Có được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm không?

1.Cơ sở pháp lý

– Luật đất đai 2013

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP

– Nghị định 102/2014/NĐ-CP

– Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT

2.Nội dung tư vấn

Theo cách phân loại đất tại Điều 10 Luật đất đai 2013 thì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.Nhóm đất nông nghiệp được sử dụng cho mục đích nông nghiệp như trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản…Nhóm đất phi nông nghiệp được sử dụng làm đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, cơ sở tôn giáo, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh…

Căn cứ theo Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất :

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Do đó, đất của nhà bạn đang sử dụng là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được sử dụng cho mục đích trồng cây lâu năm. Bạn muốn xây dựng nhà ở thì cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất mà gia đình bạn xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm là trái quy định của pháp luật. Hành vi xây dựng nhà ở trái phép trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP. Nếu gia đình bạn cố tình thực hiện xây dựng nhà ở trái phép mặc dù đã bị xử lý vi phạm hành chính thì có thể bị buộc phá dỡ công trình.

“2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.”

Bạn tham khảo thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất sau đây:

*Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; 

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

+ Biên bản xác minh thực địa; 

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất; 

+ Văn bản thẩm định nhu cầu, điều kiện sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Bạn nộp 01 bộ hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

*Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, bạn cần nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Tiền sử dụng đất phải nộp khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng; mục đích sử dụng và giá đất tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất quy định. Theo đó, tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng 50m2 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở được tính theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = tiền sử dụng đất theo giá đất ở  – tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp

= (50m2 x giá đất ở) – (50m2 x giá đất trồng cây lâu năm).