Có được phép xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm không?

1. Có được phép xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm không?

Trước hết, quá trình xây nhà cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và quy hoạch. Theo đó, một số điều kiện sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Văn bản hợp nhất Luật xây dựng năm 2020. Người xây nhà sau để biết mình có quyền xây nhà bịt cửa sổ của nhà hàng xóm hay không thì cần phải tuân thủ theo một số quy định như sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất bắt buộc phải sử dụng đất đúng mục đích sử dụng, sử dụng đất đúng ranh giới, đúng quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, cần phải có trách nhiệm bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ đầy đủ theo quy định khác của văn bản quy phạm pháp luật có liên quan (căn cứ theo quy định tại Điều 170 của Luật đất đai năm 2013). Bên cạnh đó, Điều 175 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định rõ về ranh giới giữa các bất động sản. Theo đó:

• Ranh giới giữa các bất động sản liền kề sẽ được xác định theo sự thỏa thuận của các bên hoặc cũng có thể được xác định theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới giữa các bất động sản cũng có thể được xác lập theo tập quán pháp xác lập theo ranh giới đã tồn tại lâu đời trong khoảng thời gian từ đủ 30 năm trở lên tuy nhiên không có tranh chấp. Không được thực hiện hành vi lấn chiếm hoặc thay đổi mốc ranh giới (bao gồm trường hợp ranh giới là mương, rãnh, bờ ruộng, kênh, hồ), mọi chủ thể cần phải có trách nhiệm và nghĩa vụ tôn trọng ranh giới chung giữa các bên;

• Người sử dụng đất có quyền sử dụng không gian trong lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật, trong quá trình sử dụng đất không được làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây hoặc làm các việc khác trong khuôn viên thuộc phạm vi quyền sử dụng đất của mình và theo ranh giới đã được xác định từ trước, trong trường hợp rễ cây/cành cây vượt qua ranh giới đó thì cần phải cắt/tỉa đối với phần vượt quá, ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Thứ hai, quá trình sử dụng đất không được làm ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 170 của Luật đất đai năm 2013. Đồng thời, Điều 174 của Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng của người sử dụng đất. Theo đó, trong quá trình xây dựng công trình, chủ sở hữu hoặc chủ thể có quyền đối với bất động sản cần phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về xây dựng, cần phải thực hiện nhiều biện pháp phù hợp để đảm bảo an toàn trong quá trình xây dựng, không được xây dựng vượt quá chiều cao, vượt qua khoảng cách mà pháp luật trong lĩnh vực xây dựng đã quy định, đồng thời không được xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu hoặc người có quyền đối với tài sản là bất động sản liên can vào các bất động sản xung quanh. Theo đó, trong quá trình xây dựng nhà ở và các công trình trên đất thì người sử dụng đất không được cản trở, không được thực hiện các hành vi vi phạm quy định của pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất cũng như lợi ích hợp pháp của các bất động sản xung quanh.

Thứ ba, trong trường hợp nhà ở bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng thì quá trình thi công, xây dựng nhà ở đó phải được tiến hành theo đúng nội dung trong giấy phép xây dựng.

Thứ tư, trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc người xây trước được quyền mở cửa sổ và mua lại khoảng không gian của nhà bên cạnh thì cần phải tuân thủ theo sự thỏa thuận đó, tuy nhiên thỏa thuận này thông thường chỉ xảy ra đối với các khách sạn và các dịch vụ kinh doanh nhà nghỉ.

Như vậy, tổng hợp các quy định nêu trên thì người xây nhà sau sẽ có quyền được bịt cửa sổ của nhà hàng xóm nếu đáp ứng được điều kiện:

• Xây cửa sổ trong đúng khuôn viên thuộc phạm vi thửa đất của mình, tuân thủ đầy đủ theo giấy phép xây dựng;

• Các bên có thỏa thuận mua lại khoảng không của nhà bên cạnh, thỏa thuận được thực hiện tự nguyện và không bị lừa dối hoặc ép buộc.

2. Quy định về xây cửa đi, xây cửa sổ nhà liên kề: 

Căn cứ theo quy định tại Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 9411:2012 Nhà ở liền kề-Tiêu chuẩn thiết kế, có quy định về tiêu chuẩn xây cửa sổ. Theo đó, xây nhà có cửa sổ thì cần phải đáp ứng được quy định như sau:

• Không được phép mở cửa ra vào, không được phép mở cửa sổ, không được phép mở cửa thông gió trong trường hợp tường nhà xây sát với ranh giới lô đất bên cạnh hoặc sát với ranh giới nên nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa ra vào, mở cửa sổ, mở cửa thông hơi trong trường hợp tường nhà xây cách ranh giới lô đất và ranh giới nền nhà bên cạnh với khoảng cách tối thiểu từ 2m trở lên;

• Trong trường hợp khu đất liền kề chưa có các công trình xây dựng hoặc đã có công trình xây dựng tuy nhiên đó là công trình thấp tầng thì sẽ được phép mở các loại cửa thông gió hoặc mở cửa kính cố định để lấy ánh sáng. Tuy nhiên cạnh dưới của các loại cửa này bắt buộc phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m. Trong trường hợp các công trình liên kê được nâng tầng thì phải chấp nhận không được sử dụng các loại cửa này;

• Nếu dãy nhà ở liền kề được tiếp giáp với khu đất công cộng như công viên, bãi đỗ xe, vườn hoa, bãi trống … hoặc các không gian công cộng khác không làm ảnh hưởng đến bất động sản xung quanh, thì sẽ được phép mở cửa sổ cố định hoặc bổ sung các bộ phận trang trí tuy nhiên bắt buộc phải được cơ quan chức năng xem xét và đưa ra quyết định cuối cùng trong từng trường hợp khác nhau. Suy cho cùng, nhà ở liền kề được xem là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình và cá nhân được xây dựng liền kề với nhau, quyền lợi hợp pháp được gắn liền với nhau, khi một hành vi vi phạm thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bất động sản xung quanh, thông thường được xây dựng nhiều tầng và ở các khu vực thành phố lớn đông dân cư thì các bất động sản này sẽ được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền kề và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (hay còn được gọi là chiều dài) của công trình xây dựng. Vì vậy trong quá trình xây dựng nói chung và xây dựng cửa ra vào, cửa sổ nói riêng cần phải xem xét đến quyền lợi của bất động sản liền kề.

3. Trổ cửa sổ có cần phải xin giấy phép xây dựng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 89 của Văn bản hợp nhất Luật xây dựng năm 2020 có quy định chung về vấn đề cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp cho các chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, ngoại trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

• Công trình xây dựng khẩn cấp, công trình bí mật nhà nước;

• Công trình xây dựng tạm căn cứ theo quy định tại Điều 131 của Văn bản hợp nhất Luật xây dựng năm 2020;

• Các công trình thuộc dự án đầu tư có sử dụng vốn đầu tư công được thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của các tổ chức chính trị, viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, văn phòng Quốc Hội, văn phòng Chủ tịch nước, các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan trực thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương thuộc Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị xã hội, chủ tịch của Ủy ban nhân dân các cấp ra quyết định chủ trương đầu tư xây dựng;

• Các công trình sửa chữa cải tạo bên trong hoặc công trình sửa chữa cải tạo bên ngoài không tiếp giáp với các tuyến đường trong khu vực đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sửa chữa cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng hoặc không làm thay đổi đến kết cấu an toàn chịu lực của các công trình, hoàn toàn phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đáp ứng đầy đủ yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường;

• Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật trong lĩnh vực quảng cáo, công trình cơ sở hạ tầng kĩ thuật viễn thông thụ động được thực hiện theo quy định của cơ quan có thẩm quyền;

• Công trình được xây dựng nằm trên địa bàn 02 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, các công trình được xây dựng theo tuyến đường ngoài khu vực đô thị hoàn toàn phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc phù hợp với quy hoạch có tính chất kĩ thuật chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, các hộ gia đình trong cửa sổ sẽ không cần phải xin giấy phép xây dựng (đây là hoạt động sửa chữa cải tạo bên ngoài hoặc bên trong công trình tuy nhiên không làm thay đổi đến kết cấu an toàn chịu lực của toàn bộ công trình).

THAM KHẢO THÊM:

• Quy định về trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm bên cạnh
• Quy định trổ cửa sổ? Mở cửa sổ nhìn thẳng sang nhà hàng xóm là sai?
• Có được trổ cửa sổ nhìn quay sang nhà bên cạnh không?