nhiêu… còn phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận, tính chất của hành vi vi phạm và khả năng chứng minh thiệt hại thực tế.

Tóm lại, trong tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất, bên mua có thể xem xét đồng thời các quyền yêu cầu sau:

• Hoàn trả tiền đặt cọc theo thỏa thuận và quy định pháp luật;
• Phạt cọc trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, nếu thuộc trường hợp áp dụng khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015;
• Bồi thường thiệt hại, nếu có căn cứ pháp luật và chứng minh được thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi vi phạm; 
• Các khoản nghĩa vụ khác (nếu có) theo thỏa thuận hợp pháp giữa các bên và quy định của pháp luật.

Vì vậy, khi yêu cầu bên bán chịu trách nhiệm, bên mua cần xác định rõ khoản tiền nào là tiền đặt cọc phải hoàn trả, khoản nào là phạt cọc và khoản nào là bồi thường thiệt hại. Việc phân định này có ý nghĩa quan trọng khi thương lượng, yêu cầu thanh toán hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Hay nói cách khác, đối với vi phạm trong hợp đồng đặt cọc:

• Phạt cọc được xem là chế tài chính;
• Bồi thường thiệt hại CHỈ ÁP DỤNG khi có thỏa thuận rõ ràng của các bên hoặc chứng minh được thiệt hại thực tế.