Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở bằng miệng được không?

Tóm tắt câu hỏi:

Trường hợp của tôi như sau: Tháng 4/2016 tôi và chị A có chung tiền mua lại quyền kinh doanh cửa hiệu của chị B do chị A giới thiệu trị giá x, chỉ thỏa thuận miệng ko kí hđ nhượng. Sau 2,5 tháng đầu tư và kinh doanh do sức khỏe yếu và gia đình cần chuyển nơi ở tôi ko tiếp tục quản lý được và nhượng lại cho một người C với giá trị y, chị A đồng ý để tôi làm người đại diện cho cả tôi và chị ấy đứng ra kí hđ nhượng quyền kinh doanh, chỉ thỏa thuận miệng, ko kí giấy ủy quyền. Người C đồng ý về giá và yêu cầu tôi làm hợp đồng chuyển nhượng với điều kiện giá thuê nhà giữ nguyên là 8tr. Trên hđ có ghi "được tiếp tục thuê nhà với giá thuê là 8tr trong các tháng tiếp theo". Tới thời điểm đó hđ thuê nhà còn hiệu lực 2 năm, hđ có ghi "chị C tiếp tục đứng tên thuê nhà", "trong trường hợp chủ nhà đòi lại nhà thì tôi phải bồi thường theo giá trị hđ". Khi kí hđ xong c đó thanh toán tiền đầy đủ cho tôi, và đóng cho chị B 3 tháng tiền nhà là 24tr (chị B chỉ là người đứng ra thuê nhà hộ và thu tiền của tôi trong thời gian tôi kd, không phải cho thuê lại). Hết kì hạn 3 tháng, chủ nhà thông báo tăng giá nhà lên 10tr. Lúc này, chị C gọi điện yêu cầu tôi kí 1 bản cam kết sẽ bồi thường cho chị ấy 100% giá trị hđ đã kí nếu chủ nhà đòi lại nhà, và bồi thường mỗi tháng chị C đã kinh doanh 1tr đồng, tôi thấy yêu cầu quá vô lý nên ko chịu kí, và cũng do ở xa tôi ko thể về gặp chị C để thỏa thuận trực tiếp được nên chỉ liên lạc qua cuộc gọi và nhắn tin. Sau đó 1,5 ngày tôi mới biết thông tin chủ nhà tăng giá thuê nhà. Và tôi có gọi chị A nhờ chị nói với chị C đàm phán giúp tiền thuê nhà. Chủ nhà ok giảm xuống còn 9tr/tháng cho chị C trong 3 tháng tiếp theo sau đó mới tăng lên 10tr/tháng. C chần chừ ko nộp tiền và yêu cầu tôi giải quyết hoặc nhận lại c.h, lúc này chủ nhà ko nhận được tiền thuê đã ra yêu cầu trong 2 ngày ko đóng tiền thì đòi lại nhà. hết 3 ngày vì sợ bị đòi lại nhà nên C đã đóng tiền thuê 27tr cho B. Sau đó C nhắn tin yêu cầu tôi giải quyết theo hđ là nhận lại c.h và hoàn tiền lại cho c, do hoàn cảnh và điều kiện ko cho phép (ko còn tiền và cũng ko còn sinh sống tại tp đó) nên tôi ko thể nhận lại c.h đc. Chị C lại nhắn tin yêu cầu tôi trả khoản tiền chênh lên 3tr đó cho chị trong kì thuê này, và cả khoản chênh cho các tháng tiếp theo cho đến hết hợp đồng (tương đương 45 triệu) nếu không chị sẽ đưa ra chính quyền xử lý. Hiện nay tôi rất bối rối vì không biết phải làm sao trong trường hợp này.

– Xin hỏi quý anh chị luật sư tôi như vậy có vi phạm hđ với chị C ko?

– Trong hđ ko có điều khoản tiền thuê nhà tăng lên. Chị C yêu cầu như vậy là đúng hay sai?

– Nếu tôi có vi phạm hđ với chị C khi đưa ra chính quyền thì sẽ giải quyết theo hướng nào?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:

"1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Có thể thấy, việc kí kết hợp đồng thuê nhà giữa bạn, người A với chị B là không hợp pháp vì pháp  Luật nhà ở 2014 quy định hình thức của hợp đồng tuy không cần phải có công chứng hoặc chứng thực nhưng bắt buôc phải được lập thành văn bản. Bạn, A và B thưc hiện việc thuê nhà mà chỉ thỏa thuận miệng với nhau thì sẽ không thỏa mãn điều kiện về hình thức theo quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014:

"Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

… "

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Hợp đồng thuê nhà sẽ bị coi là đương nhiên vô hiệu và sẽ không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, do hợp đồng chính vô hiệu nên hợp đồng phát sinh sau hợp đồng chính là hợp đồng cho thuê lại cũng bị vô hiệu theo. Hậu quả là bạn, người A và B; bạn, người A và C sẽ phải trao trả lại cho nhau những gì đã nhận, thời gian đã sử dụng nhà của các bên vẫn phải thanh toán theo thỏa thuận đã cam kết. Căn cứ quy định tại Điều 134, Điều 137 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."