Có nên mua bán chung cư đang thế chấp ngân hàng không?

1. Có nên mua bán chung cư đang thế chấp ngân hàng không?

1.1. Có được mua bán chung cư đang thế chấp không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 320 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành thì có thể thấy, không được phép bán hoặc thay thế, tặng cho hoặc trao đổi tài sản đang thế chấp (tức là những tài sản đang được dùng để đảm bảo cho hợp đồng chính). Theo quy định này thì, sau khi thế chấp căn hộ chung cư tại ngân hàng thì các chủ thể là người thế chấp sẽ không được phép bán lại cho người khác trừ trường hợp được bên ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật. Và nếu như bên ngân hàng không đồng ý cho mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay đó thì các bên có thể thực hiện thanh toán toàn bộ khoản vay với ngân hàng để giải ngân xong phần vay, nhận lại sổ đỏ và xóa đăng ký thế chấp tại ngân hàng sau đó mới làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư thông thường giữa các cá nhân với nhau. Tuy nhiên cũng cần phải lưu ý rằng, nếu như bên ngân hàng không đồng ý thì các bên cũng tuyệt đối không được lập vi bằng để mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng bởi mua bán thông qua vi bằng hiện nay được coi là hành vi không phù hợp với quy định của pháp luật và nó tìm ẩn nhiều rủi ro trong tương lai.

Do đó đối với câu hỏi, có được phép mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp hay không? Thì câu trả lời là có, tuy nhiên chỉ có thể được phép mua bán trong trường hợp bên nhận thế chấp, tức là bên ngân hàng đồng ý. Quy định này là phù hợp bởi nó đảm bảo quyền lợi của bên thứ ba khi tài sản đó đã được dùng để đảm bảo cho quá trình thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản vay tại ngân hàng, tránh trường hợp chủ thể vay không có tài sản để thực hiện nghĩa vụ trong tương lai.

1.2. Có nên mua bán chung cư đang thế chấp ngân hàng không?

Nhìn chung, khi xét về phương diện pháp lý, pháp luật quy định rằng tài sản đã được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ đảm bảo cho các khoản vay thì sẽ không được phép chuyển nhượng theo như quy định đã được phân tích ở trên. Nhưng thực tế cho thấy việc chuyển nhượng các loại tài sản này vẫn có thể được thực hiện thông qua những thủ tục đặt cọc của các chủ thể có nhu cầu. Trong trường hợp này thì khi bên chủ sở hữu nhà thế chấp tại ngân hàng có nhu cầu bán căn nhà đó vào được ngân hàng đồng ý thì người mua sẽ tiến hành đặt cọc một khoản tiền nhất định để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và điều kiện quan trọng đặt ra là làm thế nào để trả hết số nợ tại ngân hàng và ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như xác nhận rằng đã hoàn thành nghĩa vụ đối với ngân hàng. Về nguyên tắc thì những căn hộ chung cư phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mới được phép thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên cũng cần phải nhìn nhận rằng việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng là một giao dịch tương đối rủi ro đối với người. Nhiều người đặt ra câu hỏi: có nên mua bán nhà chung cư đang thế chấp tại ngân hàng phải không? Thì để trả lời được câu hỏi này chúng ta cần phải nhìn nhận dưới nhiều góc độ bao gồm cả lợi ích và rủi ro của hoạt động mua bán nhà chung cư đang thế chấp tại ngân hàng. Cụ thể như sau:

Lợi ích khi mua nhà chung cư đang thế chấp tại ngân hàng đó là thường có mức giá rẻ hơn trên thị trường. Người mua cũng phần nào chắc chắn rằng các căn hộ chung cư này sẽ không nằm trong diện quy hoạch hoặc gặp các vấn đề pháp lý bởi vì đã trải qua các bước kiểm tra xem xét kỹ càng trước khi nhận thế chấp của ngân hàng. Tuy nhiên bên cạnh lợi ích đó thì cũng gặp phải một số rủi ro như sau:

– Nhà đang thế chấp nên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ do ngân hàng nắm giữ vì thế mà người mua sẽ không thể nắm được chính xác các thông tin liên quan đến căn hộ chung cư mà mình muốn mua, đồng thời cũng có thể dễ dàng xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu dẫn đến việc mua bán gặp nhiều khó khăn;

– Thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất khá nhiều thời gian bởi nó cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp chính là ngân hàng. Hơn nữa thì người mua nhà chung cư sẽ phải đặt một khoản tiền đặt cọc tương đương với khoản nợ tại ngân hàng để cho chủ nhà giải ngân với ngân hàng. Sau đó ngân hàng trả sổ nhưng chủ nhà lại không đưa lại sổ đó cho người mua kéo theo nhiều tranh chấp không đáng có;

– Khi trả khoản nợ đó tại ngân hàng và lấy giấy chứng nhận ra thì người bán cũng có thể có nhiều các khoản nợ khác, ngôi nhà đó có thể là ngôi nhà duy nhất và cuối cùng khi người ta vỡ nợ thì căn nhà đó có thể bị phong tỏa và kê biên theo các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Vì thế, so sánh tương quan giữa lợi ích và một số rủi ro nêu trên khi tiến hành mua nhà chung cư đang thế chấp tại ngân hàng, thì các chủ thể có nhu cầu có thể xem xét trước khi “xuống tiền” mua loại tài sản đặc biệt này, vì thế câu hỏi trên sẽ phụ thuộc vào quan điểm và đánh giá của từng người khác nhau. Nếu như bạn lo ngại rủi ro thì sẽ không nên mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng, còn nếu như bạn rất ưng căn hộ đó và sẵn sàng về khả năng tài chính thì có thể tiến hành mua theo nhu cầu và mong muốn của bản thân.

2. Trình tự và thủ tục mua bán chung cư đang thế chấp tại ngân hàng: 

Bước 1: Hai bên mua bán lập hợp đồng đặt cọc. Cụ thể là các bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ phù hợp với quy định của pháp luật, Trong đó bao gồm các giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ chung cư cũng như là giấy tờ về nhân thân của các bên tham gia giao dịch như căn cước công dân, hộ chiếu còn thời hạn, giấy đăng ký kết hôn … của hai bên mua và bán. Sau đó đem hợp đồng đi công chứng tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng theo đúng quy định của pháp luật. thời gian xử lý hoạt động công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng là không quá 02 ngày làm việc, đối với những vụ việc phức tạp thì thời gian kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Bước 2: Tiến hành giải chấp và xóa đăng ký thế chấp. Tức là sau khi các bên đã nhận tiền đặt cọc thì bên mua sẽ thực hiện các thủ tục giải chấp để lấy bản gốc sổ đỏ ra khỏi ngân hàng, sau đó thực hiện các thủ tục xóa thế chấp tại ngân hàng.

Bước 3: Tiến hành giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Các bên có thể lựa chọn một văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng gần nhất để tiến hành ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư sau khi đã tiến hành giải chấp.

3. Một số lưu ý khi mua căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng:

Nhìn chung, việc mua bán căn hộ mà đang được dùng làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng sẽ có nhiều điều phức tạp khi bên bán sẽ không thể ký hợp đồng mua bán ngay cho bên mua nếu chưa có tiền để trả cho ngân hàng và tiến hành giải chấp tại ngân hàng. Khi đó quan hệ mua bán sẽ không thể được thực hiện với bản chất “tiền trao, cháo múc”, sẽ bị ngắt quãng do người bán cần phải nhận một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán trước từ bên mua nhưng vẫn phải đợi một khoảng thời gian để bên bán làm thủ tục giải chấp tại ngân hàng và ký hợp đồng công chứng. Vì thế để tránh rủi ro thì bên mua cần kiểm soát việc sử dụng tiền đặt cọc sao cho hợp lý và phải đảm bảo rằng bên bán thực sự trả số tiền đó cho ngân hàng và không sử dụng vào mục đích khác.

Đồng thời thì bên mua cũng cần phải tìm hiểu kỹ số tiền mà bên bán đang nợ tại ngân hàng, và cần thanh toán để tiến hành giải chấp tại ngân hàng. Cần phải tham gia vào hợp đồng ba bên thỏa thuận trong quá trình mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng bao gồm, bên ngân hàng, bên bán và bên mua. Các bên có thể tiến hành thỏa thuận ngân hàng sẽ bàn giao sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán sau khi tiến hành giải chấp cho bên mua giữ nếu như bên bán đồng ý với điều này, nhằm mục đích hạn chế tối thiểu rủi ro cho bên mua.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.