Có phải nộp thuế khi xây dựng nhà ở nông thôn không?

1. Thế nào là thuế xây dựng nhà ở? 

Hiện Tổng cục thuế ra công văn số 3700/TCT/DNK quy định thuế xây dựng nhà ở được hiểu là loại thuế mà các chủ nhà bắt buộc phải có nghĩa vụ đóng khi xây nhà. 

Đối tượng đăng ký và kê khai nộp thuế này chính là các tổ chức và cá nhân có hoạt động xây dựng. Việc đóng thuế này sẽ đóng cho cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình. 

2. Có phải nộp thuế khi xây dựng nhà ở nông thôn không?

Theo quy định tại Thông tư số 40/2021/TT-BTC thì đối tượng người hoạt động ngành nghề kinh doanh xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu là một trong những đối tượng chịu thuế.

Đồng thời, theo Công văn số 3700/TCT/DNK về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân có quy định đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp là các cá nhân, tổ chức có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. 

Và các cá nhân, tổ chức có hoạt động xây dựng cũng được coi là đối tượng phải đăng ký, kê khai khi nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi thực hiện đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình. 

Theo đó, việc đóng thuế này không phân biệt những công trình nhà ở xây dựng ở đô thi hay nông thôn. Như vậy kể cả khi xây dựng nhà ở nông thôn, các cá nhân, tổ chức nhận thầu xây dựng nhà (Bên nhận thầu xây dựng), cho các hộ gia đình, tổ chức sẽ là người nộp thuế. Khi đó, chủ thầu sẽ phải có trách nhiệm đăng ký thuế, kê khai nộp lệ phí Môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế.

3. Các loại thuế phải đóng khi xây dựng nhà ở nông thôn: 

3.1. Lệ phí môn bài: 

Bên nhận thầu xây dựng phải thực hiện khai thuế và nộp thuế môn bài theo quy định như sau: 

* Mức thu lệ phí môn bài: 

– Đối với tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ: 

+ Tổ chức có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư trên 10 tỷ đồng: 3 triệu đồng/năm.

+ Tổ chức có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư từ 10 tỷ đồng trở xuống: 2 triệu đồng/năm. 

+ Chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh, đơn vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế khác: 1 triệu đồng/năm. 

– Đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ: 

+ Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1 triệu đồng/năm. 

+ Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: Năm trăm nghìn đồng/năm. 

+ Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: Ba trăm nghìn đồng/năm. 

(quy định tại Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP, hướng dẫn bởi Thông tư 302/2016/TT-BTC). 

3.2. Thuế giá trị gia tăng: 

Về phương pháp tính thuế: 

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC, nếu chủ thầu xây dựng tư nhân là cá nhân thì phải nộp thuế nộp thuế theo phương pháp theo từng lần phát sinh. 

Trên thực tế nhà thầu xây dựng chủ yếu là cá nhân nên cách tính thuế, hồ sơ, thời hạn nộp thuế trong bài viết này theo quy định của phương pháp nộp thuế theo từng lần phát sinh. Khi có phát sinh doanh thu chịu thuế thì cá nhân kinh doanh nộp thuế theo từng lần phát sinh thực hiện khai thuế.

Lưu ý: Cá nhân kinh doanh nộp thuế theo từng lần phát sinh không bắt buộc phải thực hiện chế độ kế toán, nhưng phải thực hiện việc lưu trữ hóa đơn, chứng từ, hợp đồng, hồ sơ chứng minh hàng hóa, dịch vụ hợp pháp và xuất trình kèm theo hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh.

Về cách tính thuế xây dựng nhà ở như sau: 

Công thức tính được áp dụng như dưới đây: 

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Hồ sơ kê khai nộp thuế: 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 40/2021/TT-BTC, hồ sơ kê khai thuế theo từng lần phát sinh gồm các giấy tờ sau:

– Tờ khai thuế theo mẫu số 01/CNKD ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC. 

– Hợp đồng kinh tế cung cấp hàng hóa, dịch vụ (bản sao). 

– Biên bản nghiệm thu, thanh lý hợp đồng (bản sao). 

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như trên, người có nghĩa vụ nộp thuế gửi hồ sơ đến cơ quan thuế quản lý trực tiếp (theo khoản 1 Điều 45 Luật quản lý thuế), cụ thể là Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân phát sinh hoạt động xây dựng.

Người có nghĩa vụ nộp thuế lưu ý đến thời hạn nộp thuế theo từng lần phát sinh chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Nếu như khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

3.3. Thuế thu nhập cá nhân: 

Thực tế, việc xây dựng được coi là dịch vụ, chính vì thế khi tiến hành xây dựng vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi làm hợp đồng xây dựng với chủ thầu thì việc đóng thuế thu nhập cá nhân sẽ do chủ thầu đóng hoặc nếu như cá nhân tự thuê công nhân xây dựng thì sẽ phải đóng khoản thuế thu nhập cá nhân này. 

Mức đóng như sau: 

Thuế thu nhập cá nhân= (Doanh thu tính thuế) x (tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân) x (tỷ lệ % thu nhập cá nhân trên doanh thu). 

3.4. Các khoản lệ phí khác: 

3.4.1. Lệ phí cấp phép xây dựng: 

Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng 2020, các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng bao gồm: 

– Công trình bí mật nhà nước.

– Công trình xây dựng khẩn cấp. 

– Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng. 

– Công trình xây dựng tạm. 

– Các công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng. 

– Các công trình quảng cáo theo quy định. 

– Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên. 

– Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng. 

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

– Các công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn. 

– Các công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng. 

Như vậy, đối với các trường hợp trên thì mới được miễn giấy phép xây dựng. Còn ngoài ra, với những công trình xây dựng nhà ở nông thôn không thuộc trường hợp trên sẽ phải xin giấy phép xây dựng và chịu lệ phí. 

Mức thu giấy phép xây dựng sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định. Nhưng thường dao động từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng/lần cấp.

3.4.2. Lệ phí trước bạ: 

Lệ phí này được nộp khi chủ sở hữu nhà ở có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu sau khi xây dựng. 

Đối tượng nộp lệ phí trước bạ là chủ sở hữu của căn nhà. Tuy nhiên, khi có hợp đồng thi công xây dựng giữa hộ gia đình, cá nhân với nhà thầu thì các bên có thể thỏa thuận người nộp lệ phí trước bạ là nhà thầu.

Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng)

=

Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2)

x

Giá 01 (một) mét vuông nhà (đồng/m2)

x

Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ

(quy định tại Thông tư 13/2022/TT-BTC). 

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

Luật Xây dựng sửa đổi 2020 số 62/2020/QH14 mới nhất.

Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí môn bài. 

Nghị định 22/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 139/2016/NĐ-CP ngày 04 tháng 10 năm 2016 của chính phủ quy định về lệ phí môn bài.

Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh

Thông tư 13/2022/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ do Bộ trưởng Bộ Tài