Khái niệm môi giới, môi giới bất động sản là gì? Quy định pháp luật về môi giới nhà đất, Có nên mua bán nhà đất qua môi giới bất động sản không?
Việt Nam là một quốc gia có diện tích không lớn nhưng có số lượng dân thuộc những nước đông dân nhất thế giới. Dân số quá đông có thể kéo theo một số hệ lụy tiêu cực như: vấn đề an sinh xã hội bất ổn, mức thu nhập bình quân đầu người thấp, thiếu chỗ ở… Theo dự đoán của các chuyên gia, giá nhà đất sẽ ngày càng đi lên. Hiện nay, việc sở hữu một căn nhà là ước mơ to lớn của rất nhiều người. Ở các thành phố lớn như Hà Nội hay Hồ Chí Minh, bạn có thể phải nỗ lực cả đời nhưng cũng không thể mua nổi một căn nhà với diện tích tầm 30m2. Cơn sốt nhà đất đang là một vấn đề nóng được nhiều người quan tâm. Vậy có nên mua nhà đất qua trung gian hay nên mua trực tiếp? Đây là câu hỏi mà nhiều người cực kỳ băn khoăn. Có nên mua bán nhà đất qua môi giới bất động sản không? Bài viết dưới đây sẽ đưa ra những ưu, nhược điểm của môi giới nhà đất để bạn đọc có cái nhìn sâu hơn về vấn đề này.
Căn cứ pháp lý :
– Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản;
–
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Mục lục bài viết
1. Khái niệm môi giới, môi giới bất động sản là gì?
Môi giới nhà đất đã không còn là khái niệm xa lạ với chúng ta trong xã hội ngày nay. Nói một cách đơn giản, môi giới là hoạt động giới thiệu, quảng cáo, tiếp thị kinh doanh, mua bán nhà đất đến với các khách hàng mục tiêu có nhu cầu. Ví dụ anh A có nhà và anh A cần bán nhà, anh B có tiền và anh B muốn mua nhà. Anh A và anh B không quen biết nhau, môi giới ở đây là người trung gian kết nối giữa anh A và anh B, để anh A có thể trao đổi, bán được nhà cho anh B. Môi giới bất động sản khác với nhân viên bán hàng, nhân viên bán hàng chỉ là tìm kiếm người mua còn môi giới bất động sản là tìm kiếm và kết nối cả người bán và người muốn mua.
Luật môi giới nhà đất là những điều luật quy định cụ thể tại Luật Kinh Doanh Bất Động Sản tại khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, quy định: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bất động sản”.
Môi giới bao gồm những loại sau:
– Môi giới tự do: Người môi giới sẽ giới thiệu các khách hàng đến với chủ sở hữu nhà đất, nếu giao dịch thành công, mô giới tự do sẽ được nhận một khoản phí trên tổng % của nhà đất đó từ chủ nhà đất.
– Môi giới độc quyền: Là người tiếp thị, giới thiệu độc quyền của chủ sở hữu, không được hợp tác với bên nào khác và tiền hoa hồng cũng có nhiều hạn chế.
Môi giới nhà đất trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ. Cho phép thực hiện việc chuyển bất động sản thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp.
Theo điều 63
“Điều 63. Nội dung môi giới bất động sản:
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
2. Quy định pháp luật về môi giới nhà đất:
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định chi tiết về môi giới bất động sản như sau:
“Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Điều 64. Thù lao môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.
2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
Điều 65. Hoa hồng môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.”
Mặt khác, theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về việc xử phạt môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề với mức phạt tiền từ 40 triệu đồng đến 60 triệu đồng đối với các hành vi sau đây:
– Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;
– Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ;
– Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản;
– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
3. Có nên mua bán nhà đất qua môi giới bất động sản không?
Nhiều người vẫn luôn băn khoăn về việc có nên mua bán nhà đất qua môi giới hay không? Điều này nên cân nhắc kĩ lưỡng qua những ưu, nhược điểm của vấn đề này.
Môi giới bất động sản có những ưu điểm sau:
Thứ nhất, tiết kiệm thời gian: Việc mua bán nhà đất qua môi giới sẽ giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian cho cả người mua và người bán. Thay vì việc bạn phải đích thân rao bán đất, đăng bài đưa tin hay in tờ rơi- một vài cách bán đất truyền thống thì việc này khi mua đất qua môi giới, bạn sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian. Khi bạn mua bán nhà đất qua môi giới thì người môi giới sẽ làm tất cả mọi việc cho bạn để kết nối với người mua / người bán, từ đăng tin, giới thiệu, liên hệ, thương lượng thỏa thuận, chốt giá, kết nối công chứng làm thủ tục… nói chung là tất cả những công việc mà bạn sẽ phải làm khi tự mua bán. Môi giới luôn có một tệp những khách hàng tiềm năng, chỉ cần bạn có nhu cầu, môi giới có thể đưa bạn đi gặp bên muốn mua nhà đất trong thời gian ngắn nhất.
Thứ hai, việc mua bán nhà đất diễn ra nhanh chóng: Nếu bạn là một người bận rộn, có nhiều việc, nhiều mối quan tâm hàng ngày thì bạn sẽ tiết kiệm được khá nhiều thời gian khi mua bán nhà đất qua trung gian môi giới: Bạn sẽ chỉ phải liên lạc và nhận thông tin từ một hoặc một vài người môi giới, không cần quan tâm hay lo lắng về việc phải nghe điện thoại thường xuyên vào bất cứ giờ nào. Có thể mua / bán nhà đất được nhanh hơn: Những người môi giới chuyên nghiệp họ có kỹ năng và kinh nghiệm để biết có thể chốt được người mua / người bán nào, họ cũng có thể tư vấn cho cả 2 bên để việc mua bán có thể diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn.
Ngoài ra, môi giới nhà là cầu nối cho cung – cầu Bất động sản gặp được nhau thông qua những thông tin thu thập được để giải quyết vấn đề liên quan đến Bất động sản.
Nhờ môi giới, cung – cầu gặp nhau một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường Bất động sản hoạt động ổn định hay trở nên sôi động hơn. Đây cũng là nơi phát sinh và bộc lộ rõ ràng những xung đột lợi ích của các đối tượng tham gia thị trường. Môi trường pháp lý thiếu chặt chẽ và hiệu lực thì mâu thuẫn sẽ phát sinh dày đặc hơn dẫn đến hậu quả là những đổ vỡ trên thị trường.
Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi kể trên, việc mua bán nhà đất qua môi giới bất động sản có một số hạn chế của môi giới nhà đất như sau:
Chi phí thuê môi giới hay tiền hoa hồng mà môi giới bất động sản khá cao: một phi vụ môi giới nhà đất thành công, những người môi giới có thể thu được khoản tiền khá lớn, và khoản tiền này thường do người bán chi trả, việc chi trả phí môi giới cao dẫn đến tăng giá bán nhà đất, như vậy cả người mua và người bán đều chịu thiệt vì khoản tiền tăng thêm đó phải trả cho môi giới.
Có khả năng bị lừa đảo: Hoạt động Môi giới chuyên nghiệp cần có trách nhiệm cao đối với việc mình làm. Đặc biệt đạo đức nghề nghiệp được đặt lên hàng đầu. Những thông tin môi giới cung cấp cho khách hàng phải đầy đủ, chính xác, công khai và minh bạch rõ ràng. Khi môi giới có hành vi gian dối, lừa lọc khách hàng có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng hơn là khi đã ký hợp đồng, giao nhận tiền xong thì mới biết là mình không nên mua nhà đất đó hoặc không nên bán cho người mua đó.
Trên đây là những ưu, nhược điểm của môi giới bất động sản. Những người có nhu cầu muốn mua bán nhà đất cần cân nhắc kì có nên mua bán qua môi giới hay không, và quan trọng nhất phải luôn tỉnh táo , sáng suốt trước những quyết định liên quan đến giấy tờ đất đai.
