Thế nào là công chứng khi mua nhà chung cư? Thủ tục công chứng mua bán nhà chung cư?
Hiện nay nhà ở chung cư khá được ưa chuộng. Các cá nhân, tổ chức đặc biệt là giới trẻ đa phần sẽ lựa chọn mua nhà chung cư và thông qua đó sẽ được hưởng những giá trị nhà mà chung cư đem lại. Chính vì thế những năm gần đây các dự án nhà ở chung cư mọc lên ngày càng nhiều và giúp người dân thu nhập thấp sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng. Nhà ở chung ngày càng nhiều giúp giải quyết bài toán giúp mọi người ở nhiều tầng lớp sở hữu được nhà giảm gánh nặng cho xã hội.
Theo quy định mới nhất của Luật nhà ở chung cư thì nhà ở chung cư có từ hai tầng trở lên và nhiều căn hộ với cơ sở hạ tầng đầy đủ tiện nghi. Nhà ở chung cư mua bán chuyển nhượng ngày càng nhiều trên thị trường so với các giao dịch dân sự khác thì mua bán căn hộ chung cư có giá trị tài sản lớn và thủ tục quy định pháp luật phức tạp. Nhất là trong giai đoạn hiện nay, nhu cầu về nhà ở đang ngày càng phát triển, nhất là ở các đô thị lớn. Việc phát triển của các nhà chung cư nhằm đáp ứng nhu của xã hội cũng như của con người. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
1. Thế nào là công chứng khi mua nhà chung cư?
1.1. Khái quát về công chứng:
Để hiểu được thế nào là công chứng khi mua nhà chung cư thì trước hết ta cần hiểu công chứng là gì.
Theo khoản 1 Điều 2
– Tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch).
– Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch).
Mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Công chứng được hiểu là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Công chứng là chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác.
Theo quy định của pháp luật, có một số loại hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng. Trong các trường hợp các bên không thực hiện công chứng, hợp đồng đó được coi là vô hiệu và không có giá trị pháp lý. Thông thường, các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn… đều phải tiến hành công chứng. Việc công chứng đối với các loại hợp đồng sẽ giúp các bên hạn chế được những rủi ro từ những hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại không được công chứng.
1.2. Công chứng khi mua nhà chung cư:
Nhà ở chung cư theo quy định của pháp luật Việt Nam là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh. Khi các cá nhân hay các tổ chức tiến hành mua bán nhà ở chung cư thì hai bên mua bán nhà chung cư phải tiến hành công chứng hợp đồng bán nhà ở chung cư thì mới có hiệu lực pháp lý theo quy định của pháp luật.
Các loại nhà chung cư bao gồm:
– Nhà chung cư thương mại.
– Nhà chung cư xã hội.
– Nhà chung cư phục vụ tái định cư.
– Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại.
– Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.
Điều kiện của nhà chung cư tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư bao gồm:
– Các nhà chung cư tham gia giao dịch mua bán cần có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
– Các nhà chung cư tham gia giao dịch mua bán không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
– Các nhà chung cư tham gia giao dịch mua bán không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Các nhà chung cư tham gia giao dịch mua bán không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện của các bên tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư:
– Điều kiện của bên bán, mua nhà chung cư, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải có điều kiện sau đây:
+ Bên bán, mua nhà chung cư, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
– Điều kiện của bên mua, thuê mua nhà chung cư phải có điều kiện sau đây:
+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
2. Thủ tục công chứng mua bán nhà chung cư:
2.1. Hồ sơ công chứng mua nhà chung cư:
Một bản hợp đồng công chứng hồ sơ nhà ở chung cư bao gồm các loại giấy tờ, tài liệu cơ bản như sau:
– Thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
– Thứ hai: Tờ khai thuế trước bạ.
– Thứ ba: Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của chủ sở hữu nhà.
– Thứ tư:
– Thứ năm: Bản vẽ hiện trạng căn hộ chung cư nếu có.
Cả hai bên mua và bên bán nhà ở chung cư sẽ cần phải tới văn phòng công chứng theo lịch đã hẹn để tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng. Bên mua nhà ở chung cư sẽ có trách nhiệm phải thanh toán tiền theo thỏa thuận ban đầu cho bên bán, bên bán sẽ giao lại giấy tờ cho bên mua theo đúng thoả thuận đã có trong hợp đồng mua bán.
2.2. Thủ tục công chứng mua bán nhà chung cư:
Khi soạn thảo hợp đồng công chứng nhà ở chung cư xong thì hai bên trong hợp đồng mua bán nhà chung cư sẽ cần tiến hành thủ tục công chứng mua bán nhà chung cư với các bước và trình tự cụ thể như sau:
– Hai bên tiến hành ký kết hợp đồng bán nhà ở chung cư.
– Bên bán giao giấy tờ liên quan đến nhà ở chung cư cho bên mua.
– Bên mua giao số tiền mua nhà như thỏa thuận cho bên bán.
– Văn phòng công chứng tiến hành công chứng xác nhận giao dịch của hai bên trong hợp đồng hợp lệ theo quy định pháp luật.
Như vậy, để tiến hành thủ tục công chứng nhà chung cư các chủ thể cần tiến hành các bước cơ bản được nêu trên. Việc công chứng mua bán nhà chung cư là vô cùng quan trọng. Nếu không có bước này thì các bên tham gia mua bán sẽ không thể tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo.
2.3. Kê khai nộp thuế với cơ quan nhà nước:
Sau khi các bên đã công chứng hợp đồng mua bán chung cư xong thì sẽ phải tiến hành kê khai nộp thuế cho cơ quan nhà nước trong vòng bảy ngày làm việc nếu không quá trình chuyển nhượng sẽ bị hủy bỏ theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Giấy tờ cần chủng bị khi nộp thuế cho cơ quan nhà nước bao gồm:
– Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư đã có công chứng.
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư nhà ở.
– Tờ khai kệ phí trước bạ.
– Chứng minh nhân dân và hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng nhà ở chung cư.
– Mỗi tờ khai thuế theo mẫu của quận huyện.
