Có được đăng ký tài sản trên đất khi đang thế chấp tại ngân hàng. Thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Có được đăng ký tài sản trên đất khi đang thế chấp tại ngân hàng. Thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Công ty Luật Dương Gia! Kính nhờ luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề đăng ký tài sản nhà ở trên đất. Tôi sống tại TP. Thanh Hóa. Cuối năm 2015, tôi có thế chấp 1 mảnh đất mới mua tại ngân hàng để vay xây nhà gói 30 nghìn tỉ (xây nhà trên chính mảnh đất thế chấp). Tôi vay 400 triệu, do ngân hàng định giá mảnh đất của tôi thấp nên tôi phải mượn thêm trích lục đất của bố mẹ tôi để cầm cố thêm vào, ngân hàng hướng dẫn sau khi tôi xây nhà xong sẽ làm thủ tục định giá lại mảnh đất và căn nhà của tôi để rút sổ đỏ của bố mẹ tôi về. Nay bố mẹ tôi cần sổ đỏ để vay tiền, nhà thì tôi cũng đã xây dựng xong nên tôi làm thủ tục đăng ký nhà ở trên đất. Tôi có nghiên cứu thủ tục và đã làm hồ sơ để nộp cho UBND TP Thanh Hóa. Hồ sơ của tôi gồm: Sổ đỏ( mượn của ngân hàng 20 ngày làm thủ tục); 2. Giấy phép xây dựng; 3. Đơn đăng ký biến động tài sản trên đất. Khi tôi lên UBND TP Thanh Hóa, cán bộ ở đây lập tức trả lại hồ sơ và báo với tôi rằng: mảnh đất này đang cầm cố nên không đăng ký tài sản nhà ở trên đất được. Họ yêu cầu phải làm xóa thế chấp tại ngân hàng thì mới làm thủ tục (tôi đang vay tiền tại ngân hàng 10 năm thì làm sao làm xóa thế chấp được). Tôi rất thắc mắc vì tôi đăng ký thêm tài sản trên đất của tôi chứ có giao dịch mua bán gì đâu mà lại không được làm với lý do đang thế chấp. Khi chuẩn bị ra về thì có 1 cán bộ chạy ra rỉ tai tôi rằng sẽ nhận làm cho tôi với giá 1,5 triệu 15 ngày lấy, 3 triệu lấy ngay sau 1 vài ngày. Rất bức xúc, nên kính nhờ luật sư tư vấn giúp đỡ tôi: Trường hợp của tôi có làm được đăng ký tài sản trên đất không? Nếu có thì theo thông tư, văn bản nào hướng dẫn để tôi dẫn chứng với cán bộ UBND TP. Tôi xin cảm ơn!
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản như sau:
"- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
– Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
– Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
– Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này."
Căn cứ Điều 349 Bộ luật dân sự 2005 quy định quyền của bên thế chấp tài sản như sau:
"- Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;
– Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
– Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
– Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
– Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;
– Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác."
Như vậy, việc bạn xây dựng nhà trên đất trong khi đang thế chấp đất tại ngân hàng là hành vi làm tăng giá trị tài sản thế chấp, bạn có quyền thực hiện việc này.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568
Ngoài ra, Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
"- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
– Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
– Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
– Chuyển mục đích sử dụng đất;
– Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
– Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
– Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
– Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
– Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
– Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
– Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất."
Như vậy, trường hợp này bạn có thể đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất với Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP bạn có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
